Progreso de la construcción: casa adosada con sótano WU y ático desarrollado

Debido a varias consultas, aquí intento hacer un resumen del progreso de la construcción hasta ahora:

Compra del terreno 2013

Firma del contrato de construcción con GU1 del área metropolitana de Leipzig: 16.05.2018

Casa pareada con sótano resistente al agua y ático convertido

Sótano: 200 m² Superficie habitable. Ambas mitades de la casa pareada juntas casi 400 m²

sin servicios propios, sin pintar ni pavimento, excepto baldosas

precio fijo garantizado: 490.000 €

La idea era que se mudara a un lado mi hija con su familia y al otro lado mi hijo con su pareja

Desde 2015 en contacto con GU1, también visitamos varias casas construidas por él y hablamos con los propietarios, sin problemas mayores

Inicio de la construcción: 8.10.2018

Excavación del sótano 1.200 m³ de tierra, costos de eliminación: 18.000 € extra

más tarde se descubrió que al menos 500 m³ fueron retirados en exceso, los cuales se trajeron de vuelta sin costo, pero no hubo reembolso de los costos de eliminación. Se afirmó que yo había solicitado la retirada, a pesar de que lloré tras cada camión.

varias visitas de BG Bau y dos paradas de obra impuestas porque la excavación no tenía la pendiente requerida, luego se excavó una enorme zanja que arrasó completamente con la vía de construcción ya pagada.

Después de levantar la planta baja (brigada internacional de albañiles sin licencia para trabajos de hormigón y albañilería) llegó un correo diciendo que por razones estructurales habría costos adicionales de 1000 €. Lo aceptamos. Un día después, llegó otro correo diciendo que el Sr. GU se había equivocado en el cálculo porque había olvidado una viga y ahora serían más de 6.000 €. Con esto ya no estuvimos de acuerdo, citando el "precio fijo garantizado".

Al mismo tiempo se descubrió que toda la casa sobresalía al menos 12 cm más de lo planeado, lo que se podía ver en las cajas de luz suspendidas, que deberían integrarse en las futuras plazas de aparcamiento. Esto se negó vehementemente al principio. Otro punto fue el relleno y compactación de la excavación. Según el informe del suelo (que el GU tenía), el material excavado no era apto para rellenar porque no podía compactarse. Aun así fue usado y ni siquiera compactado. Esto causó que el suelo cediera y el andamio se apoyara contra la estructura en bruto. Además nuestro sótano era más grande de lo previsto, lo cual no es malo en sí mismo si la planta baja se hubiera adaptado a ello. En el diseño no se preveía aislamiento exterior para el sótano. Pero en la firma del contrato sí, con 10 cm. Esto aparentemente no se transmitió a la proyectista. Firma del contrato incluyendo aislamiento exterior 16.05.2018, documentos de planificación aparentemente sin aislamiento exterior: 18.06.2018?????

Después de verter la losa de la planta baja en diciembre, se paró todo = parada de obra impuesta por el GU. Yo ya había contratado a un asesor externo de construcción. El 17.12.2018 hubo una reunión de crisis en la oficina del GU. En ese momento la factura por la losa de 47.500 € aún no se había pagado. Acordamos transferir inmediatamente 40.000 € al GU y retener 7.500 € hasta aclarar los defectos bajo la condición de que a partir de la semana 2 se continuaran los trabajos.

En vez de continuar, en la semana 2 retiraron todos los equipos y materiales, y a finales de enero también desmontaron el andamio. No se pudo contactar con el GU. Mi asesor me recomendó un abogado, que en marzo presentó la demanda para continuar la construcción.

Mientras tanto contratamos un perito para establecer los defectos, que determinó que los mismos tenían un valor de 31.000 €. Por lo tanto, el GU estaba claramente sobrepagado.

Desde mayo de 2018 se intercambiaron varias ofertas de conciliación sin llegar a un acuerdo.

En julio, al investigar por internet, descubrí que el señor había fundado una segunda empresa constructora, y me puse muy nervioso porque ya intuía hacia dónde iba todo. Llegué a estar tan desesperado que llamé a la esposa del GU (un teléfono que me había dado otro afectado, al que aquí le corresponde un papel especial, llamémosle Sr. X) y le pedí que intercediera con su marido. Ella decía no saber nada. Menos de 10 minutos después recibí una llamada de mi abogado diciendo que la abogada del GU se había quejado con él. Poco después recibí una demanda por cese y desistimiento y debía pagar 1000 €. Mi abogado dijo que no podía representarme en esto. Entonces el Sr. X (repito, también afectado, pero como empresario de construcción, no como propietario) me facilitó a su abogado, quien me sacó muy bien del lío.

