Cubrimiento de hormigón bajo en el sótano "tanque blanco"

A una verdadera bañera blanca le pertenece mucho más, ahora no voy a enumerar todo eso. Volviendo a tu informe geotécnico. Que el nivel freático se haya encontrado a 19 m realmente me sorprende mucho. Recuerdo la perforación con golpeo pesado con una profundidad máxima de 7 m. ¿Qué buscaban en la profundidad, petróleo? Da igual.

No son 19 m (lo recordé mal), sino 25-27 m.
Cita del informe geotécnico:
Después de finalizar los trabajos de exploración el 15.01.2021 y 01.02.2021, en las investigaciones hasta la profundidad máxima de exploración de 3,00 m bajo el terreno, es decir, -2,76 m sobre el nivel relativo, no se pudo medir nivel de agua alguno. Solamente en la cata SCH 1 se encontró un nivel freático a una profundidad de 1,20 m bajo la superficie del terreno.
Según información de la Oficina Estatal de Medio Ambiente de Baviera /U 9/, el nivel freático en la zona del proyecto de construcción se indica aproximadamente entre 303 y 305 m NHN, es decir, 25 a 27 m bajo el terreno en roca dura (arenisca).

¿Qué dice el informe geotécnico sobre la impermeabilización de los elementos constructivos en contacto con el suelo, como por ejemplo los sótanos en general? Debe decir algo como por ejemplo: “suelo cohesivo, por lo tanto, agua estratificada temporalmente estancada/presionada, caso de carga 1, por eso se recomienda construcción impermeable” o similar.

No dice directamente "bañera blanca" en el informe geotécnico, pero es una zona de nueva construcción y todos los vecinos aquí solo hacen bañeras blancas. Ya hay vecinos que no construyeron una bañera blanca y ya tienen daños por agua en el sótano.

Está bien. Consideremos todo de nuevo objetivamente:

Nadie aquí excepto tú conoce el texto exacto del contrato.
Nadie aquí excepto tú conoce el texto exacto del informe geotécnico.
Antes de perder tiempo innecesariamente o de tomar una decisión precipitada basándote en consejos bienintencionados aquí del foro (incluyéndome), consulta a un perito.

Nosotros tampoco creíamos posible que esto nos pasara, pero también tuvimos que defender esta causa y encargar la revisión a un experto.

Se trata 1) de un sótano técnicamente impecable y 2) de mucho dinero.

Sólo un perito podrá evaluar tu situación exhaustivamente y decirte qué puedes hacer ahora. El foro sólo acaricia tu alma o te pone en pánico. Ninguno de los dos te ayudará a avanzar.

¿Es este un sótano prefabricado?

¿Ya está construida la casa?

¿Quién y cómo determinó la cobertura de hormigón?

Solo sellar las juntas me parece una tontería. La cobertura mínima de hormigón probablemente está presente en la superficie de la pared.

La rehabilitación, la reducción del precio, 30 años de garantía y la retención de la garantía (aval bancario) son lo mínimo.

El perito te dirá exactamente cómo debería realizarse la rehabilitación.

Es un sótano de hormigón in situ. El sótano aún no está terminado. Próximamente debería ser aislado y el foso de cimentación relleno. La cobertura de hormigón fue determinada por una oficina de ingeniería mediante una sonda de armadura (Hilti PS 200 S Ferroscan). La cobertura mínima de hormigón se encuentra en la parte inferior del zócalo de la pared exterior del sótano (exterior), justo encima de la losa de cimentación. ¿Se conocen ejemplos de rehabilitaciones y la cuantía de la reducción del precio?

La oficina de ingeniería que midió la cubierta de hormigón es tu punto de contacto. Ellos deberían poder decirte cómo se realiza una reparación profesional. El ingeniero estructural del AN ya te ha mencionado 3 posibilidades. Las cuestiones legales es mejor aclararlas con un abogado.

Rehabilitación, reducción del precio, 30 años de garantía y retención de garantía (aval bancario) es lo mínimo.

Dependiendo de cuánto se desvíe la desviación actual de la desviación esperada y de cuán técnica y preocupante sea la situación en esta fase tan temprana de la construcción, en algunos casos podría considerarse incluso una demolición. Eso puede y debe aclararlo el perito. En caso necesario, podrías tener una exclusión vitalicia del seguro de edificios residenciales y de seguros por riesgos elementales si el sótano no cumple con las reglas técnicas. Después de los 30 años (que en la práctica rara vez son aceptados por el contratista general), asumes el riesgo íntegramente hasta el final de tu vida. Si vendes la casa antes, tendrás un descuento inmenso en todo el precio si debes revelar que el sótano no cumple con los requisitos del caso de carga vigente.

En resumen: no se trata del valor del sótano sino del valor de toda la casa con terreno y del riesgo vitalicio de que ocurra un daño originado por el sótano.

Por cierto, estamos frente al mismo dilema, pero ya está el techo en la estructura de obra, lo que complica el asunto.

La oficina de ingeniería que midió el recubrimiento del hormigón es tu contacto. Ellos deberían poder decirte cómo se repara profesionalmente. El estructurista del contratista ya te mencionó 3 posibilidades.

Las cuestiones legales es mejor aclararlas con un abogado.

La oficina de ingeniería no fue contratada por el TE, si entendí bien, sino por el constructor. Por eso veo poco sentido en preguntarles ahora sobre opciones de reparación.

Tu contacto a partir de ahora debería ser el perito y, una vez determinados los hechos, si es necesario, también un abogado, como ya dijo el colega.

Por cierto, te entiendo personalmente, en nuestro caso casi se confirma el “peor escenario” y nos sentamos alternativamente con peritos y abogados. Por eso mi consejo urgente: acude a un perito, preferiblemente público y jurado, ya que nadie podría cuestionar su imparcialidad y sus declaraciones podrían sostenerse en caso de juicio, aunque eso no significa que tenga que llegar a eso.