Coeficiente de ocupación del suelo / coeficiente de área construida para terrenos sin plan de desarrollo: ¿Cómo calcular? ¿Experiencias?

¿Por qué quieres alquilar como previsión para la vejez de manera socialmente responsable? Eso no me encaja del todo. La construcción de viviendas socialmente responsable es una cosa, la previsión para la vejez otra. ¿Cómo juntas ambas cosas? Me cuesta entenderlo, pero quizás puedas explicarlo para que yo (y aparentemente no solo yo) lo entienda. Seguro que te has hecho tus reflexiones al respecto y has elaborado algún tipo de plan de negocios.

El coeficiente de ocupación del suelo / coeficiente de edificación se orienta aproximadamente por la edificación vecina. Si eso varía mucho, entonces yo asumiría de manera audaz el valor más alto que no te puedan prohibir. He planificado según el §34 (aún no construido, pero aprobado) y he aprendido: el coeficiente de ocupación del suelo no es vinculante. Estamos muy por encima de la edificación vecina y ese no fue el punto que causó dificultades. La integración significa ante todo que, por ejemplo, en una zona residencial no puedes construir edificios industriales. En una zona con muchas casas unifamiliares probablemente sea difícil poner un edificio de alquiler de 5 plantas, etc. Depende totalmente (por mi experiencia) de un arquitecto competente que se lleve bien con la gente de la oficina de construcción correspondiente.

Buenos días a todos,

¡Muchas gracias por todas las respuestas hasta ahora!

, esta consulta previa de construcción la tengo que acordar con el propietario actual, ¿o me equivoco? ¿Y no generan ya costos para el arquitecto, que debe tener todo el plan ya completo? Son muchas cosas y costos que surgen, que me gustaría evitar antes de saber si al final consigo la adjudicación del terreno.

, en realidad, las parcelas vecinas están en parte ya edificadas. Sin embargo, no existe un plan de ordenación urbana para la zona. Mi suposición hasta ahora era que debía tratarse de planes de ordenación urbana vinculados a proyectos específicos. Pero probablemente no puedo revisarlos sin el propietario correspondiente, además, eso no resuelve mi problema con mi terreno que espero sea futuro.
¿Está establecido en algún lugar a partir de qué tamaño de terreno se puede utilizar un plan de ordenación urbana vinculado a un proyecto?
Muchas gracias también por las indicaciones respecto a los problemas con viviendas sociales.

, la idea detrás era invertir mi capital de forma “segura” y hacer una contribución positiva a la sociedad.
Quizás debería replantearlo y no hacer que los apartamentos sean socialmente accesibles sino simplemente ofrecer rentas justas para familias. Suena mucho a que así me iría mejor y me ahorraría muchos problemas.

¿Qué quieres decir con que el coeficiente de ocupación del suelo puede variar mucho, y por qué? ¿Es más flexible aquí que el coeficiente de edificabilidad o cómo?

Muchas gracias y saludos cordiales,

K. Schulz

Sin Plan B aplica el 34. Así que lo nuevo debe integrarse en el existente. ¿Qué hay allí en existente? ¿Cuánto, plantas? ¿Cuál es el índice de ocupación del suelo? Acláralo con la oficina de urbanismo.

Exacto, debe integrarse en la construcción existente. Para el tamaño y la posición aproximada, etc., puedes simplemente consultar los planos catastrales. Además, se puede acudir a la oficina de construcción sin hacer una consulta previa directa. Simplemente pregunta en la oficina de construcción cuándo es posible hacer esto en tu zona.

Bueno, eso solo lo puedes decidir tú, lo que quieres. Como tú mismo has reconocido, una consulta telefónica en la oficina de construcción es inicialmente útil para la decisión sobre la planificación futura, pero en caso serio no vale nada. Así que si quieres/necesitas algo vinculante, también necesitas un papel que te dé seguridad en la planificación.

Sí, la consulta previa de construcción cuesta tarifas. Ese es el precio por la seguridad y la garantía de que el encargado realmente se ocupa de tus preguntas y que su jefe firma su declaración. Si molestas telefónicamente en el momento equivocado, tal vez salga rápido un "sí, sí, está bien" y luego viene el desagradable despertar cuando ya has invertido.

Lo que necesitas concretamente, puedes preguntarlo en la oficina. Hasta donde recuerdo, no se necesita el consentimiento del propietario ni tampoco un arquitecto.

Por supuesto, esto también se puede graduar:
- Consulta telefónica no vinculante
Respuesta a: Eso es aprobable --> haces una consulta formal
Respuesta b: Eso no es posible --> rendirte o preguntar a un experto si vale la pena discutir. Entonces la consulta previa de construcción debería estar bien preparada.

Nuestro BA tiene horas de consulta todos los viernes. Ahí se puede hacer una cita y hablar de todo con tranquilidad. ¿Quizás también el tuyo?