Estrategia para la venta de una casa - ¿cuál es la mejor manera de proceder?

Primero, gracias por sus respuestas. Entre tanto, hemos consultado la opinión de dos grandes agentes inmobiliarios aquí. Y nos sorprendió que casi hubiera una diferencia del 50% en la valoración del precio. No nos atrevemos a vender sin un agente, por lo que probablemente la elección recaerá en aquel que prometa más. ¿Creen que tiene sentido hacer realizar una tasación? Aunque, según mi opinión de profano, el agente inmobiliario es quien mejor sabe evaluar el mercado.

Hemos consultado la opinión de 2 grandes agentes inmobiliarios aquí. Y nos sorprendió, ya que hubo casi un 50% de diferencia en la valoración del precio. No nos atrevemos a vender sin agente, por lo que probablemente la elección recaerá en aquel que ofrezca más. ¿Creen que tiene sentido hacer otro informe de tasación? Aunque, en mi opinión de profano, el agente inmobiliario es quien mejor sabe evaluar el mercado.

Que sea una opinión de profano no podría haberlo dicho mejor. ¿Qué cosa inteligente podría contener un informe de tasación si dos supuestos expertos (sobre el mismo inmueble en la misma situación de mercado) llegan a resultados de estimación tan dispares? Seguro que no esperas que uno de los dos tenga "razón" *LOL* (o que la verdad esté en el medio) *otra vez LOL*. La respuesta "42" es una broma y la respuesta "63", aunque a primera vista sea "42 más 50%", sigue siendo la misma clase de broma. Agentes inmobiliarios y competencia para cualquier cosa es un chiste ultracorto. Los taxistas deben aprobar un examen de conocimiento local, los cocineros de hamburguesas un examen de carne picada. A los agentes inmobiliarios les basta no tener antecedentes penales por delitos de fraude — luego solo necesitan una camisa limpia, tarjetas de visita y un amigo que les preste para pagar la licencia comercial. El término científico para el fenómeno de que tú mismo harías este trabajo peor se llama “azar”. “Todo es posible” (la absoluta número 1 en la lista de frases de agentes inmobiliarios).

Aunque, en mi opinión de profano, el agente inmobiliario es quien mejor sabe evaluar el mercado.

Pero si dos agentes inmobiliarios difieren en su estimación (o en su tirada de dados) en un 50%, eso demuestra que los agentes inmobiliarios NO saben evaluarlo. O solo uno, o ambos...
¿Y qué es tan difícil en realidad de mirar en Immoscout, Immowelt u otros sitios similares objetos parecidos (edad, tamaño, localidad similar, terreno) para conseguir uno mismo una “sensación” del precio? Incluso se puede hacer desde casa en el sofá. Cuando compras un coche, también comparas las listas de precios, por ejemplo, del Serie 3, A4 y Clase C, sin que nadie te intente convencer de algo.
Luego puedes hacerte una lista bonita, calcular el precio por m², valorar aproximadamente los tamaños del terreno (fácil si tienes un valor orientativo del suelo en internet, por ejemplo, Boris) y escribir los pros y contras de la propia casa como comentario al lado. Así se obtiene rápidamente una sensación de los precios de oferta en comparación con la propia.
Si no tienes ganas de todas las negociaciones, visitas y preguntas de compradores, siempre puedes encargar a un agente inmobiliario. Mejor uno cuya estimación de precio esté en relación con la experiencia propia que has acumulado en un área similar.

P.D.: Siempre hay agentes que venden (o quieren vender) muy por debajo del valor. Esto acelera mucho la venta, solo tienes una cita para visitas y el esfuerzo para el agente es mucho menor. Si recibo el 75% del salario en el 25% del tiempo, también es un modelo de negocio.

En nuestra zona observo que hay algunos objetos sobrevalorados, en los que evidentemente el agente inmobiliario al principio generó expectativas demasiado altas. Problema: los objetos ahora están "quemados". Uno aparece repetidamente desde hace 1,5 años, entonces querían casi 700.000, ahora han llegado a 560.000. Con cada nuevo agente, el precio bajó un poco. También lo han publicado de forma privada.
La casa es muy bonita, pero el estilo es un poco especial, y la ubicación es solo para quienes buscan tranquilidad.
Es decir, pedir demasiado también puede no valer la pena en absoluto. Hay dos objetos más de este tipo en el área, y no son casas malas. Pero si están en el mercado tanto tiempo, uno piensa que algo no está bien.

¿Qué tiene de difícil buscar en Immoscout, Immowelt objetos similares (edad, tamaño, localidad parecida, terreno) para hacerse uno mismo una "idea" del precio? Incluso se puede hacer desde el sofá de casa. Cuando se compra un coche, se comparan las listas de precios de, por ejemplo, un Serie 3, un A4 y una Clase C sin dejar que te vendan nada a la fuerza.

La diferencia es que un coche no está atado al aparcamiento en el que está. Por eso la comparación no viene a cuento. Dejando aparte la cantidad razonable de objetos comparables. Nosotros mismos tuvimos problemas para hacer una valoración propia basada en Immoscout para nuestro piso en Berlín. Año de construcción, tamaño, microlocalización, ascensor, número de habitaciones. Todo influye en la demanda. Un ático, aunque todos los parámetros sean idénticos, no se puede comparar tan fácilmente si una vivienda tiene ascensor y otra no. Finalmente consultamos a cinco agentes inmobiliarios y observamos Immoscout durante un periodo largo. Sacamos nuestras propias conclusiones. Los agentes también estaban en desacuerdo con diferencias de hasta más del 50%. Por falta de confianza y por no entender las comisiones, nosotros mismos publicamos el anuncio y vendimos. Además de los agentes que ajustan un precio demasiado bajo para obtener dinero rápido, están los que hacen grandes promesas solo para conseguir el contrato. Luego el objeto es "quemado" en los portales como se describió antes.

Una cosa también juega un papel: las comisiones de los agentes inmobiliarios. Incluso si ahora se dividen, estas comisiones faltan en el precio de compra (es decir, en realidad, el vendedor las paga por completo), especialmente porque normalmente no se pueden financiar conjuntamente y en la mayoría de los bancos deben estar presentes obligatoriamente como capital propio. Esto reduce a su vez el capital propio que realmente puede destinarse a la renovación o algo similar. Y el 3,57% de 600 TEUR es una cantidad considerable para una cocina que de otro modo se podría comprar.