Coefficient d'occupation des sols ; § 19, alinéa 4 du règlement d'utilisation des constructions - expériences ?

Faux. Lorsqu'une commune désigne une zone résidentielle, celle-ci doit être considérée comme telle. La commune n'a pas toute liberté. CITATION :
« Dispositions dérogatoires dans le plan d'aménagement (§ 19 paragraphe 4 phrase 3 de l'ordonnance sur l'utilisation des sols)

Dans le plan d'aménagement, des dispositions dérogatoires aux règles du § 19 paragraphe 4 phrase 2 de l'ordonnance sur l'utilisation des sols peuvent être prises, par exemple un pourcentage plus élevé ou plus faible, un seuil de limitation supérieur ou inférieur à un coefficient d'emprise au sol de 0,8. Les dispositions dérogatoires doivent être justifiées urbanistiquement...
Les dispositions doivent être fixées par écrit (§ 2); exemples :
Sur la parcelle ..... le coefficient d'emprise fixé de 0,3 peut être dépassé par la surface au sol des constructions selon § 19 paragraphe 4 phrase 1 de l'ordonnance sur l'utilisation des sols (Nota : Date/Référence) jusqu'à un coefficient d'emprise au sol de 0,6.
La surface au sol fixée sur la parcelle ..... de ... m² peut être dépassée jusqu'à 120 pour cent par la surface au sol des constructions selon § 19 paragraphe 4 phrase 1 de l'ordonnance sur l'utilisation des sols (Nota : Date/Référence). »

Le fait que le plan d'aménagement permette une dépassement du coefficient d'occupation du sol pour les terrasses et les accès dans le § 3 eins POURRAIT signifier que ceux-ci ne sont justement pas considérés comme des "surfaces privilégiées" relevant du règlement du § 19 de l'ordonnance d'urbanisme, qu'ils appartiennent donc en réalité au bâtiment principal, mais qu'une facilitation a été voulue pour ceux-ci. Ainsi, le plan d'aménagement est en matière de surfaces même moins strict que l'ordonnance d'urbanisme. Ce qui serait aussi logique... plutôt de petits terrains, une construction dense.

Le plan d'aménagement dans le § 3 autorise un dépassement du coefficient d’occupation des sols pour les terrasses et les sentiers, ce qui POURRAIT signifier que ceux-ci ne sont pas considérés comme des « surfaces privilégiées » relevant de la réglementation des § 19 de l’ordonnance sur l’utilisation des sols, ils appartiennent donc en fait au bâtiment principal, mais une facilité a voulu être instaurée pour ceux-ci.

Attention, tu mélanges encore : les sentiers concernent les parcelles en forme de tête de pipe dans WA1, les terrasses se trouvent dans WA2 et WA4 (et là, c’est à nouveau louable de la part du plan d’aménagement qu’il aborde spécifiquement ce point, car les avis ne sont pas uniformes au niveau national sur la question de savoir si les terrasses appartiennent aux bâtiments principaux ou si elles doivent être directement attenantes à ceux-ci pour cette hypothèse).

Non, c’était déjà clair pour moi qu’il s’agissait à chaque fois de terrains différents.

Le point est le suivant : je pense que l’article § 3 crée des *facilités* pour les *bâtiments principaux* limités par le coefficient d’occupation du sol : pour certains concernant les terrasses et pour d’autres concernant les accès. C’est particulièrement équitable pour ces derniers, car sinon le propriétaire serait disproportionnellement affecté par la forme et la situation de son terrain. À condition que mon hypothèse soit correcte, à savoir que les deux éléments, terrasses et accès, sont dans ce Land considérés comme faisant partie du *bâtiment principal*, donc ne sont pas des annexes et ne tomberaient pas sous la réglementation de l’article §19 (4). Ce dernier doit en outre continuer à s’appliquer avec les valeurs indiquées dans l’ordonnance sur l’utilisation des sols.
Comme je ne suis pas autorisé à publier des liens. Il existe toutefois, sur le site de la ville de Hambourg mais aussi de Munich et de divers cabinets d’avocats proposant des cours, des guides pour la réalisation de plans de construction. On peut les trouver rapidement en cherchant sur Google.

À la fin de la journée, seule la commune / le service de l’urbanisme peut vraiment te le dire de manière contraignante, et il est préférable de faire vérifier cela par un architecte de la région, car il a plus d’autorité et sait mieux qui peut vraiment te donner une réponse fiable (et il devrait aussi en obtenir une).

