Nueva construcción en terreno comunitario, cuestión tributaria

Pregunta general:
¿Desde cuándo está sujeto al impuesto de sucesiones algo que no está en propiedad del causante?

Cualquiera puede construir su casa no solo en terreno propio, sino también en terreno ajeno. Existen más que suficientes ejemplos tristes de ello. La solicitud y la aprobación de la construcción están a nombre del constructor, no del propietario del terreno. Lo mismo aplica para las facturas. Para construir en terreno ajeno o en propiedad comunitaria no dividida no se necesita notario. La casa pertenece indudablemente al constructor, aunque el terreno no le pertenezca o solo en parte. Esta situación no puede volverse realmente problemática por las autoridades, sino por los diferentes propietarios. Quien planee tal construcción, en mi opinión, debería preocuparse más por este aspecto. La solución es una división real notarial, de modo que se cree el "caso normal" seguro de "construir en terreno propio".

Cualquiera puede construir su casa no solo en terreno propio, sino también en terreno ajeno.

Esta afirmación es una tontería.
Todo lo que esté firmemente unido al terreno pertenece, según el §94 del Código de Construcción, al propietario del terreno y, por lo tanto, debe incluirse en el impuesto de sucesiones. Una excepción probablemente sean solo casos antiguos de la época de la RDA, ya que, según el ZGB (RDA), se podía ser propietario de un edificio sin ser propietario del terreno. (normalmente terrenos de garajes o dachas)
Por lo demás, la separación entre terreno y edificio funciona mediante el derecho de superficie. Sin embargo, al finalizar el contrato de derecho de superficie, la posesión vuelve al propietario del terreno. Según tengo entendido, esto también debe estar regulado notarialmente.

Me expresé de manera imprecisa. Pero mi error está en esta cita:
"La casa pertenece sin duda al constructor, incluso si él no es dueño del terreno o solo es dueño parcialmente."

La expresión no o debe ser eliminada.

Para hacerlo más sencillo, ahora resumo tu frase.

La casa pertenece sin duda al constructor, incluso si solo es dueño parcialmente del terreno.

Aun así, considero que la afirmación es incorrecta. Aunque el OP haya presentado todas las solicitudes de construcción y por lo tanto sea el constructor, legalmente solo le pertenece inicialmente la mitad de la casa, correspondiente a la división del terreno (véase el Código de Construcción). A cambio, por supuesto, también le pertenece la mitad de la casa de sus padres. Por lo tanto, en caso de herencia, recibiría la mitad del terreno, incluyendo la mitad de la casa de los padres y la mitad de la casa nueva.

Si se acuerdan derechos de uso, puedo modificar el valor de las partes individuales del terreno o edificio, pero no puedo anular el Código de Construcción. Un instrumento legal seguro sería aquí el usufructo, que se inscribe en el registro de la propiedad.
Si en cambio quisieras referirte a la Ley de Propiedad Horizontal, esto también debe ser formalizado notarialmente.
Como sea que se mire, legalmente al OP le pertenece inicialmente solo la mitad.

El tipo de valoración depende del procedimiento tras la finalización del uso del edificio: si el propietario del edificio recibe compensación, el terreno heredado más el edificio se valora según las disposiciones sobre edificios en terrenos ajenos; en caso de traspaso sin compensación, el edificio en cambio valdrá lo que vale el terreno, quizá teniendo en cuenta un derecho de uso del antiguo propietario del edificio.

¿Honestamente? No entendí este párrafo.
¿Quién debería ser compensado cuándo y por qué?

Para hacerlo más fácil, ahora resumo tu frase.
A pesar de la corrección, sigo pensando que la afirmación es incorrecta. Aunque el OP haya presentado todas las solicitudes de construcción y por lo tanto sea el promotor, legalmente solo le pertenece inicialmente la mitad de la casa, de forma análoga a la división del terreno (ver Código de Construcción). A cambio, por supuesto, también le pertenece la mitad de la casa de los padres. Por lo tanto, en caso de herencia, recibiría la mitad del terreno incluyendo la mitad de la casa de los padres y la mitad de la nueva construcción.