La fecha del juicio fue fijada para el 4.10.2019. Una semana antes, el GU aceptó un acuerdo con nosotros, en el que realmente salimos bastante bien. Él tuvo que pagar los gastos judiciales y de abogado (casi 30.000 € en total) y una indemnización (unos 17.000 €). Nosotros solo los gastos del acuerdo. Por acuerdo se comprometió a terminar la casa para el 30.11.2019. Esta fecha era totalmente irrealista. Aparte de que empezó la obra nuevamente a mediados de octubre, después de colocar el techo (ya a finales de noviembre y aún muy lejos de la finalización), todo se paró otra vez.

De nuevo todo pasó por los abogados. En diciembre de 2019 solo dejó poner la lámina en el tejado, que fue su último acto. Volvimos a llamar al perito, quien encontró más defectos. Por ejemplo, las paredes de hormigón del sótano sobresaliente habían sido rayadas hasta la armadura, dejando parcialmente visibles los hierros. En una mitad de la casa pareada se olvidó completamente una puerta en el piso superior. Faltaban pilares de soporte, la mampostería estaba incompleta y defectuosa, etc.

Para principios de enero de 2020 se acordó una cita conjunta en la obra entre abogados. El que no acudió fue el GU. Su abogada nos informó que había vendido su empresa al 30.12.2019 y que nuestras reclamaciones pasarían a la empresa sucesora. Luego se supo que esta era una empresa fantasma. Así que dio de baja su primera GmbH y nosotros quedamos con las deudas.

En febrero llegó la ejecución judicial del acuerdo, en la que nos fueron asignados 130.000 € que GU1 debía pagarnos como adelanto por no cumplir el acuerdo. Muy bien, solo que el documento ya no vale para nada.

Por nuestro abogado supimos que el GU ya se había liberado como director en la junta de socios a finales de mayo de 2019. Entonces me pregunto, ¿por qué pudo hacer un acuerdo judicial con nosotros en septiembre? ¿Por qué pudo emitir y firmar facturas como director en octubre y noviembre de 2019? Tras recibir esta información lo denuncié por fraude, pero ya se sabe que estas cosas llevan tiempo. Como la empresa fantasma no existe, ahora también tenemos que pagar los costos judiciales de la ejecución.

Continuará.

Wow, qué historia de terror. Gracias por compartirla (nuevamente). Estoy ansioso por saber cómo continúa y espero que todo termine de la manera más positiva posible para ustedes.

Increíble. Ay, Dios mío, ¿empezaste ya en 2018??? ¿Y tu familia todavía no vive allí? Curiosamente, también tuve el tema con más acero de construcción y sobreprecio en el sótano. el perito lo notó y desde entonces ya estaba con el barco. Estoy deseando ver la continuación.

Espera un poco, va a mejorar.

El señor X mencionado al principio me ofreció su apoyo. Sin embargo, no fue desinteresado, ya que quería utilizarme para perjudicar a GU1. Aparentemente, tenía un interés mucho mayor que yo. Me propuso cosas que realmente no estaban bien y que rechacé.

A finales de enero de 2020 le entregué la finalización de la estructura básica. Antes de adjudicar el encargo, me confirmó que el andamio permanecería hasta el final del plazo total de construcción sin coste adicional para nosotros. Después de una semana apenas estaba el andamio y las ventanas de la planta baja estaban cubiertas con lonas. Sus empleados venían generalmente cinco a la vez y tuve la impresión de que era un grupo de rehabilitación. Estaban en la obra desde las 10:00, a veces también desde las 11:00, hasta las 13:00 o 14:00 y realmente se les podría haber puesto suela a las zapatillas mientras caminaban. Yo, torpe, también llevé café, lo que me iba a salir caro. La facturación se hacía por horas y cuando recibí el viernes la primera factura parcial, casi me da un infarto: 130 horas = 7.658 €. Esta suma se compuso del tiempo de ida y vuelta y aproximadamente 3 horas en la obra, incluyendo la toma de café. Las dos pausas de un cuarto de hora cada una para café y cigarrillos debían costarme por día 140 €, ¡700 € a la semana!