J’ai eu un problème similaire et j’ai dû téléphoner plusieurs fois. Ensuite, il y avait des retours bien intentionnés mais peu rassurants comme « j’ai parlé avec mon collègue, ça devrait être possible. ». Après un court moment de soulagement, est venue peu de temps après le choc quand, au second rendez-vous avec l’architecte, nous avons appris qu’il pensait plutôt que cela n’était PAS autorisé.
Nous avons alors fait vérifier ENCORE UNE FOIS par notre architecte et c’est finalement possible. J’attends quand même déjà avec impatience d’attendre après le dépôt de la demande de permis de construire.

Voilà pour la qualité des plans d’urbanisme. Malheureusement, elle est très variable.

Oups, ici il y a visiblement pas mal de choses à clarifier.

Terrain = 554,6m²

La base du calcul est la surface cadastrale, qui est enregistrée dans le cadastre immobilier et, à titre informatif, dans le registre foncier. Celle-ci est toujours indiquée en mètres carrés entiers, donc il ne peut pas s'agir ici de la surface cadastrale.
Sinon, ton calcul serait correct.
pour les installations principales coefficient d’occupation du sol I : 555m² * 0,3 = 166,5m²
pour toutes les constructions coefficient d’occupation du sol II : 555m² * 0,3 * 1,5 = 249,75m²
Si tu exploits entièrement le coefficient d’occupation du sol I avec la maison et la terrasse, il te reste encore 83,25m² pour les garages, places de stationnement, voies d’accès, annexes (cabane de jardin, serre, ...)

Le § 19 alinéa 4 de l’ordonnance sur l’usage des sols doit-il figurer dans le plan d’aménagement pour pouvoir être appliqué ou s’applique-t-il toujours ?

La base légale doit être indiquée quelque part sur les documents, mais pas nécessairement chaque paragraphe. L’ordonnance sur l’usage des sols est une loi fédérale et doit donc toujours être appliquée indépendamment du code de construction de chaque Land. Toutefois, elle laisse à la commune une marge de manœuvre avec le §19 (4), phrase 3
Le plan d’aménagement peut contenir des dispositions dérogatoires à la phrase 2.
La commune en a fait usage avec le §3 pour ta zone WA1 sous 3. Cela signifie concrètement : tu n’as pas besoin de prendre en compte l’accès à ta maison dans le coefficient d’occupation du sol I.

À cet égard, ta réflexion (sur la composition joyeuse des sommes) est en effet absurde.

Le demandeur n’a pas précisé s’il voulait vraiment appliquer une composition joyeuse des sommes. Je trouve plutôt ta remarque

Selon le Land, les débords de toit, bow-windows etc. peuvent aussi être inclus dans le coefficient d’occupation du sol.

discutable, puisque nous avons ici affaire à une loi fédérale et à un règlement communal, et que le Land n’a rien à voir là-dedans.

Tu dois aussi prendre en compte le coefficient d’emprise au sol de 0,45.

Ce qui est une remarque très importante.

Ce plan d’aménagement ... ne mentionne pas un second coefficient d’emprise au sol

C’est précisément pourquoi les prescriptions de l’ordonnance sur l’usage des sols s’appliquent.

Mais le plan d’aménagement ne devrait-il pas alors limiter explicitement, dans le §3, les règles concernant les garages contenues dans le §19 (4) de l’ordonnance sur l’usage des sols ?

C’est bien ça.

La commune n’a pas besoin de justifier sa volonté en matière d’urbanisme.

Si. Les exigences pour les justifications ont énormément augmenté ces dernières années.

Il ne dérogerait pas au cadre maximal de l’ordonnance sur l’usage des sols

Premièrement, il le fait, le cadre maximal serait 0,4 et deuxièmement, il ne fixe pas seulement la mesure de

Le point est : je pense que le § 3 crée *des allègements* pour les *bâtiments principaux* limités par le coefficient d’emprise au sol : pour certains concernant les terrasses et pour certains concernant les accès. C’est justement pour ces derniers très équitable, car sinon le propriétaire serait désavantageusement impacté par la forme et la situation de son terrain. À condition que mon hypothèse soit correcte, à savoir que les deux éléments, terrasses et accès, sont comptés dans ce Land comme faisant partie du *bâtiment principal*, donc pas des annexes et ne tombent donc pas sous la règle du §19 (4). Celui-ci doit par ailleurs continuer à être appliqué avec les valeurs indiquées dans l’ordonnance sur l’usage des sols.

À part la restriction « Land », je suis d’accord. Et il n’y a pas vraiment de consensus sur les accès, ce qui laisse donc encore une marge d’interprétation.