卖房策略——我应如何最佳操作？

大家好，

我“抢占”这个帖子，因为它非常符合我目前的情况。

这是关于一栋多户住宅（4个住宅单元），位于德国一座大城市的非常好的地段。最近有一套公寓空出了，需要大量翻修（工人初步报价约为90,000欧元）。
现在我考虑出售这套房子。在阅读了一些资料后，很多人建议私下出售，不通过中介。但由于我对这方面一窍不通，并且该地区通常没有公开出售的房屋或土地，所以我很难确定价格。这方面的评估报告费用也相当高，而出售尚未确定，所以我觉得费用太贵了。
我已经联系了一家大而有声誉的中介公司，想了解他们的价值评估。鉴于金额可能低于一百万欧元（而我平时不接触这么大数额的资金），我也非常“害怕”出错。中介总是以自己的利益为出发点（但这与我的利益一致：高价），不过他们也有自己的潜在买家，买家又会与中介进行自己的交易。

我只是希望能得到一些经验或建议，感谢大家的回复。

所以对于超过100万价值的房子来说，9万欧的装修费用其实不算什么，特别是在能通过相应较高的租金很快回本的情况下，尤其还能抵税的话？我几乎敢打赌，事后拿这套房子的价格会超过当前价格加上投资金额。

但如果你确实想卖的话：
- 房产中介免费估价已经是个好开始
- 真的没有任何参考点吗？类似地段的类似房子？
- 中介的目标不一定是“高价”，而是“用最少的努力获得最大利益”。不过对于这个价格来说，价格优化对他们来说其实是值得的 :)

如果这真的是个非常好的地段，你也可以搞个竞价程序，不提前设定底价，然后再考虑是否卖（每个买家只能出一个报价，最多允许一次议价/匹配，视乎你是否在意卖家的好感）。估计你会有很多买家。

去年我们也做过类似的事情（价值低很多，但我们对价格也不确定），效果不错——拿到的价钱比我们最乐观的预估还高。

所以，对于价值超过一百万欧元的房子来说，9万欧元的装修费用其实不算什么，凭借相应高的租金很快就能收回成本，尤其是还能折旧的话？我几乎可以打赌，事后你可能会以高于目前价格加投资额的价格卖出这套房子。

如果这真的是一个非常好的地段，你也可以举办一个无底价的竞价程序，然后再考虑是否要卖（每位买家只能出一轮价，最多允许一次根据好感度进行的议价或跟价，如果这对你来说很重要的话）。估计你会有很多买家。

我可能表达得不够清楚，不仅仅是一套公寓要出售，而是整栋房子。我认为以6万欧元的净冷租金（加上随着时间推移需要维修的费用，因为这栋房子不是新建的）来说，以好的价格把钱投资到其他地方会比投资这套房产更划算。所以才考虑出售。

房产经纪人总是以自己的利益行事

是的，确实如此。这意味着你实际上只有一半的经纪人。卖家雇佣经纪人，经纪人就站在卖家这边。但是，当一个真正认真的买家出现时，经纪人就会换边，变成买方的经纪人以促成交易。经纪人的利益从卖家转向买家。你必须知道，当事情变得“严肃”时，经纪人就不再是你的朋友了。

中介总是按照自己的利益行事（但这利益与我的一致：高价）

这是一个严重的误解。
中介首先会努力尽快卖出房产。
多赚那几欧元以更高的售价对中介来说不值得，因为他们需要投入真正的时间。中介几乎是按照帕累托原则生活的：20%的时间获得80%的成果。

房地产经纪人总是按照自己的利益行事（但这与我的利益是一致的：高价），但他也有他的潜在买家，这些买家会和经纪人达成他们自己的交易。

不，更倾向于一个现实的价格，这样才能在3到6个月内签订销售合同。
如果一个经纪人完全履行其本职工作，那么在正常的市场情况下，过高的不现实价格会让经纪人付出过大代价，导致该委托不再划算。
（现在有人认为经纪人赚得太多，应该了解一下自由职业者的成本）

关于问题：我知道的情况是，用净冷租金计算20年。租金反映了公寓的状态或价值。这样，加上土地，就得出一个总价。