Estrategia para la venta de una casa - ¿cuál es la mejor manera de proceder?

Muy sencillo, que en mi vida ya he vendido demasiados coches de forma privada como para tener ganas de lidiar con el estrés de una casa. Siempre fue más fácil con coches que tenían daños en el motor/transmisión o menos de 5.000€. El agente inmobiliario debería mostrar su número de teléfono, filtrar y revisar la viabilidad financiera. Aquí ya hubo suficientes ejemplos donde el banco dio un "compromiso de financiación" y al final se cayó por valores de tasación y BRW no actualizados. Por esta gestión pago (o paga el comprador) al agente.

En casa de mis padres la venta se hizo a través de un agente y ambas partes quedaron muy satisfechas, o mejor dicho, aún lo están.

Solo quiero hacer un par de visitas guiadas (¿que me las hagan?) y luego ir al notario y firmar.

Por supuesto, me refiero a un "agente inmobiliario de verdad".

El mío también sacó esos argumentos de las conexiones con los bancos y que podía evaluar si alguien tenía suficiente solvencia o no. Pero no me quedó del todo claro. ¿Qué autoriza exactamente a un agente a tener más información sobre la solvencia de un comprador?
¿Entonces hacen consultas de Schufa a los interesados con su consentimiento o cómo funciona eso? Porque creo recordar que eso me lo negó cuando pregunté.

El resto del argumento, claro que lo entiendo. Claro, es menos trabajo para mí. Si habláramos de 3.000-5.000€, creo que también lo haría sin dudar. Pero por 20.000€ tengo que trabajar mucho, no es algo que vaya a regalar así nomás.

Yo lo conozco más bien así: que los clientes deben desnudar su situación ante el agente inmobiliario con sus [Finanzierungsbestätigungen] de los bancos, comprobantes de ingresos y, si acaso, una [Schufaselbstauskunft], antes de que se realice la concesión final.

Claro que uno también puede hacerlo por su cuenta. Pero afirmo que al planificar la casa, construir/supervisar, realizar trabajo propio, mudarse y este año aún arreglar el jardín, he ganado tantas canas que simplemente ya no tengo ganas de hacerlo.

Parece que mucha gente piensa igual que tú. ¿Cuál es la razón o el pensamiento detrás? Estoy intentando averiguarlo ahora.

Muchos no conocen otra cosa o tienen inseguridad respecto al procedimiento. Van a su banco, como tú, y ya está el segundo del grupo de los de zapatos de charol con un pie en la puerta, solo para hacer un informe profesional. ;)

Por lo demás, los agentes inmobiliarios necesitan las ventas, y quién sabe qué tipo de comisiones llevan usando ya. A mediados del año pasado hubo un reportaje interesante en una revista de noticias de Hamburgo. Hay muchos agentes y pocas casas...

Eso también nos lo contó él. Matemáticamente para mí no cuadra. Según su evaluación podemos poner un precio bajo con 499k y luego contar con ofertas mayores (su “procedimiento de licitación light”). O deberíamos poner 525k y luego esperar menos demanda.

Lo he interpretado como que él considera 525 como el precio realista / que ahí está el límite. Eso son casi 19k del precio de compra para él. Si lo anuncio yo mismo por 515k, sigo ganando si lo ofrezco de forma privada. ¿O tengo algún error de pensamiento?

No, claro que solo puede cobrar su comisión, no le interesa otra cosa. El resto, véase arriba.

Yo lo conozco más bien así: que los clientes con sus “confirmaciones de financiación” de los bancos, justificantes de ingresos y por qué no, auto-informe de Schufa, se deben desnudar ante el agente antes de la entrega final.

Tonterías, ¿por qué iba el agente a hacer eso? Mira el documento, como tú también podrías hacerlo, pregunta qué haces. Lo demás es totalmente irrelevante para el punto crítico del asunto, o depende únicamente del valor de tasación y el capital propio. Y sobre eso el agente sí tiene influencia directa. Es decir, si el banco baja el pulgar, el precio inflado es demasiado alto y el capital propio no cubre el hueco. Y eso se puede consultar rápidamente con un comprador serio. Él sabe que por regla general hay más interesados.

Por lo demás, podrías explicar qué es lo que fascinó tanto a los compradores de tus padres del agente para estar dispuestos a gastar una buena parte de un salario anual en eso. ¿Y tus padres ya han pagado bien la mitad? ¿O han influido en el factor?

Lo veo igual que kati, todos esos servicios se pueden hacer uno mismo. Las visitas vienen de todos modos, y puedes gestionarlas tan bien como un agente.

Nada en contra del servicio en sí. Tiene su sentido. El precio es simplemente una locura. Tampoco dejo que me corten el césped por 500€. ¿Cuándo van a estar realmente presionadas las comisiones debido a la baja oferta de inmuebles? 5000€ de tarifa fija y ya está, ¿quién quiere?

Pero afirmo que al planificar la casa, construir/supervisar, hacer trabajo propio, mudarme y este año aún el jardín, me he sacado tantas canas que simplemente ya no tengo ganas.

Con el dinero para el agente inmobiliario, también podría contratar externamente una gran cantidad de trabajo propio o_O

Nada en contra del servicio en sí. Realmente tiene su sentido. El precio solo es completamente una locura. Tampoco dejo que me corten el césped por 500€.

¿Cuándo van a ponerse bajo presión las comisiones debido a la escasez de oferta de inmuebles? ¿5000€ de tarifa fija y listo, quién quiere?

Estoy de acuerdo. Cobran 20.000€ de cada parte. Eso es una gran parte del ingreso neto anual para muchas personas. Si haces el cálculo de cuánto tiempo hay que trabajar para eso, realmente está fuera de toda lógica.

En asuntos personales: Encontré un documento interesante de los comités de peritos.
Para nuestro distrito, en 2020 hubo un total de 7 ventas de casas con:
- Año de construcción desde 2018
- Año de construcción promedio: 2020
- Superficie media: 132
- Precio medio por m²: 2.803
- Precio medio de venta: 361.000

Creo que eso muestra que el "6 delante" para nuestra región es realmente utópico.
También gasté completamente inútilmente 20€ para que me dieran una valoración en el "mercado inmobiliario de Baja Sajonia" (este portal oficial). Sin embargo, tuve que indicar el año de construcción 2017, porque no tiene valoración para edificios más nuevos (¿es un poco sin sentido entonces?). En cualquier caso, llegué de nuevo, similar al agente inmobiliario antes, a un valor real de unos 435k.

Basándome en estos nuevos datos (sobre todo las cifras reales de ventas de edificios más nuevos de 2020 son interesantes) pensé en tomar simplemente el precio medio por m² de 2803, aumentar un 14% para 2021 (tengo en mente que los inmuebles subieron alrededor de un 14% - ¿es correcto?) y luego tal vez un pequeño aumento para 2022 (? - pero no tanto), y multiplicar eso por mi superficie habitable para obtener un precio de venta.
2803 + 14% serían 3195 * 153m² = aproximadamente 489k.
Alternativamente 2803 + 20% = unos 3363 → 515k precio de venta.

Por eso pensé en anunciarlo por 520k. ¿Opiniones?