Emplacement villa urbaine ou maison individuelle sur un terrain de 500 m2 - rectangle

Il me semble que tu construis ta maison dans le "jardin avant" d'un terrain existant. L'emplacement est étroit, les conditions sont soumises à de nombreuses restrictions et la parole d'un vendeur ne me suffirait pas. Sans entretiens préalables avec le service de construction, je ne fixerais rien. À ces entretiens, j'apporterais ma vision souhaitée sans essayer de prendre en compte intensément le plan et je commencerais tout à fait "les yeux fermés" à partir de là.

La situation est serrée, les conditions sont soumises à de nombreuses restrictions et la parole d’un vendeur ne me suffirait pas.

Pour le terrain du TE, je ne vois en fait aucun problème et j’achèterais probablement si les terrains sont aussi rares que décrits. Comme l’écrit Escroda, il y a probablement encore une marge de progression concernant le coefficient d’occupation des sols d’après les constructions voisines. Pour celui à l’arrière, j’aurais plutôt des doutes.

Ou acheter les deux et les réunir - mais cela dépasse le budget.

Ou les deux acheter et unir

Ils ne sont même pas encore séparés.

[...]

Lorsque le TE parle du respect de ceci ou cela, la question se pose de savoir avec qui il a parlé. Toutes les affirmations semblent reposer sur des ouï-dire d’un commercial.

C’est exact. Il s’agit du responsable commercial d’une entreprise de construction de maisons, qui coopère avec l’agent immobilier du terrain. Il a déjà vendu la partie arrière du terrain avec une "obligation" de constructeur déclenchable.
La partie avant est encore à vendre, normalement sans engagement constructeur, mais comme on construit déjà à l’arrière avec eux, il y a des synergies si je construis aussi avec eux, d’où mon acceptation de l’invitation à la discussion.

La question suivante serait quelles possibilités d’influence sur la planification et la division du terrain existent encore.

Au début, on m’a dit que l’on pourrait certainement encore discuter de la manière exacte dont le terrain serait divisé.
Mais lorsque j’ai posé par mail les questions soulevées ici, les réponses sont revenues vagues mais assez convaincantes, comme celles déjà postées ici.

Les hypothèses suivantes ne décrivent pas le pire scénario, mais elles forment une base de discussion qui, selon mon interprétation du récit de la situation du TE, est probable :
[...]
Nous pouvons oublier tout ce que nous savons sur le coefficient d’emprise au sol I et II. D’où la permission approximative de dépasser de 15 % le coefficient d’emprise calculé, ici 0,2. Avec quelques phrases bien tournées, un planificateur devrait pouvoir obtenir encore plus. Ainsi, le coefficient d’emprise prend sens, même si la surface est entièrement imperméabilisée.

Cela ne semble pas mauvais du tout. Je pense aussi qu’on a construit beaucoup plus dense, ne serait-ce que d’après les photos.

Comme une voie d’accès commune est généralement une source constante de conflits de voisinage, je déconseille, même si je ne crois pas que le vendeur renonce à cela.

Je crois presque qu’ils s’en fichent tant que les deux acheteurs s’entendent. Comme celui de l’arrière s’est déjà engagé ainsi, il sera difficile de le convaincre d’un changement. Le seul levier que j’ai, c’est de ne pas participer aux frais de démolition.

Tu devrais questionner très précisément d’où vient ce 0,2, qui l’a calculé sur quelle base. Mais je pense qu’une maison de la taille que tu souhaites est susceptible d’être approuvée. Est-ce que des questions aussi détaillées doivent déjà être posées maintenant dépend de la promesse de vente.

Ok, je vais me renseigner auprès du service d’urbanisme.

Je considère ton plan du #24 comme la solution la plus raisonnable, mais avec l’annexe de l’autre côté de la maison. Je préférerais une voie d’accès propre, donc donner tout le chemin à celui qui est derrière, mais je vois des difficultés avec le coefficient d’emprise et le vendeur.

Merci beaucoup pour ta description et ton évaluation détaillées. Cela m’a beaucoup aidé.

Comme il n’y a pas de plan local d’urbanisme, les annexes et surfaces imperméabilisées ne comptent pas pour le coefficient d’emprise. Selon l’article §34, le coefficient d’emprise est grossièrement déterminé d’après la construction voisine, généralement depuis une photo aérienne ou le plan cadastral, si une comparaison locale a eu lieu (voir nouvelle construction sur terrain voisin).
Étant donné la volonté politique déclarée de densifier, un coefficient d’emprise de 0,2 est de toute façon absurde. D’après les photos, il est probablement au moins de 0,3 en moyenne ici.

Toute la situation devrait être vérifiée auprès de l’autorité de délivrance des permis.

Je vais le faire. Le 0,2 vient peut-être du plan local d’urbanisme juste à côté de ce secteur. Celui-ci s’arrête presque à la rue où se trouve le terrain. Mais ici, selon les explications du plan, il s’agit de préserver le caractère d’une zone verte proche de la nature. Vers l’ouest, un petit ruisseau longe un chemin de randonnée, et ainsi de suite.

Ou les deux achètent et unifient - mais cela pèse sur le budget.

Tu veux dire acheter en une seule main et ne pas séparer.
Là, je serais dedans pour presque 500 000 EUR. Mais ensuite je n’aurais plus rien pour la maison. Je pourrais bien sûr habiter dans le bâtiment à démolir...
Non, malheureusement ce n’est pas possible...

Je trouve essentiel que tu ne te fies pas uniquement aux déclarations du BU pour le calcul de l'indice de surface de plancher, car sinon tu risques de te limiter inutilement. Il convient également de rappeler une fois de plus que tu paieras très probablement la taxe d'acquisition sur la maison si tu construis avec le vendeur du terrain.