为什么建筑价格不下降？

昨天与一位客户（建筑师）交谈时，他说一个单户住宅的毛坯房价格现在低了多达10万。订单又开始“争夺”了。我们计划在大约2-3年后建一栋新楼（办公室）。他说目前每平方米大约（当然从……到）2千是可行的。

我们这里也有2021年价格的新建多户住宅出售，2024年12月交房，价格为每平方米4000欧元。新建住宅的价格实际上不会降得太多，但我们已经度过了2022年夏季每平方米4500欧元的价格高峰。

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我们计划在大约2-3年内建一座新楼（办公室）。他目前的意思是，大约（当然是从…到）每平方米2千欧元是可行的。

嗯……众所周知，我是以每平方米2000欧元的价格建造的。也就是说，交钥匙的房子，加上大量的内装自助劳动。如果没有2021年底那该死的价格调整和由于地质条件差导致的极其昂贵的地基处理，价格会低近每平方米400欧元。
我一直不明白，每平方米3000欧元以上的价格从哪里来的……

我们这里的新建多户住宅也以2021年的价格出售，2024年12月交房，价格为每平方米4000欧元。新建公寓的价格实际上不会降得太多，但我们已经度过了2022年夏季每平方米4500欧元的价格高峰。

这里是在拜仁一个小县城（乌尔姆与奥格斯堡之间）：
正在建造两栋大型多户住宅楼。位置方面，一方面非常好，处于镇边，背后是森林。另一方面，正对着许多繁忙的街道。
在网上虽然宣传每平方米价格从4800欧元起。
实际上，他们对2至4居室的公寓要价约为每平方米5500欧元，
顶层阁楼公寓则为每平方米6200欧元，
交房时间为2024年底。

因为我自己有建造、接入和扩展区域供暖网的经验（来源：我本人）

新建项目中，每米远程供暖管道的费用应在3000至6000欧元之间。

埋在沟渠中的管道每米费用介于100欧元（DN 50）和300欧元（DN 250）之间。此外，沟渠的土建费用相当，规划费用也需要考虑，现有建筑中最大的一项是地面恢复。
实际总成本取决于穿过前花园的房屋接入，费用在每个接入点200至300欧元之间，具体取决于是需要挖沟还是可以钻孔。
主干管径DN200-400通常在人行道或车行道中每米费用约为1000至1500欧元。通常会同时规划光纤、电力或其他线路，以利用协同效应（地面费用昂贵）。

在房屋接入方面，除了管道米数外，还包括房屋引入部分（500欧元）、网络侧接入（同样500欧元）以及一个远程供暖换热站（单户住宅含安装费用为5000至7000欧元）。
总体来说，如果管道铺设在门前的街道中，接入费用大约为1万欧元左右。如果网络符合要求，BAFA会提供相应补贴。

3％的人使用远程供暖，80％使用天然气，其余使用油或热泵。

这对许多中小型市政当局来说大致适用。在大城市中则波动较大。基尔、汉堡和法兰克福拥有大型远程供暖网，而其他大城市几乎没有。

现在必须为热泵完全更新城市电网。扩展远程供暖及建设区域供暖单元。完全改造燃气网。

确实如此。为了实现供暖转型，要么全面引入远程供暖，要么就必须加强电网。对于乡村地区的单户住宅，建设和运营供暖网在经济上不可行，因此那里必须调整电网以适应热泵。许多市政当局在进行区域供暖规划时，会同时进行电网规划。
然而挑战还在于使供暖网实现绿色/可再生能源。几乎所有大型供暖网几乎100%依赖煤炭或天然气。例如，将汉堡的远程供暖转向可再生能源是关键难点。

听说市政责任人对此似乎并不太满意。

但他们也知道这是无法负担和不可行的。

大多数首次看到到2040/45年为止所需花费的市政负责人都会大为震惊。所需工作强度高度依赖现有情况，也会有很大差异，但简单来说：按照网络运营商和市政企业规定的自有资本比例，传统融资模式将无法满足需求。

远程供暖用户完全依赖供暖商，而供暖商当然会充分利用这一点。以我看来，价格不可承受。

供暖商通常提供为期10年、价格固定但含价格调整条款的合同。该条款通常会考虑所用燃料价格及单位与人工成本指数的变化。供暖商的成本极可能随指数变化。此外，关于供暖供应的要求存在越来越多且规模不断增大的不确定性。供暖商在何地以何种方式还能运营、五年后更新时需要多少比例的可再生能源均是问题。供暖商的报告义务日益增多，且含有幻想性价格调整条款早已被禁止。合法、无争议的价格调整条款对接入用户而言越来越成幸运事件，昂贵的律师事务所也无法保证法律安全。由此必须设立备抵资金用于升级改造，远程供暖也因此无法免费提供。
远程供暖不总比单独供暖便宜，更不是万灵丹。在人口密集地区（多户住宅、商业）可能比单体对象更经济且易于实现——这也是各市政供暖规划得出的结论。

后者其实也充斥着大量由博士和教授通过PPT“工程设计”的内容。有了些经验并了解当地建筑现状，90%的论述其实也能直接做出，只是没有精彩的场景制作和水晶球式的价格预测废话。

因为远程供暖也存在接入和使用强制。

城市几乎不再强制规定接入和使用。起诉途径非常多。新建项目通常将建设成本分摊到地价中。现有建筑通常先进行调查，只有在签订合同且有足够用户支持时才会进行扩容。或者运营商直接承担风险，预期在1至5年内需求将出现。

是的，我相信很多人并不知道其中涉及的所有内容。要挖开马路，拆除路沿石、路缘石，拆除人行道，可能还要挖一个公共的绿化带……然后铺设管道，并恢复到原来的样子。即使只有5到10米，也需要有道路施工人员、地下工程工人、铺设工人、园林绿化工人……他们都有通勤时间，都需要带上自己的专用设备……

这主要有一件事：贵，贵，贵……

地下工程贵的不在管道上。100毫米的KG管道在建材市场对普通消费者来说每米3.50欧元。
贵的是周边的费用，这里主要是人工费用和机械费用……一个小时的小挖机作业，分布一些碎石，把卡车上的碎石运满，然后在花园里铺设30米KG管道通向蓄水池，我的地下工程承包商要收大约2,400欧元。纯材料费？也许300欧元……