Ubicación de villa urbana o casa unifamiliar en terreno de 500 m2 - rectangular

Just solche Klärung wäre ein wesentlicher Vorteil eines Original Kataster-Screenshots gewesen.

Esfuerzo en vano, porque así no se reconoce ninguna relación entre las dos parcelas hacia afuera; es decir, no hay posibilidad de encontrar una propuesta mejor.

No existe una relación influyente más allá de las dos parcelas y la calle. Alrededor solo hay otras parcelas con casas unifamiliares, bungalows o construcciones de villas urbanas.

Pero con gusto he capturado el croquis correspondiente del ALKIS.

Se trata de la 1874.
Por cierto, la 1875 tiene otro edificio aquí no listado que definitivamente no respeta el límite de 5 m hacia la calle.



Diría que hay varios aspectos que no fueron aprobados o que tienen un índice de ocupación del suelo superior a 0,2.

Me uno al grupo que recomienda el camino como tercer registro catastral, que pertenezca en común a ambos vecinos. : ¿podría adoptarse allí una zona de distancia sin que se excluyera la pavimentación (no impermeable) del camino?

Según el constructor no es posible en Berlín. La ley de construcción de Berlín exige aquí una división real en parcelas que permitan por separado una edificación habitable. El acceso a la calle tendría que concederse para la parcela trasera mediante un derecho de paso. Si eso es realmente cierto no lo sé.

Por eso sería una idea que la franja se adjudicara a la mitad a una parcela y a la mitad a la otra en división real. El problema es que en caso de duda tendría que alejarme 6 m en total desde el norte.

@Escroda:

Bueno, ¿por dónde debería empezar?
Primero que nada, la normativa urbanística de Berlín es extremadamente complicada, ya que en algunas zonas incluso hay planes de 1862 que siguen vigentes.


Cuando el OP habla de que se deben respetar ciertas cosas, surge la pregunta de con quién se habló. Todas las afirmaciones parecen basarse en oídas de un vendedor.
La siguiente pregunta sería, ¿qué posibilidades de influencia sobre la planificación y la formación del terreno existen aún?
Las siguientes suposiciones no describen el peor escenario, pero sí constituyen una base de discusión que, según mi interpretación del relato del OP, es probable:
Dejemos de lado todas las posibles peculiaridades de Berlín y partamos del §34 de la Ley de Construcción alemana (Baugesetzbuch) y de un límite de construcción efectivo con una distancia de 5 m desde la línea límite de la calle, otorgándole al OP la misma distancia que al edificio nuevo de 1875. También asumamos que en esos 5 metros no se permiten plazas de aparcamiento. Por lo tanto, casi todas las instalaciones anexas en esta zona estarían excluidas (excepto una entrada inevitable, naturalmente).
En zonas reguladas por el §34 el proyecto de construcción debe integrarse en el tipo y la escala del uso construido. La escala del uso construido puede ser un coeficiente de ocupación del suelo aproximado de la edificicación circundante. Aquí no se aplican las estrictas reglas de la ordenanza de uso de terrenos (Baunutzungsverordnung). Podemos olvidar todo lo que sabemos sobre el coeficiente de ocupación del suelo I y II. Por eso también se permite aproximadamente exceder el coeficiente de ocupación del suelo calculado de 0,2 en un 15%. Con algunas frases inteligentes un planificador podría lograr aún más. Así el coeficiente de ocupación del suelo adquiere sentido, incluso si toda la superficie está completamente sellada. Dado que una entrada común suele ser fuente constante de conflictos vecinales, aunque lo desaconsejo, no creo que el vendedor desista.

Diría que hay varias cosas que o no se aprobaron así o que el coeficiente de ocupación del suelo es mayor a 0,2.

Deberías preguntar con mucho detalle de dónde vienen esos 0,2, quiénes y en qué base los determinaron. Pero creo que una casa que cumple con tus requisitos de tamaño es aprobable. Si en este momento ya se deben hacer preguntas tan detalladas depende de la promesa de venta.

No sé si eso es realmente cierto.

No lo creo, pero no conozco Berlín.

El problema es que, en caso de duda, también tendría que mantener 6 metros desde el norte en total.

No, en esa franja podría existir una carga de área de distancia.
Considero tu plan del #24 como la solución más sensata, aunque con el anexo en el lado opuesto de la casa. Preferiría una entrada propia, es decir, asignar el camino completamente al vecino trasero, pero veo dificultades con el coeficiente de ocupación del suelo y con el vendedor.

El acceso a la calle debe ser concedido para la propiedad trasera a través del derecho GFL.

Al menos también sería posible como propiedad con forma de cabeza de pipa, con todas las ventajas y desventajas, claro está.

La ley de construcción de Berlín exige aquí una división real en parcelas, que cada una por sí sola debe permitir una edificación habitable.

1973...1976 /3, 2023/3 y 891 son aparentemente también parcelas exclusivamente para urbanización (para la calle). Por lo tanto, también veo posible una calle privada; al menos tu espacio de separación debería poder entrar hasta la mitad en ésta.

Para el vecino, el problema es en mi opinión aún más grave. Mi programa muestra 430m² para su terreno. 430 x 0,23 = 98,9m². Si restamos el mínimo (15 plazas de aparcamiento + 12 terraza), le quedan 71,9m² para la casa de 1,5 plantas. Así que una casa enana de 10*7 - eso no es muy atractivo y de alguna manera todavía tiene que llegar hasta la puerta de entrada, por lo que probablemente será aún menos.

Dejando a un lado las habilidades de un planificador de proyectos para obtener aún más superficie edificable según la edificación vecina, ¿habría una posibilidad de excluir la calle de acceso del cálculo de la superficie edificable?

¿Habrá alguna posibilidad de excluir la calle de acceso del coeficiente de ocupación del suelo?

Como no existe un plan de ordenación, las instalaciones accesorias y las superficies impermeabilizadas no influyen en el coeficiente de ocupación del suelo. Según el §34, el coeficiente de ocupación del suelo se determina aproximadamente en función de la construcción vecina, generalmente a partir de imágenes aéreas o del catastro, siempre que se haya realizado una comparación local (véase nueva construcción en la parcela vecina). Teniendo en cuenta la voluntad declarada de la política para la densificación, un coeficiente de ocupación del suelo de 0,2 es de todas formas absurdo. Según las imágenes, aquí probablemente se sitúa de media al menos en 0,3. Toda la situación de hechos debería ser verificada con la autoridad de permisos.