Stratégie pour la vente d'une maison - quelle est la meilleure démarche à suivre ?

Bonjour à tous,

je "détourne" ce fil de discussion car il correspond bien à ma situation actuelle.

Il s'agit d'un immeuble à appartements (4 unités d'habitation) situé dans un très bon quartier d'une grande ville allemande. Récemment, un appartement est devenu libre et nécessite de gros travaux de rénovation (premières offres d'artisans environ 90 000 €).
Je réfléchis donc à une vente. Après avoir lu un peu, beaucoup conseillent une vente privée sans agent immobilier. Mais comme je n'y connais rien et qu'il n'y a généralement pas de ventes publiques de maisons ou de terrains dans ce secteur, il m'est difficile de fixer un prix. Les expertises dans ce domaine coûtent aussi assez cher et comme la vente n'est pas encore confirmée, c'est trop coûteux pour moi.
J’ai déjà contacté des agents immobiliers (grande entreprise renommée) pour obtenir leur estimation. Comme il s'agit d'une somme inférieure au million (et que je ne suis pas habitué à gérer de telles sommes), j'ai aussi une grande "peur" de faire une erreur. Un agent agit toujours dans son intérêt (qui cependant coïncide avec le mien : un prix élevé) mais il a aussi ses acheteurs potentiels, qui concluent ensuite leurs propres affaires avec l'agent.

J’espère juste avoir quelques expériences ou conseils et je vous remercie pour vos réponses.

Alors, pour une valeur de plus d’un million, 90 000 € de rénovation ce n’est rien, ce qu’on peut vite récupérer avec un loyer suffisamment élevé, surtout si on peut encore amortir ? Je dirais presque qu’on peut par la suite obtenir plus pour l’appartement que le prix actuel plus l’investissement.

Mais si tu veux absolument vendre :
- Une estimation gratuite par l’agent immobilier, c’est déjà bien
- Il n’y a vraiment aucun point de référence ? Des appartements similaires dans des quartiers comparables ?
- Un agent immobilier n’a pas forcément pour objectif un « prix élevé », mais plutôt « peu d’efforts pour beaucoup de profit ». À ce prix-là, l’optimisation du prix pourrait vraiment valoir le coup pour lui :)

Si c’est vraiment un emplacement aussi top, tu peux aussi faire une procédure d’appel d’offres sans prix de départ et ensuite réfléchir si tu veux vendre (chaque intéressé fait exactement 1 offre, possibilité de négocier/matcher une fois au maximum, selon la sympathie, si c’est important pour toi). Tu auras sans doute beaucoup d’intéressés.

Nous avons fait quelque chose de similaire l’année dernière (avec une valeur bien moindre, mais nous n’étions pas sûrs du prix) et cela a bien fonctionné pour nous – nous avons obtenu plus que dans nos estimations optimistes.

Donc, pour une valeur >1 million, 90 000 € de rénovation, ce n’est rien, ce qu’on peut vite récupérer avec un loyer suffisamment élevé, surtout si on peut encore déduire ? Je parierais presque qu’après coup, on obtient plus pour l’appartement que le prix actuel + l’investissement.

Si c’est vraiment un emplacement top, tu peux aussi organiser une procédure d’appel d’offres sans prix fixe et ensuite réfléchir à si tu veux vendre (chaque intéressé fait exactement une offre, avec au maximum une renégociation/contre-offre selon la sympathie, si c’est important pour toi). Tu devrais probablement avoir beaucoup d’intéressés.

Je me suis peut-être mal exprimé, ce n’est pas seulement l’appartement qui serait à vendre, mais toute la maison. Je pense qu’avec 60k de loyers nets hors charges (+ les réparations qui surviennent au fil du temps, la maison n’est pas neuve), on a intérêt, pour un bon prix, à placer l’argent autrement qu’en immobilier. D’où la réflexion de vendre.

Un agent immobilier agit toujours dans son propre intérêt

Oui, c'est bien ça. Cela signifie qu'on n'a toujours qu’un demi-agent immobilier. Le vendeur engage l'agent immobilier. Tant que c’est le cas, l'agent est "du côté" du vendeur. Mais lorsqu'un acheteur sérieux se présente, l'agent change de camp. Il devient alors quasi l'agent de l'acheteur pour conclure la vente. L'intérêt de l'agent passe du vendeur à l'acheteur. Il faut simplement savoir que l'agent n'est plus un ami quand ça devient "sérieux".

Un agent immobilier agit toujours dans son intérêt (qui coïncide cependant avec le mien : un prix élevé)

C’est une mauvaise idée.
L’agent immobilier s’efforcera surtout
de vendre rapidement le bien.
Quelques euros de plus avec un prix de vente plus élevé ne valent pas la peine pour l’agent, qui doit alors vraiment y consacrer du temps. Les agents immobiliers vivent en quelque sorte selon le principe de Pareto : 80 % des résultats en 20 % du temps.

Un agent immobilier agit toujours dans son propre intérêt (qui coïncide cependant avec le mien : un prix élevé) mais il a aussi ses acheteurs potentiels, qui concluent alors leurs propres accords avec l’agent immobilier.

Non, plutôt un prix réaliste, afin de pouvoir signer la vente dans les 3 à 6 mois.
Si un agent immobilier accomplit pleinement ses tâches originelles, alors dans une situation de marché normale, un prix irréaliste, donc trop élevé, peut coûter trop cher à l’agent immobilier, au point que la mission ne soit plus rentable.
(Ceux qui pensent maintenant qu’un agent immobilier gagne de toute façon trop devraient s’informer sur les coûts des indépendants.)

À la question : je connais la méthode qui consiste à calculer sur 20 ans à partir du loyer net hors charges. Le loyer reflète en effet l’état ou la valeur des appartements. Cela permet d’obtenir, avec le terrain, une somme totale.