Coûts de construction et financement pour appartement ou maison

C’est l’effet logique de l’argent bon marché/des taux d’intérêt bas et d’une demande souvent restreinte.

: je suis fondamentalement ouvert à toute option, mais si l’on envisage le modèle de location à des tiers/auto-location, on achète généralement un appartement dans un secteur très recherché, par exemple dans la zone où vous souhaitez habiter – et on habite ensuite à bas prix en location en pleine cambrousse, de sorte que l’appartement dans M génère des revenus pour la maison à Hintertupfingen – en gros. L’inverse n’est pas possible – on ne peut pas louer une maison dans le sud de Munich avec un appartement en pleine cambrousse, il faudrait alors acheter tout un immeuble avec au moins 6 unités.

Dans ta configuration, cependant, les deux biens seraient dans le segment haut de gamme, je ne pense pas que cela soit rentable. De plus, tu as là aussi le risque et la charge d’une location individuelle : cela peut marcher, mais ce n’est pas garanti.

Cordialement
Dirk Grafe

Si vous dépensez vraiment dans les ordres de grandeur de 7000 euros, alors je serais curieux de savoir : pour quoi faire ? Pure curiosité

Je ne veux pas trop éclaircir les choses. Mais un exemple : le bail et l'entretien du territoire de chasse. Si je ne peux plus me le permettre, je le rends. Donc je n’économise pas beaucoup non plus, mais je suis encore assez loin de la faillite personnelle. Et il y a encore des centaines d’autres loisirs de ce genre.

Il faut aussi distinguer entre "rendement total" et rendement des fonds propres. Il est très facile d'atteindre plus de 10% si le financement est à long terme.

J'aimerais bien voir le calcul à titre de test.

Cordialement
Dirk Grafe

Quand on gagne relativement bien sa vie, il faut aussi investir davantage dans la [..] que les autres. Il faut une garde-robe appropriée, qu'on souhaite renouveler régulièrement. Rien que cela peut facilement représenter des montants moyens à trois chiffres par mois. Ensuite, tu ne peux pas arriver en Golf V, et à midi, tu ne sors pas ta boîte à lunch.

Dépenser 7000 € de revenus par mois, c’est très rapide pour une famille.

Cela va aussi assez vite sans enfants. Je vais généralement à la cantine, je ne conduis pas de voiture chère, je ne dépense que 200 euros par mois pour les vêtements et malgré cela, je dépense tout mon revenu chaque mois. La plupart va pour les sorties au restaurant le soir, les vacances et les achats spontanés comme des meubles ou de la technologie. Personnellement, je ne veux pas renoncer à cela et je construis donc plutôt sur des bases solides. Si je devais changer complètement ma vie juste pour une maison et réduire totalement mon niveau de vie pendant plusieurs années, je continuerais à louer.

La facture, je voudrais bien la voir à des fins de test.

Cordialement
Dirk Grafe

Juste un exemple, la mensualité pour un financement intégral est inférieure au loyer.
Vous faites un financement à 99 % avec seulement 1 % de fonds propres.
Ce 1 % de fonds propres est ensuite compensé par l'intégralité du surplus du loyer.
Vous achetez un bien pour 350000.- qui rapporte 1500.- de loyer.
Vous empruntez 330000 à la banque et remboursez environ 1150.- par mois pendant 30 ans.
Pour les 20000.- de fonds propres, il reste le reste de 350.- c'est-à-dire 4200.- par an, ce qui fait un rendement sur fonds propres de plus de 20 %.
Bien sûr, cela ne fonctionne pas pour chaque bien, mais c’est tout à fait possible.
Ou pourquoi penses-tu que les investisseurs contractent quand même des prêts ?
Le rendement sur fonds propres est pratiquement toujours supérieur au rendement global.

: je suis fondamentalement ouvert à toutes les options, mais si l'on envisage le modèle location à des tiers/location pour soi-même, on achète en général un appartement dans un quartier très recherché, par exemple dans la zone où vous voulez habiter - et on habite ensuite à bas prix en location à la campagne, de sorte que l'appartement à M finance la maison à Hintertupfingen - grossièrement parlant. Ça ne marche pas en sens inverse - on ne peut pas louer une maison dans le sud de Munich avec un appartement à la campagne, il faudrait alors acheter un immeuble entier avec au moins 6 unités.

À ma connaissance, les loyers à Munich n'augmentent pas aussi rapidement que les prix. En ce sens, le rendement locatif devrait être très faible. C’est uniquement grâce à la plus-value que l’ensemble devient rentable. Pour cela, il faudrait que le bien soit vendu à un moment donné. Toutefois, la hausse des prix n’est pas prévisible. Par ailleurs, le rendement locatif d'une maison individuelle est de toute façon plus faible que celui des appartements ou des immeubles multifamiliaux. L’immeuble de 6 logements serait donc le meilleur choix et répartit en plus le risque d'impayés. De plus, on est plus indépendant dans les décisions d'investissement qu’au sein d’une copropriété dans le cas d’un appartement en copropriété.