Aquí de nuevo mis comentarios sobre las liquidaciones horarias y los suyos en rojo:
Mar. 28.01.2020: según el informe diario de obra: 5 empleados de 8:00 a 14:00
Llegué poco después de las 10:00 a la obra para abrir el cuadro eléctrico, sus empleados todavía estaban descargando el vehículo. Alrededor de las 11:30 llevé café a la obra. Poco después comenzó a llover intensamente, por lo que se tuvo que interrumpir completamente el trabajo. Me fui poco después de las 12:00, sus empleados estaban empaquetando. Por tanto, se puede suponer un tiempo efectivo de trabajo de como máximo 2 horas por empleado (presencia – (pausa por lluvia + pausa para café/cigarrillos)).

Explicación del señor X: según nuestros registros, los colegas dejaron las instalaciones a las 8:24 y regresaron a las 14:03. La preparación matutina también incluye la planificación de la obra, explicación de trabajos en la empresa y la adquisición de material.

Mié. 29.01.2020 según informe diario de obra 5 empleados de 7:30 a 15:00
Estuve poco antes de las 11:00 en la obra y no había nadie. Tras consultar con usted, los colegas estaban a las 10:59 en la obra. De 7:30 a 11:00 hay una diferencia de 3,5 horas multiplicadas por 5 empleados. Esto tampoco puede justificarse con la carga del andamio. Explicación del señor X: En este punto le propongo que cargue usted mismo un vehículo.
Además, a las 14:00 ya no había nadie. Explicación del señor X: Eso es una acusación infundada.
Si consideramos algunas pausas (de fumadores) más, el tiempo efectivo de trabajo por empleado en la obra es de máximo 2,5 horas, lo cual es totalmente ineficaz.

Jue. 30.01.2020 según informe diario de obra 5 empleados de 8:00 a 15:00 Trabajos realizados según informe diario de obra Andamio cargado y montado Aquí tampoco coincide el número de horas registrado con el tiempo efectivo de trabajo en la obra.
Explicación del señor X: ¿Por qué no? Según nuestro registro GPS, nuestros empleados estuvieron desde las 8:00 cargando piezas de andamio en nuestro depósito de construcción y desde las 9:28 hasta las 15:37 en camino para usted.

También el viernes se siguió montando el andamio. Este es el tercer andamio que se ha montado en esta casa, los dos anteriores se montaron cada uno dentro de 2x 0,5 días y se desmontaron en unas 4 horas. Quiero decir con esto que algo está completamente fuera de control y se acumulan horas utópicas. Hubiéramos preferido colocar nosotros mismos las ventanas con la película protectora. Supongo que el joven es un aprendiz, ya que tuvo evidentes dificultades con el taladro. En ese caso tenemos otro problema con la tarifa de horas facturables. Explicación del señor X: No tenemos ese problema, ya que en este caso también se aplicaría una tarifa de horas para aprendices.

Llamé al señor X, pero ya había salido de vacaciones y no estaba disponible. Informé a su secretaria que los trabajos se detendrían hasta nuevo aviso.

Ah, se me olvidó mencionar que también instalaron una puerta de obra. Sin embargo, estaba cerrada con llave y nadie sabía dónde estaba la llave. Tuve que subir al piso superior por el andamio para poder entrar a la casa. Las ventanas de abajo estaban cubiertas con la película protectora.

Durante las vacaciones del señor X hubo una tormenta. Esta destrozó todas las lonas de las ventanas y, como el andamio no estaba bien fijado, una escalera del andamio golpeó la lámina del techo y dejó una grieta abierta.

Cuando el señor X volvió de vacaciones, nos reunimos en su oficina. Probablemente había tomado una pastilla para calmarme de más (mi marido me llevó), en todo caso no me encontraba bien, pero comprendí todo, aunque parece que di otra impresión. En la conversación explicó, entre otras cosas, que no permitiría el uso externo del andamio y que lo desmontaría si no le encargaban también la cubierta del techo. Esto nunca estuvo en discusión, ya que ni siquiera había presentado una oferta para ello y tampoco correspondía a nuestro acuerdo.

Al día siguiente recibí un correo del señor X: Muchísimas gracias nuevamente por la rápida cita de ayer por la tarde. Como ayer físicamente no pudo seguir todas mis explicaciones, aquí tiene un resumen de la cita.

Continuará.

Mi respuesta fue:
Despido extraordinario ejecución subsidiaria albañil

Estimado señor X,
aunque no lo parezca, el lunes pude seguir sus explicaciones tanto mental como físicamente. Usted sabía que no me encontraba bien y que solo asistí a la cita por su insistencia.

