Stratégie pour la vente d'une maison - quelle est la meilleure démarche à suivre ?

Oui et non. Je pense que de nombreux vendeurs renonceraient tout à fait aux agents immobiliers s'ils recevaient la facture sur la somme totale. Et le reste y accorderait plus d'importance. On a aussi vu cet effet lorsque le principe du demandeur a été introduit pour les locations. Bien sûr, à la fin, tout cela est toujours répercuté, mais cela clarifierait aussi les positions. L'agent immobilier serait alors clairement responsable uniquement du vendeur et maximiserait ses revenus.

Je ne peux que partager mon expérience : nous avons vendu 3 maisons :
1.) sans agent immobilier (nous avions déjà un acheteur privé en main). Cela s’est déroulé sans problème. Mais on aurait eu l’impression de pouvoir réaliser un prix de vente plus élevé.
2.) avec l’agent A. C’était une transaction. L’agent a reçu sa commission des deux parties. C’était correct. La vente s’est déroulée assez rapidement, le prix était conforme au marché.
3.) avec l’agent B. Il nous a conseillé de prendre en charge la totalité de la commission d’agent en tant que vendeur. Nous l’avons fait, cependant – disons – dans un modèle de paiement un peu différent de l’habituel (commission minimale en cas de vente au prix du marché, participation conséquente pour chaque euro au-dessus). Au final, nous avons vendu la maison bien au-dessus de sa valeur, l’agent a envoyé une facture salée (à la fin 8 % du prix de vente) et les acheteurs sont contents car ils n’ont pas payé de frais d’agence.

Les prix sont bien sûr toujours un ressenti et ne peuvent pas être vérifiés objectivement. Je retravaillerais avec l’agent B.

Les prix sont bien sûr toujours une notion subjective et ne peuvent pas être vérifiés objectivement.

Exact. Les expertises ne peuvent jamais être qu’une aide à l’argumentation, la décision d’accepter ou non la proposition de prix ne peut être prise que par les deux partenaires de la négociation. Et là encore, c’est généralement la banque qui a le dernier mot, car peu d’acteurs du marché mettent sur la table des montants de cette ampleur issus de leur propre liquidité. C’est sans doute la raison la plus fréquente d’échec récemment : le vendeur demande la valeur d’expertise plus une généreuse prime de goodwill, l’acheteur est prêt à avaler la pilule, mais sa banque financière répond alors « Vous êtes fous ».

mais sa banque financière dit alors "Vous êtes fous".

Partiellement avec raison, probablement ? La banque n’est pas le méchant ennemi, comme on le présente souvent. La banque veut prendre le moins de risques possible, pour ne pas se retrouver avec une perte si quelque chose ne va plus avec la relation contractuelle. Cela signifie qu’un certain montant doit être garanti par une valeur correspondante. La banque va peut-être sous-estimer un peu pour ne pas prendre de risque. Mais le client va aussi apporter un certain capital propre – et pour la banque, cela importe peu si on le dépense ou non. Donc, si la banque, malgré l’apport de capital propre, dit « la maison ne vaut pas la somme empruntée », alors je me demanderais aussi en tant que consommateur si cela en vaut la peine d’investir mes économies durement gagnées.

Je vais écrire quelque part : l'achat, la vente et la construction de maison sont très émotionnels, il s'agit généralement de beaucoup d'argent, et on veut y vivre pendant des années. La banque voit cela naturellement différemment. Elle n'a rien à gagner à devoir vendre aux enchères y maisons dans x ans.