Emplacement villa urbaine ou maison individuelle sur un terrain de 500 m2 - rectangle

Juste ce genre de clarification aurait été un avantage essentiel d'une capture d'écran originale du cadastre.

Effort vain, car on ne reconnaît aucun lien au-delà des deux parcelles ; c’est-à-dire qu’on n’a aucune chance de trouver éventuellement une meilleure proposition.

Il n’y a aucun lien influençable au-delà des deux terrains et de la rue. Tout autour, il n’y a que d’autres terrains avec des maisons individuelles, des bungalows ou des villas urbaines. Mais j’ai volontiers extrait la carte cadastrale correspondante de l’ALKIS. Il s’agit de la 1874. La 1875 comporte d’ailleurs un autre bâtiment non répertorié ici, qui ne respecte définitivement pas la limite de 5 m par rapport à la rue. Je dirais qu’il y a pas mal de choses qui n’ont soit pas été autorisées, soit qui ont un coefficient d’occupation des sols supérieur à 0,2.

Je me range à la faction qui recommande que le chemin soit considéré comme une troisième parcelle appartenant conjointement aux deux voisins. : une zone de recul pourrait-elle y être intégrée, sans que cela exclue une (non imperméable) stabilisation de l’allée ?

Selon le constructeur, cela n’est pas possible à Berlin. La loi berlinoise sur la construction impose ici une division réelle en parcelles, chacune permettant à elle seule une construction habitable. L’accès à la rue pour le terrain arrière doit alors être garanti par un droit de passage (GFL). Je ne sais pas si c’est vraiment vrai. C’est pourquoi une idée serait que la bande soit attribuée moitié-moitié aux deux terrains en division réelle. Le problème est que dans ce cas, je devrais aussi, au besoin, m’écarter de 6 m au total au nord.

@Escroda:

Eh bien, par où commencer ?
Tout d’abord, le droit de l’urbanisme à Berlin est extrêmement compliqué, car par endroits, des plans datant même de 1862 ont encore force obligatoire.


Lorsque le TE parle du respect de ceci ou de cela, la question se pose de savoir avec qui il a parlé. Toutes les affirmations semblent reposer sur des ouï-dire d’un commercial.
La question suivante serait de savoir quelles possibilités d’influence sur la planification et la division parcellaire existent encore.
Les hypothèses suivantes ne décrivent certes pas le pire des cas, mais elles constituent une base de discussion qui, selon mon interprétation du récit de la situation par le TE, est probable :
Laissons simplement de côté toutes les particularités éventuelles de Berlin et considérons le §34 de la loi sur l’urbanisme (Baugesetzbuch) normal ainsi qu’une limite effective de construction à 5 m de la ligne de limite de rue, tout en accordant au TE la même distance que pour la nouvelle construction de 1875. Nous acceptons aussi que dans ces 5 mètres aucun emplacement de stationnement ne soit autorisé. Cela devrait exclure de fait toutes les annexes dans cette zone (à l’exception bien sûr d’un accès inévitable).
Dans les zones régies par le §34, le projet de construction doit s’insérer par la nature et l’étendue de l’utilisation constructive. L’étendue de l’utilisation constructive peut être une surface au sol approximativement déterminée de la construction environnante. Les règles strictes de la réglementation d’utilisation de la construction (Baunutzungsverordnung) ne valent pas ici. Nous pouvons donc oublier tout ce que nous savons sur les indices d’occupation du sol I et II. D’où également la permission approximative de dépasser de 15% l’indice d’occupation du sol de 0,2 calculé quelle que soit la méthode. Avec quelques bons arguments, un planificateur devrait même pouvoir passer au-delà. Cela donne du sens à l’IOS, même si la surface est totalement imperméabilisée. Comme un accès commun est, d’expérience, une source constante de conflits de voisinage, je le déconseille franchement, mais je ne pense pas que le vendeur y renoncera.

Je dirais qu’il y a pas mal de choses qui n’ont pas été approuvées ou bien qui dépassent un indice d’occupation du sol de 0,2.

Tu devrais demander très précisément d’où vient ce 0,2, qui l’a déterminé, comment et sur quelle base. Je pense toutefois qu’une maison correspondant à tes exigences de taille peut être approuvée. Est-ce que des questions aussi détaillées doivent déjà être posées à ce stade dépend de la promesse de vente.

Je ne sais pas si c’est vraiment vrai.

Je ne le crois pas, mais je ne connais pas Berlin.

Le problème est juste que je dois alors aussi m’éloigner de 6 m au total du côté nord.

Non, sur la bande pourrait reposer une servitude de distance.
Je considère ton plan de #24 comme la solution la plus raisonnable, mais avec l’annexe de l’autre côté de la maison. Je préférerais un accès séparé, donc accorder le chemin entièrement à la parcelle arrière, mais je vois des difficultés avec l’indice d’occupation du sol et le vendeur.

L'accès à la rue doit alors être accordé pour le terrain situé à l'arrière en vertu du droit GFL.

Au minimum, cela serait également possible en tant que terrain en cul-de-sac - avec tous les avantages et inconvénients, bien sûr.

La loi de construction berlinoise exige ici une division réelle en parcelles, chacune permettant une construction résidentielle prise isolément.

1973...1976 /3, 2023/3 et 891 sont apparemment aussi des parcelles purement d'aménagement (pour la rue). Je considérerais donc aussi une voie privée possible ; celle-ci devrait au moins pouvoir inclure ta zone de recul jusqu'à la moitié.

Pour le voisin, le problème est à mon avis encore plus grave. Mon programme affiche 430m² pour son terrain. 430 x 0,23 = 98,9m². Si l’on soustrait le minimum (15 places de stationnement + 12 terrasse), il reste 71,9m² pour la maison à 1,5 étage. Donc une petite maison de 10*7 - ce n’est pas très attrayant et il doit quand même pouvoir accéder à la porte d’entrée, donc ce sera plutôt encore moins.

Mis à part les talents d’un planificateur de projet pour obtenir encore plus de surface de base à partir de la construction du voisin, y aurait-il une possibilité de retirer la voie d’accès de la surface de base ?

y aurait-il un moyen de retirer la voie d'accès du taux d'emprise au sol ?

Comme il n'y a pas de plan d'aménagement, les installations annexes et les surfaces imperméabilisées ne jouent aucun rôle dans le calcul du taux d'emprise au sol. En vertu de l'article §34, le taux d'emprise au sol est approximativement déterminé en fonction de l'habitat voisin, généralement à partir de la vue aérienne ou du cadastre, à condition qu'une comparaison locale ait eu lieu (voir construction neuve sur le terrain voisin).
Compte tenu de la volonté politique déclarée de densification, un taux d'emprise au sol de 0,2 est de toute façon absurde. D'après les images, il est ici probablement en moyenne au moins de 0,3.

Toute la situation factuelle devrait être vérifiée auprès de l'autorité compétente pour les permis.