क्या कभी गृह ऋण संभव है? शायद नहीं!

लोगों को फिर से "विशेषज्ञों" ने केवल गलत बातें सुनाई। लगभग हर बैंकर ने कहा था कि ब्याज दरें दशकों तक इतनी कम रहेंगी। अब इसका परिणाम सामने है।

यूरोप ने खुद मुद्रास्फीति को जन्म दिया है और जर्मनी ने इसके लिए हाँ कर दी। गैरकानूनी असीमित आव्रजन के कारण खर्च का पक्ष विस्फोट हो गया है। इसका मूल्य मेहनत करने वाले नागरिकों को लगातार बढ़ती करों के रूप में भुगतना पड़ता है। अब हरा कल्याण विनाश भी आ गया है और गिरावट का चक्र तेजी से घूम रहा है।

हरी पार्टी एकल परिवार के मकानों को बंद करना चाहती थी, क्योंकि यह लागू नहीं हो पाया, उन्होंने अब नियमों और अनुदान कटौती के जरिए निर्माण को पूरी तरह से रोक दिया है।

मैं यह सब आराम से अपनी कुर्सी से देख रहा हूँ, मेरी भेड़ें सुरक्षित हैं। जर्मन युवा अभी अपनी ही भविष्य को नुकसान पहुँचा रहे हैं और सड़क पर चिपकना पसंद करते हैं। विदेशों में मेहनत से पढ़ाई, शोध और निर्माण हो रहा है। समृद्धि अपने आप नहीं आती।

यूरोप ने खुद ही महंगाई को जन्म दिया है और जर्मनी ने इसे होने दिया। गैरकानूनी असीमित आव्रजन के कारण खर्चीला पक्ष फट पड़ा है। कीमत मेहनती नागरिकों को लगातार बढ़ती करों के रूप में चुकानी पड़ रही है। अब हरी समृद्धि-विनाश भी आ गई है और नीचे गिरने का चक्र तेज़ी से घूम रहा है।

मैंने पिछले साल बिल्कुल यही यहां लिखा था और इसके लिए हर तरफ से भारी आलोचना हुई और मुझे भूतिया ड्राइवर तक कहा गया।
असल में जर्मनी ही भूतिया ड्राइवर है, क्योंकि वह 26 यूरोपीय संघ के देशों के साथ मिलकर एकमात्र ऐसा देश है जो इस नीति को चाहता है....
कोई और इसे नहीं चाहता....

मैं यह भी मानता हूँ कि केवल आव्रजन को ही दोष देना बहुत आसान है, लेकिन तथ्य यह है कि यह एक संपत्ति पुनर्वितरण भी है:
काम करने वाले लोगों के पास महंगाई के कारण हमेशा कम बचता है और ऐसे अधिक से अधिक लोग आ रहे हैं जिन्हें नागरिक भत्ता सहित मकान और स्वास्थ्य बीमा का हक़दार बनाया जा रहा है।

हम यहाँ अभी भी पूरी तरह से सस्ते ब्याज दरों की बात कर रहे हैं, जब हम 3,xx प्रतिशत की बात करते हैं। हम जल्द ही 8,xx प्रतिशत की बात करेंगे।

फोरम में जो बयान दिए जाते हैं कि प्रमुख ब्याज दरों का निर्माण ब्याज दरों पर कोई असर नहीं होता, उन्हें बिना विरोध के स्वीकार किया जाता है। तो फिर हमारे पास 1 प्रतिशत निर्माण ब्याज दर और 4 प्रतिशत प्रमुख ब्याज दर क्यों नहीं है? यह कितना बेहूदा है। हाँ, ब्याज दरों को कम होना चाहिए। लेकिन क्यों?