Si usted cree haber actuado como asesor para nosotros y quiere cobrarnos por ello, solo puedo informarle que no tenía ningún encargo para ello y que carece de cualquier fundamento. Lo ha hecho por intereses propios, ya que evidentemente guarda un resentimiento mucho mayor hacia el señor ....... que yo. Aprovechó la situación al encontrar en mí a alguien a quien podía utilizar para este asunto y que constantemente dirigía hacia ….. ¿De quién obtuve la información sobre el lugar de trabajo de la señora …. o que, por ejemplo, se pueden comprar tarjetas prepago no registradas en …....... para hacer llamadas anónimas que perjudican a toda la familia ….., por nombrar solo una parte de sus sugerencias? Me pareció extremadamente grave que quisiera involucrar a los niños de la familia. Seguro que ahora lo negará, pero en algunas ocasiones estaba tan shockeado que le conté al señor......... (asesor de construcción) sobre sus extrañas propuestas, quien sin duda podrá testificar si fuera necesario.

Esta no es una rescisión ordinaria sino una rescisión extraordinaria basada en su incumplimiento contractual respecto al montaje del andamio. Usted confirmó antes de que le adjudicara el encargo que el andamio permanecería hasta el final del tiempo total de construcción sin coste adicional para nosotros. Ahora ha declarado que no permitirá el uso por terceros del andamio y que lo desmontará.

En ningún momento se acordó que solo su empresa pudiera utilizar el andamio. Usted sabía que, debido al presupuesto restante disponible, estamos obligados a considerar ofertas más económicas que las existentes. El montaje del andamio nunca estuvo vinculado a la contratación para la colocación del techo por su empresa. Por tanto el montaje nos es inútil y el pago es inaceptable.

Además, los trabajos realizados de montaje del andamio, sellado de ventanas con lámina y montaje de la puerta de obra no cumplen con los requerimientos. La lámina en las ventanas estaba rasgada o demasiado corta, los ladrillos que se colocaron para pesar la lámina cayeron por la tormenta sobre las claraboyas inferiores, lo que causó daños en las partes de plástico. El andamio no estaba asegurado correctamente (usted mismo me dijo que faltaban las partes metálicas), por lo que la tormenta desprendió partes que cayeron sobre la estructura del techo y dañaron la lámina del techo.

Sus empleados me dijeron el miércoles que no tenían llave para la puerta de obra, sin embargo yo esperaba que la trajeran al día siguiente y no que hubiera desaparecido sin dejar rastro.

Ya le he comunicado varias veces que no estamos de acuerdo con el número de horas facturadas. Tampoco hemos “llegado a un acuerdo” sino que usted intentó convencerme de su postura, la cual sigo sin comprender, aunque ya no tiene importancia porque el miércoles sus empleados retiraron las láminas restantes y desmontaron la puerta de obra, por lo que no se discutirá el pago por estos trabajos.

Todos los demás trabajos, tras su negativa a dejar el andamio hasta el final de la construcción como se acordó, son inútiles y han causado más daño que beneficio.

Puede, como ya dijo, tomar medidas legales, pero entonces saldrán a la luz otros asuntos.

Esto fue a finales de febrero de 2020. Luego hubo calma hasta mediados de mayo, cuando recibí correspondencia de su abogado. Este me instó a aceptar la recepción de los trabajos realizados por su mandante y a pagar la factura.

Respondí de forma breve y clara:

En referencia a su carta del 14.05.2020 le comunico que no aceptaremos la recepción de los trabajos de su mandante ni la aceptamos.

¿Acaso deberíamos aceptar o dar por usados qué?

¿El andamio desmontado por su mandante? ¿Las láminas de las ventanas que ya estaban deterioradas tras 4 días y removidas por su mandante? ¿O la puerta de obra cerrada para la que no había llave?
No existe derecho a contraprestación para su mandante.

Sería mejor llegar a un acuerdo sobre los daños que su mandante ha causado a nuestra obra, como por ejemplo la lámina del techo dañada por partes del andamio mal aseguradas, daños en dos claraboyas y el muro dañado al extraer los tablones que sujetaban la lámina.

Luego no supe nada más. Hubiera sido difícil para el abogado, ya que como yo también fui su mandante (debido a la llamada telefónica con la esposa del contratista general) difícilmente podría haberme demandado.

Continuará.