Emplacement villa urbaine ou maison individuelle sur un terrain de 500 m2 - rectangle

Je trouve essentiel que tu ne te fies pas uniquement aux déclarations du BU pour le calcul de la densité de surface, car sinon tu risques de te restreindre inutilement. De plus, il faut rappeler que tu paieras très probablement la taxe d'acquisition sur la maison si tu construis avec le vendeur du terrain.

Oui, je le remarque.
Non, le vendeur est une tierce personne, l'agent immobilier et le BU se connaissent.

Chers tous,

petite mise à jour de ma part. J’ai entre-temps reçu un projet de contrat d’achat du notaire. Il y est exactement défini comment la servitude foncière (le droit de passage, de circulation et de conduites - du voisin arrière) est réglée : je dois la lui accorder. Si nous l’utilisons ensemble (c’est-à-dire que je circule sur la même bande pour accéder à ma place de parking), alors nous partageons les obligations d’entretien et de sécurité. Si je n’utilise pas cette bande, il doit même prendre en charge tout. Concernant les impôts : il semble qu’on ne puisse pas éviter la taxe sur l’acquisition immobilière. La taxe foncière est réduite car lors de la fixation par l’administration fiscale, la servitude foncière est visible et prise en compte.

Concernant la constructibilité, je suis allé à l’office du bâtiment : il n’y a pas de plan d’aménagement. Cela signifie que c’est l’article §34 du Code de la Construction qui s’applique. Malheureusement, cela concerne la construction prédominante dans le voisinage. Donc le voisin, qui a clairement construit à 4m de la limite de la rue, ne constitue pas forcément un précédent, ou c’est alors une question d’appréciation. Le coefficient d’occupation des sols est défini de la même façon, la responsable a dit : « cela pourrait aussi être 0,23. Il faudra voir. » Mais en tout cas, seul le bâtiment principal compte. Les dépendances peuvent alors dépasser le coefficient d’occupation des sols de 50%. La hauteur faîtière possible est de 9m.

Ce que j’ai malheureusement oublié de demander est si la distance limite à la rue (5m, éventuellement 4m) peut être construite par les dépendances, je vais devoir le demander plus tard.

Question à la chère communauté du forum :

Plutôt 2 étages complets avec grenier bas ou un toit à deux pans de 1,5 étage avec combles aménageables ?

Merci et salutations

Tolentino

Je suis toujours pour ce dernier... avec un [brauchbaren Kniestock]. Je trouve les combles plus confortables.
La plupart d'entre vous ne savent rien faire avec cette pente et la restriction qui en découle pour l'ameublement.

Ce qui vous plaît, c'est à vous de le décider.

Le coefficient d'occupation des sols se réfère de la même manière, la responsable disait : « ça pourrait aussi être 0,23. Il faudra alors vérifier. »
Mais en tout cas, seul le bâtiment principal compte. Les dépendances peuvent alors dépasser le coefficient d'occupation des sols de 50 %.

Je suis sceptique à ce sujet. Les 23 % sont, à mon avis, déjà le reste du coefficient d’occupation des sols II-I. Avec une interprétation stricte, tu ne pourrais plus utiliser que cela pour tout le reste. Le dépassement de 50 % est déjà presque épuisé avec l’accès.

Je pourrais m’imaginer que le service de l’urbanisme soit généreux, si on n’en fait pas trop et qu’on cite aussi quelques exemples pertinents du voisinage. Un avantage particulier sous la forme d’une contribution à la protection de l’environnement (par exemple toitures végétalisées, haies pour la protection des oiseaux, prairies pauvres, etc.) est aussi toujours bien accueilli pour amadouer messieurs-dames. Mais je n’en attendrais pas trop.

Plutôt 2 étages complets et un vide sanitaire ou un toit à deux pans d’un étage et demi avec un grenier aménageable ?

Avec une petite surface au sol, je pencherais plutôt pour 2 étages complets avec sous-sol.

