Stratégie pour la vente d'une maison - quelle est la meilleure démarche à suivre ?

Tout d'abord merci pour vos réponses. Nous avons entre-temps recueilli l'avis de 2 grands agents immobiliers ici. Et nous avons été surpris, car il y avait presque une différence de 50% dans l'estimation du prix. Nous n'osons pas vendre sans agent, donc le choix se portera probablement sur celui qui promet le plus. Pensez-vous qu'il soit utile de faire encore réaliser une expertise ? Alors que, selon mon opinion de profane, c'est l'agent qui connaît le mieux le marché.

Nous avons entre-temps recueilli l'avis de 2 grands agents immobiliers ici. Et nous avons été surpris, car il y avait presque une différence de 50 % dans l'estimation du prix. Nous n'osons pas envisager une vente sans agent, donc le choix se portera probablement sur celui qui offre le plus. Pensez-vous qu'il est judicieux de faire encore établir une expertise ? Pourtant, à mon avis de profane, l'agent connaît le mieux le marché.

Que ce soit un avis de profane, je n'aurais pas pu mieux le dire. Que pourrait-il bien y avoir de sensé dans un rapport d'expertise, si deux prétendus spécialistes (sur le même bien dans la même situation de marché) arrivent à des estimations si divergentes - tu n'espères tout de même pas que l'un des deux ait "raison" *LOL* (ou que la vérité se trouve forcément au milieu) *reLOL*. La réponse "42" est une blague et la réponse "63", bien que paraissant "42 plus 50 %" au premier abord, est pourtant de la même trempe comique. Agent immobilier et compétence pour quoi que ce soit, c'est une blague ultra-courte. Les chauffeurs de taxi doivent passer un examen de connaissance locale, les cuisiniers de burgers un test de viande hachée. Pour les agents immobiliers, il suffit de ne pas avoir de casier judiciaire pour escroquerie - ensuite, ils ont juste besoin d'une chemise propre, de cartes de visite et d'un pote qui leur prête les frais du permis d'exploitation. Le terme scientifique pour le phénomène que tu ferais ce job encore moins bien s'appelle "hasard". "Tout est possible" (le numéro 1 absolu dans le hit-parade des phrases d'agents immobiliers).

Cependant, à mon avis de non-expert, c’est l’agent immobilier qui connaît le mieux le marché.

Mais si deux agents immobiliers ont une estimation (ou un lancer de dé) qui diffère de 50 %, cela prouve que les agents immobiliers NE savent PAS vraiment évaluer le marché. Soit un seul, soit les deux...
Qu’y a-t-il de si difficile à regarder sur Immoscout, Immowelt des biens similaires (âge, taille, localité comparable, terrain) pour se faire soi-même une "idée" du prix ? On peut même le faire depuis son canapé à la maison. Quand on achète une voiture, on compare aussi parfois les listes de prix de, disons, une Série 3, une A4 et une Classe C, sans se laisser convaincre à tout prix.
On peut alors se faire une belle liste, calculer les prix demandés au m², évaluer grossièrement la taille des terrains (simple si on connaît une valeur foncière sur Internet, par exemple Boris) et écrire en commentaire les avantages et inconvénients de sa propre maison. Ainsi, on obtient rapidement une idée des prix demandés par rapport au sien.
Si on n’a pas envie de toutes les négociations, visites, questions des acheteurs, on peut toujours engager un agent immobilier. De préférence, un dont l’estimation des prix correspond à l’expérience personnelle acquise dans un domaine similaire.

P.S. : Il y a toujours des agents immobiliers qui vendent clairement en dessous de la valeur (veulent le faire). Cela accélère généralement beaucoup la vente, on a juste un rendez-vous pour les visites et le travail pour l’agent immobilier est nettement moins important. Si je gagne 75 % du salaire pour 25 % du temps, c’est aussi un modèle commercial.

Dans notre région, j'observe qu'il y a quelques objets surévalués pour lesquels l'agent immobilier a manifestement suscité des attentes trop élevées au départ. Problème : les objets sont maintenant "brûlés". L'un d'eux réapparaît depuis 1,5 an, à l'époque ils demandaient près de 700 000, maintenant ils sont descendus à 560 000. Avec chaque nouvel agent, le prix a un peu baissé. Ils ont aussi déjà publié une annonce en privé. Pourtant, la maison est très belle, le style un peu spécial, l'emplacement seulement pour les "chercheurs de calme". Cela signifie que surestimer peut tout sauf payer. Il y a encore deux objets de ce genre dans les environs, et ce ne sont pas de mauvaises maisons. Mais quand c'est en vente depuis si longtemps, on se dit qu'il y a un problème.

Qu'est-ce qui est en fait si difficile à regarder sur Immoscout, Immowelt des objets similaires (âge, taille, localité similaire, terrain) pour se faire soi-même une "impression" du prix. Cela se fait même de chez soi, sur le canapé. Quand on achète une voiture, on compare aussi parfois les listes de prix des séries 3, A4 et Classe C par exemple, sans se laisser influencer.

La différence, c'est qu'une voiture n'est pas attachée à la place de parking où elle se trouve. La comparaison est donc assez inadaptée.
Mis à part un nombre raisonnable d'objets comparables. Nous avons nous-mêmes eu des difficultés à faire une estimation basée sur Immoscout pour notre appartement à Berlin. Année de construction, taille, micro-localisation, ascenseur, nombre de pièces. Tout influence la demande. Un appartement au dernier étage, même si tous les paramètres sont identiques, n'est pas aussi facile à comparer dès qu'un appartement a un ascenseur et l'autre non.
Finalement, nous avons consulté cinq agents immobiliers et observé Immoscout sur une période prolongée. Nous en avons tiré nos propres conclusions. Les agents immobiliers avaient aussi chez nous des écarts parfois de plus de 50 %. Faute de confiance et par incompréhension des commissions, nous avons fait l'annonce et vendu nous-mêmes.

À côté des agents qui fixent un prix trop bas pour un gain rapide, il y a ceux qui font de grandes promesses pour obtenir le mandat. Ensuite, l'objet est "brûlé" sur les portails comme décrit précédemment.

Un autre facteur joue aussi un rôle : les frais d'agence. Même s'ils sont maintenant partagés, ces frais d'agence manquent dans le prix d'achat (en fait, c'est le vendeur qui les paie entièrement), d'autant plus qu'ils ne peuvent généralement pas être financés et doivent obligatoirement être présents en fonds propres chez la plupart des banques. Cela réduit donc les fonds propres qui peuvent réellement être investis dans la rénovation ou autre chose. Et 3,57 % de 600 000 EUR, c'est beaucoup de cuisine qu'on pourrait autrement acheter.