Rehabilitación y ampliación del ático: ¿KfW? ¿Rentabilidad vs. construcción nueva?

El problema, que también veían mis conocidos, es que se invierte mucho dinero, en la renovación (como también en la construcción nueva) uno todavía tiene deseos de cambios y quiere esto y aquello. Al final se ha invertido mucho dinero en una remodelación, pero aún así se tiene una casa antigua, aunque renovada. Y eso generalmente se nota, ya sea en la arquitectura, en los techos bajos del sótano, etc. Por eso tuve la idea de proponer pensar en cuánto podrían obtener ustedes aproximadamente por la casa en x años sin una gran renovación. Si una construcción nueva menos el ingreso por la casa cuesta aproximadamente lo mismo, para mí solo habría una construcción nueva si esa suma es financiable en este momento.

Eso, por supuesto, es difícil de evaluar sin más detalles. Lo que está claro es que las medidas de rehabilitación no se reflejarán 1:1 en el valor. Es decir, la casa no valdrá después 250.000 € más. Eso no siempre es importante, pero para unos sí y para otros no tanto.
Entonces, está la cuestión de que si el techo ya necesita reparación, la fachada al menos no está bonita, es energéticamente deficiente y la calefacción tiene más de 40 años, qué se puede realmente obtener en el mercado inmobiliario. Si además se calcula la rehabilitación de la planta baja, se llega a unos 200.000 € en costes de renovación (calefacción, planta baja, techo, fachada y ventanas). Primero hay que encontrar un comprador para eso.
Es diferente si la casa está en un terreno caro/deseado. Ahí ya se debería considerar si conviene dejar una casa así y mudarse a una zona de nueva construcción. Muchas veces estas están bastante alejadas del centro del pueblo, tienen parcelas relativamente pequeñas y la infraestructura suele estar todavía en desarrollo (yo viví 10 años en una calle en construcción, eso es bastante molesto).
Quizás también haya un vínculo emocional con la casa en cuestión. ¿Han hecho que un asesor energético/perito evalúe el estado actual y el posible estado rehabilitado? Si ahora se emiten 300-400 kW/m² al entorno, primero hay que ver si eso no es un agujero sin fondo y si realmente se puede llegar al rango de 50-100 kW/m². Todo lo que esté por encima de eso, en mi opinión, no estaría en relación con la inversión.

Sé que es un tema difícil, pero ¿existiría la posibilidad de alojar a los abuelos en otro lugar? Por supuesto, nunca se quiere echar a la familia de la casa y tampoco sé cuán dependientes de cuidados están, pero desde mi punto de vista hay cosas que hoy en día hay que tener en cuenta. Mis abuelos al final estaban tan necesitados de cuidados (Alzheimer + Parkinson) que ya no pudieron ser atendidos en casa y fueron alojados en una residencia para personas mayores, donde también tenían un apartamento adecuado para su edad y atención. Si observo la casa de mis padres, allí (muchas escaleras, puertas estrechas, baños pequeños, casa enorme) es casi imposible crear un apartamento sin barreras. Quizás incluso sería una situación de ganar/ganar si ellos se mudaran a un apartamento adaptado para personas mayores cerca de ustedes.
Esto, por supuesto, es solo especulación (ya que no conozco su situación con suficiente detalle). Pero nada sería peor que ustedes ahora inviertan mucho dinero para reformar/ampliar el techo y el próximo año se desocupe el apartamento de la planta baja. Entonces también tendrían que renovarlo con dinero que posiblemente ya no esté disponible. Sin reforma del techo (quizás con aislamiento del techo en la planta superior) podrían ahorrar por ahora 100.000 €, si el techo aún está en condiciones aceptables.

Primero tendríais que considerar si realmente queréis quedaros en la casa o si no estáis tan apegados a ella. De lo contrario, si es financieramente viable, ¿quizás también sería una idea construir una casa nueva con un apartamento para personas mayores que se pueda alquilar más adelante?