अभी कुछ भी कम नहीं हो रहा है। इसके उलट, यह और भी बढ़ेगा। 10 प्रतिशत महंगाई और 5 प्रतिशत वास्तविक ब्याज दर के बीच हमारे पास अभी भी नकारात्मक ब्याज दरें हैं।

मुद्रा की मात्रा अभी भारी तौर पर कम हो रही है। और वह 1929 जैसी स्थितियों पर पहुँच रही है। जैसा मैंने पहले कहा था, हम एक तरलता संकट में जा रहे हैं। अमेरिका में शुक्रवार को पहली बड़ी बैंक अभी अभी गिर गई है। और और बैंक फॉलो करेंगे। बहुत संभव है कि रियल एस्टेट की कीमतें गिर जाएं। हम एक मंदी में पहुंच रहे हैं। बढ़ते ब्याज दर, उच्च महंगाई और घटती मुद्रा मात्रा। एक बहुत ही विस्फोटक मिश्रण। और कोई यह नहीं सोच सकता कि अमेरिकन लोग अमेरिकी डॉलर की स्थिरता को खतरे में डालेंगे। और भले ही उन्हें ब्याज दर 20 प्रतिशत तक बढ़ानी पड़े।

मूल रूप से, हम बिल्कुल विपरीत चरम की ओर मोड़ रहे हैं। शून्य ब्याज दर और बाजारों में नकदी के साथ मुद्रा मात्रा के विस्तार के बजाय, अब हम दूसरी दिशा में जा रहे हैं। लेकिन यह तो उम्मीद की जा रही थी।

प्रमुख ब्याज दरें अधिक नहीं बढ़ेंगी, मुद्रास्फीति धीरे-धीरे कम होगी और लगभग 3 से 5 प्रतिशत के बीच स्थिर हो जाएगी। इस प्रकार, निर्माण ऋण की ब्याज दरें वर्तमान स्तर पर अस्थिर रहेंगे।

शेयर बाजार ठंडा पड़ रहा है, संभवतः एक क्रैश भी हो सकता है। फिक्स्ड डिपॉजिट फिर से आकर्षक हो जाएगा।

निर्माण कुछ वर्षों के लिए लाभदायक या संभव नहीं रहेगा। मकानों की कीमतें लगातार थोड़ी कम हो रही हैं, स्थिति के अनुसार वृद्धि भी संभव है।

खैर, जब तक पहले घर मालिक जिनके पास बहुत कम ब्याज दरों पर फाइनेंस हुआ था, उन्हें रिफाइनेंसिंग करनी पड़ेगी, उसमें अभी कुछ समय लगेगा।
लेकिन अगर 1% ब्याज पर केवल 1% ही चुकाया जा रहा है/सकता है, तो 500k€ से अधिक की संपत्ति पर 4% से अधिक ब्याज होने पर निश्चित रूप से काफी समस्या होगी, क्योंकि लगभग कुछ भी चुकाया नहीं गया है।

मुझे लगता है कि ऐसी कई संपत्तियां हैं जो इस तरह से फाइनेंस की गई हैं और कुछ वर्षों में बाजार में आ जाएंगी।
लेकिन मैं ईमानदारी से कहूं तो मेरी सहानुभूति सीमित है। 500k ऋण, 1% ब्याज और 1% चुकौती के मामले में ज्यादातर मामलों में यह सवाल उठता है कि क्या फाइनेंसिंग शुरू से ही स्वस्थ थी। अगर अधिक चुकौती संभव नहीं थी, तो उस प्रोजेक्ट में पहले से ही अधिक बोझ था। और अगर संभव थी लेकिन उसे जीते हुए खर्च किया गया - तो कहना क्या चाहिए?
इस बात का विकल्प कि ब्याज दरें वर्षों के दौरान बढ़ सकती हैं, अब कोई नई बात नहीं है।

क्या वास्तव में ऐसी वित्तपोषण सुविधाएँ थीं? मैंने लगभग 1% तक वित्तपोषण किया था और वहाँ 2% से नीचे नहीं था, आमतौर पर 2.5% चुकौती होती थी। कोई भी बैंक ऐसा नहीं करता था।
अगर होती भी तो बहुत छोटी वित्तपोषण राशियों के साथ ही (तो बाकी बकाया राशि भी कोई समस्या नहीं होती) या फिर पीछे अन्य सुरक्षा उपाय होते थे।