卖房策略——我应如何最佳操作？

首先感谢你们的回复。我们已经咨询了这里两位大型地产经纪的意见。结果让我们很惊讶，因为他们对价格的评估几乎相差了50%。我们不敢自己卖房，因此可能会选择那个给出更高预期的人。你们觉得还有必要再让人做个评估报告吗？不过，以我外行的看法，经纪人最了解市场情况。

我们已经咨询了这里的两位大经纪人的意见。我们很惊讶，因为他们对价格的估计几乎相差了50%。我们不敢自己卖房，所以选择可能会倾向于那个给出更高预期的人。你们觉得还值得再做一个评估报告吗？不过，以我的外行看法，经纪人最懂市场行情。

这就是外行的看法，我说不出比这更贴切的了。如果两个所谓的专家（针对同一物业，在同一市场环境下）得出如此悬殊的估价，评估报告里还能有什么可信的东西呢——你难道指望他们其中一个是“对”的*笑死*（或者真相一定在中间）*再笑*。答案“42”是个笑话，而答案“63”乍一看是“42加50%”，但其实也是同一类笑话。经纪人与任何事物的专业能力是个超级冷笑话。出租车司机必须通过地理考试，汉堡师傅得过肉饼考核。经纪人只要没有诈骗前科，还需要一件干净的衬衫、名片和一个借钱办营业执照的朋友。你自己做得比他们还差的现象在学术上叫“偶然”。“一切皆有可能”（经纪人语录排名第一）。

不过，以我的外行观点来看，经纪人最懂得如何评估市场。

但是，如果两个经纪人的估价（或者他们的随机判断）相差50%，那不正说明经纪人根本不懂得如何评估吗？要么只有一个懂，要么两个都不懂……
其实有什么难的，去Immoscout、Immowelt上看看类似的房源（年代、面积、相似的小区、土地面积），自己也能对价格有个“感觉”。甚至可以在家里的沙发上操作。如果买车，也会对比奔驰3系、奥迪A4、宝马C级的报价，不会随便被忽悠。
然后你可以自己做个清单，把报价换算成每平米价格，大致评估土地面积（如果你能查到网上的土地参考价，比如Boris），再在旁边写下自己房子优缺点的备注。这样很快就能对比出自己的房产价格感。
如果不想费心谈判、看房、应付买家问题，那还能请经纪人帮忙。最好选一个他的估价和你自己累计的经验相近的。

附言：总有一些经纪人会明显低于市价出售（想这么卖），这样卖得快，只需安排一次看房，省了经纪人不少功夫。如果我花25%的时间赚75%的报酬，那也是一种商业模式。

在我们这附近，我注意到有一些价格过高的房产，显然是中介一开始抬高了买家的期望。问题是：这些房产现在已经“烫手”。有一处房产已经断断续续地挂了1年半，当时标价接近70万，现在降到了56万。每换一个新的中介，价格都会略微下降。他们也曾私下发布过广告。
这房子很漂亮，但风格有点特别，地理位置只适合“寻求安静的人”。
这就是说，定价过高未必能获得回报。周围还有两处类似的房产，而且都不是差房子。但是如果房子挂了这么久，人们会认为这其中一定有问题。

到底有什么难的，在Immoscout、Immowelt上看看类似的房源（年代、大小、相似的地段、土地面积），自己感受一下价格。甚至可以在家里的沙发上做。如果买车，人们也会比较比如3系、A4和C级的价格单，绝不让别人随意忽悠。

区别在于，车不受制于它停放的车位。所以这个比较很不合适。撇开合理数量的比较对象。我们自己对柏林的公寓，也难以仅凭Immoscout做出准确评估。建成年代、面积、小区环境、电梯、房间数，这些都会影响需求。即便所有参数相同，顶楼的公寓也不如有电梯的易于比较。最后我们咨询了5个中介，并长期观察Immoscout，根据此得出了自己的结论。中介报价甚至相差超过50%。由于缺乏信任且不理解佣金，我们选择自己发布信息并完成销售。除了那些为快速赚钱报低价的中介，还有一些为了拿到委托而夸大承诺的。然后房源如前所述，在各大平台上被“烧掉”。

还有一件事也很重要：中介费。即使现在中介费被分摊了，这部分中介费还是会从购买价格中扣除（实际上，作为卖方你还是要全额支付）。尤其是因为这笔费用通常不能通过贷款融资，并且大多数银行要求必须有这部分作为自有资金。这反过来又减少了真正可以用于装修或其他用途的自有资金。600,000欧元的3.57%是相当一笔钱，可以买一套不错的厨房。