Hola a todos,

muchas gracias por vuestros comentarios y valoraciones. Permítanme decir unas pocas palabras al respecto:

[...]Por eso lancé la idea de considerar cuánto podrían conseguir APROXIMADAMENTE por la casa dentro de x años sin una gran rehabilitación. Si una nueva construcción cuesta aproximadamente lo mismo después de deducir lo que se obtendría por la casa, para mí solo valdría la pena una nueva construcción si esa suma es financiable actualmente.

Por supuesto, es un razonamiento lógico. Sin embargo, no es posible, detalles por MP con gusto. La alternativa a la reforma y modernización sería solo la nueva construcción "100%" sin la venta posterior de la propiedad existente. Es decir, aquí habría que contar con la suma total (menos el capital propio).

[...]¿Han hecho que un asesor energético/perito evalúe el estado ACTUAL y el estado posible tras la reforma? Si ahora se consumen 300-400kW/m² en el entorno, primero hay que ver si eso no es un pozo sin fondo y si realmente se puede llegar al rango de 50-100kW/m².[...]

Sí, ya ha habido varios cálculos energéticos y reflexiones al respecto. Actualmente, el consumo está cerca de 200 kW/m2. Con las medidas mencionadas, dependiendo del alcance, se podría llegar a 50-60 kW/m2. Actualmente seguimos revisando cuál sería la combinación de medidas energéticamente más razonable (o, por ejemplo, si renunciar a KfW y optar más bien por optimizaciones puntuales es una alternativa). El estado general no es tan malo, sobre todo el aislamiento de la fachada no me parece desde un punto de vista puramente energético necesariamente rentable. También entrarían en juego, como dije, aspectos estéticos.
Tampoco sería estrictamente necesario renovar el techo desde fuera. Básicamente bastaría con hacer todo bien por dentro. La idea surgió más en el contexto del tema de la instalación solar, para no tener que volver a tocarlo en 10 años. Pero sí, con el tiempo todo eso se va acumulando...

[...] Nada sería más desfavorable que ahora invertís mucho dinero en reformar/ampliar el techo y el próximo año se desocupa el piso de la planta baja. Entonces también tendríais que reformarlo y con un dinero que quizás ya no esté disponible. Sin ampliar el tejado (con posible aislamiento de techo en la planta superior) podríais ahorrar inicialmente 100.000 €, siempre que el techo aún esté en un estado aceptable.

Claro, la ampliación del ático solo es necesaria temporalmente. Te doy toda la razón aquí (ve tu primer post), hay un potencial significativo de ahorro. El tema de las instalaciones sanitarias tiene sobre todo el trasfondo de que me parece muy sensato que si hay niños (pequeños) en esta planta, haya una instalación sanitaria (al menos un inodoro + lavabo).

El valor básico se cifró de forma prudente en unos 100.000 € (con calefacción correspondiente sería algo más). También coincide aproximadamente con lo que indican actualmente las ventas de casas en el entorno. Pero como dije, terrenos bonitos y asequibles son muy difíciles de conseguir ahora mismo.

En términos numéricos, para mí actualmente la reforma + modernización (descontando ayudas) está entre 180-200.000 € frente a una nueva construcción con unos 380-400.000 €.
en general un tema muy complicado en el que al final uno solo da vueltas en círculo :-(

Hola,

para mí el tema también es muy difícil. En tu última publicación comparas la vivienda antigua con la nueva. Por supuesto, hay una diferencia de alrededor de 200.000€ entre ambas, pero también hay que ver qué tan satisfecho se está con la situación actual. ¿Son suficientes las habitaciones en la vivienda antigua? Ventanas, vistas, distribución, etc., o digo "esto o aquello se debería haber resuelto mejor" (específicamente referido a la planta alta habitada ahora).

Tu preocupación parece no ser cambiar algo en la distribución de la planta alta, por eso hay que preguntarse si están satisfechos o lo aceptan porque fue un regalo.
Actualmente me encuentro en una situación similar y no la veo tanto desde la perspectiva del presupuesto, sino que, por las razones mencionadas, esta es la casa con la distribución en la que quiero pasar mi vejez.

Todas las objeciones mencionadas son correctas e importantes. Sin embargo, mientras no se aclare una cuestión fundamental, creo que primero hay que estar seguros al respecto.