Si no está dividido de forma real y por lo tanto ideal, el propietario puede, en mi opinión, argumentar que la casa está precisamente sobre su mitad ideal. ¿Quién podría probar lo contrario?

Si acuerdas algún derecho de uso, puedes cambiar el valor de la parte individual del terreno o del edificio, pero no puedes invalidar el Código de Construcción. Un instrumento legal seguro aquí sería el usufructo, que se inscribe en el registro de la propiedad.
Si por contra quisieras referirte a la Ley de Propiedad de Viviendas, esto también debe ser regulado por notario.
Gires como gires, legalmente solo la mitad le pertenece inicialmente al OP.

Precisamente por estas innumerables incertidumbres, siempre haría la división real antes de invertir un solo centavo en una construcción. Entonces también los copropietarios tendrían que mostrar su verdadero rostro. De más de una cara amable que antes aprobaba la construcción, se ha convertido en un rostro odioso. Pero es mejor provocar esta transformación antes que esperar hasta que sea demasiado tarde.

¿Honestamente? No entendí ese párrafo.
¿Cuándo debería quién ser compensado por qué y cómo?

Esto se refiere al manejo de las directrices de valoración:
En una construcción sobre terreno ajeno, el edificio de alguna forma debe ser valorado. La decisión sobre qué normativas se aplican a esta valoración se toma al final del derecho de uso. Si la casa pasa al propietario del terreno tras la finalización del derecho de uso con compensación al propietario del edificio, se valora según las normativas para "edificios sobre terreno ajeno". Si la casa pasa sin compensación, su valor se considera como parte del valor del terreno. Como contable experimentado, seguro que te resulta familiar.

Por cierto, es genial ver cómo otros ejercitan interpretaciones abstractas del derecho mientras el OP desaparece. Pero encuentro nuestra conversación interesante incluso sin el OP.

Buenas noches

Si no se comparte de manera real y, por lo tanto, ideal, el propietario de la casa puede, a mi entender, alegar que la casa está exactamente sobre su mitad ideal. ¿Quién debería probar lo contrario?

No hace falta ninguna prueba, porque el Código de Construcción así como la ley revisada del impuesto sobre sucesiones son claros.

Mientras el nuevo edificio se construya sobre el terreno de la madre, forma una unidad con la propiedad. Solo el derecho de superficie con inscripción en el registro de la propiedad permite una desviación de esto; solo así se pueden considerar independientemente tanto la construcción antigua como la nueva.

Por cierto, una vez más es estupendo cómo otros se ejercitan en interpretaciones jurídicas abstractas, mientras el OP desaparece.

No tan raro - pero ¿por qué debería él presentarse? Encuentra sus respuestas en los comentarios de los usuarios debajo de este hilo

Saludos, experto en construcción

Buenos días,

Buenas noches

No se necesita prueba alguna, pues el Código de Construcción y la ley de impuesto de sucesiones revisada son claros.

Mientras la obra nueva se construya sobre el terreno de la madre, forma una unidad con la propiedad. Solo un derecho de superficie inscrito en el registro de la propiedad permite una desviación; solo así se pueden considerar independientemente la construcción antigua y la nueva.

Sin embargo, en el ejemplo abstracto, la obra nueva no debería estar en el terreno de otra persona, sino en la propiedad común/fraccionada, de la cual el constructor posee la mitad. Me interesaría saber cómo se interpreta el Código de Construcción en ese caso. Según mi experiencia, esa casa no es tratada por la oficina de impuestos como edificio en propiedad ajena.

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Saludos, Bauexperte

Sí, claro - soy demasiado anticuado.
Pero como ya escribiste en concordancia con una antigua sabiduría: uno solo puede cambiarse a sí mismo. Tampoco me enojo con los TEr pasivos, solo que a veces no puedo evitar una insinuación...

Saludos