Je suis toujours pour la seconde option... avec un mur pignon utile. Je trouve les pentes de toit plus cosy.
La plupart ici ne peuvent rien faire avec cette pente et la contrainte d’ameublement qui en découle.
Ce qui vous plaît, vous devez y réfléchir vous-mêmes

Qu’est-ce qu’un mur pignon utile selon toi ? 1 mètre ?

Bon, en fait, je suis plutôt quelqu’un qui privilégie l’utilisation de l’espace avec 2 étages complets. D’un autre côté, nous voulons bien loger les 6 pièces. Et là, avec la surface au sol limitée, un grenier aménageable serait bien sûr un « double sol » supplémentaire intéressant.
La question est de savoir si, à cause du manque de place au rez-de-chaussée et du manque d’espace de stockage en général, tout ne devient pas quand même trop étroit.

Je suis sceptique. Les 23% sont, à mon avis, le reste issu du rapport de surface au sol II-I. En cas d’interprétation stricte, tu pourrais encore utiliser ce pour tout le reste. Le dépassement de 50% est déjà presque atteint avec l’accès.

Je l’avais déjà clarifié avec l’inspection des constructions, j’ai juste oublié de l’écrire ici. Si l’accès n’est pas imperméabilisé, il ne compte pas non plus pour la surface imperméabilisée (ce qui paraît logique). Concrètement, j’ai discuté avec la gestionnaire de cas des pavés alvéolés. Affirmation sûre : « Ils sont OK ! ».
Et les 0,23 ne sont en réalité pas à voir comme une quelconque valeur issue du rapport de surface au sol II, mais comme une estimation de la gestionnaire de cas du degré d’urbanisation du voisinage, sans analyse détaillée.
Elle m’a aussi dit au cours de l’entretien que cela dépend en partie de l’aspect général de la construction (si elle s’intègre bien) et pas tellement des chiffres en eux-mêmes. Ce que j’interprète comme signifiant que même 0,25 seraient acceptables si ma maison ne ressemblait pas au final à un gratte-ciel au milieu de bâtiments de 3 étages.

Je peux imaginer que le service de l’urbanisme est indulgent si on n’en fait pas trop et qu’on cite aussi quelques exemples convaincants issus du voisinage. Un apport particulier sous forme de protection de l’environnement (par ex. toitures végétalisées, haies de protection pour oiseaux, prairies maigres, etc.) passe aussi toujours bien pour amadouer les dames et messieurs. Mais je ne m’attendrais pas à trop.

Oui, dans le voisinage je vois à mes yeux beaucoup plus de surfaces imperméabilisées, le terrain est maintenant à moitié asphalté. Mais merci quand même pour les conseils avec les autres « offres de paix ».

Avec une petite surface au sol, moi je privilégierais plutôt 2 étages complets avec sous-sol.

Eh bien, sous-sol. La nappe phréatique est généralement assez haute à Berlin. Ici c’est apparemment encore plus extrême. Il faudrait construire avec une cuve étanche, même ainsi sans garantie que ça reste étanche éternellement. Coût +87 000 EUR (selon devis d’un autre projet de construction dans le voisinage). Ce n’est malheureusement pas envisageable pour moi...
En fait, ici personne ne construit guère de sous-sol, même dans l’ancien cela n’apparait quasiment plus à partir de l’année de construction 90 (en tout cas je ne l’ai pas vu lors de mes visites).

mise à jour supplémentaire :
les 5 m (éventuellement 4 m) en direction de la rue ne doivent pas être bâtis. Donc, la place de stationnement doit être soit derrière la maison (si elle est devant, ce que la plupart ici privilégient) soit derrière les 5 m.

Cordialement

Tolentino

Préférez-vous 2 étages complets avec vide sanitaire ou un toit à deux pans de 1,5 étage avec combles aménageables ?

mon avis :
avec enfants = 2 étages
sans enfants = 1,5 étage