Estrategia para la venta de una casa - ¿cuál es la mejor manera de proceder?

Hola a todos,

me "apropio" de este hilo porque encaja bien con mi situación actual.

Se trata de un edificio de viviendas (4 unidades residenciales) en una muy buena ubicación de una gran ciudad alemana. Recientemente se desocupó un apartamento que necesita una gran renovación (las primeras ofertas de los artesanos rondan los 90.000€).
Ahora estoy pensando en vender. Después de leer un poco, muchos aconsejan una venta privada sin agente inmobiliario. Pero como no tengo ni idea del tema y en esa zona generalmente no hay ventas públicas de casas o terrenos, me cuesta fijar un precio. Los peritajes en esta área también cuestan bastante dinero y, dado que la venta aún no está segura, me parece muy caro.
Ya he contactado a agentes inmobiliarios (una empresa grande y reconocida) para obtener su valoración. Como se trata de una suma baja en millones (y normalmente no manejo sumas así), también tengo mucho "miedo" de cometer un error. Un agente siempre actúa en su propio interés (que coincide con el mío: un precio alto), pero también tiene a sus posibles compradores, que a su vez hacen sus propios tratos con el agente.

Simplemente espero algunas experiencias o consejos y agradezco las respuestas.

Entonces, con un valor de >1 millón, 90.000€ en renovaciones no es nada que no se pueda recuperar rápidamente con un alquiler suficientemente alto, ¿especialmente si todavía puedes amortizarlo? Yo casi diría que después conseguirías más por el piso que el precio actual + la inversión.

Pero si definitivamente quieres vender:
- La tasación gratuita del agente inmobiliario ya es un buen comienzo.
- ¿Realmente no hay ningún punto de referencia? ¿Pisos similares en zonas parecidas?
- Un agente no busca necesariamente un "precio alto", sino "poco esfuerzo para mucho beneficio". Aunque con ese precio, para él podría valer la pena optimizar el precio :)

Si es una ubicación realmente tan buena, también puedes hacer un proceso de pujas sin un precio objetivo propio y luego decidir si quieres vender (cada interesado hace exactamente 1 oferta, con máximo 1 ronda de negociación/igualación según simpatía, si eso es importante para ti). Probablemente tendrás muchos interesados.

El año pasado hicimos algo así también (con un valor mucho menor, pero estábamos inseguros sobre el precio) y nos funcionó bien - conseguimos más de lo que habíamos previsto en las estimaciones optimistas.

Entonces, con un valor de más de 1 millón, 90.000€ en renovaciones no es mucho, algo que no se recupera rápidamente con un alquiler adecuado, especialmente si aún se pueden depreciar? Casi apostaría a que después se podría obtener más por el apartamento que el precio actual más la inversión.

Si realmente es una ubicación tan buena, también puedes hacer un proceso de subasta sin una idea de precio propia y luego decidir si quieres vender (cada interesado solo hace una oferta, máximo negociar/igualar una vez, según simpatía, si eso es importante para ti). Probablemente tendrás muchos interesados.

Quizás no me expresé claramente, no solo ese apartamento estaría en venta, sino toda la casa. Creo que con 60k de renta neta sin gastos (+ las reparaciones que surjan con el tiempo, la casa no es nueva) es mejor invertir el dinero en otra cosa a un buen precio que en el inmueble. Por eso la idea de vender.

Un agente inmobiliario siempre actúa en su propio interés

Sí, eso es cierto. Eso significa que siempre solo tienes medio agente inmobiliario. El vendedor contrata al agente. Durante ese tiempo, el agente está "del lado" del vendedor. Pero cuando aparece un comprador serio, el agente cambia de lado. Entonces, prácticamente se convierte en el agente del comprador para lograr una venta. El interés del agente cambia del vendedor al comprador. Hay que saber que el agente ya no es un amigo cuando las cosas se ponen "serias".

Un agente inmobiliario siempre actúa en su propio interés (que coincide con el mío: un precio alto)

un grave error.
El agente inmobiliario se esforzará sobre todo
por vender el inmueble rápidamente.
Los pocos euros adicionales por un precio de venta más alto no valen la pena para el agente, que realmente tendría que invertir tiempo en ello. Los agentes inmobiliarios viven casi según el principio de Pareto: 80% de resultado en 20% del tiempo.

Un agente inmobiliario siempre actúa en su propio interés (que coincide con el mío: un precio alto), pero también tiene sus compradores potenciales, que a su vez hacen sus propios tratos con el agente.

No, más bien un precio realista, de modo que se pueda firmar la venta dentro de 3-6 meses.
Si un agente inmobiliario cumple completamente con sus tareas originarias, entonces en un mercado normal un precio irreal, es decir, demasiado alto, puede costarle al agente demasiado como para que el encargo ya no sea rentable.
(Quien ahora piense que un agente inmobiliario gana demasiado, debería informarse sobre los costos de los autónomos)
Sobre la pregunta: yo conozco que se calcula con la renta neta en frío a 20 años. El alquiler refleja el estado o valor de los apartamentos. Así se obtiene con el terreno una suma total.