城市别墅或独栋住宅位于500平方米的矩形地块上

我认为关键是你在计算基本面积系数时，不要仅仅依赖BU的说法，因为否则你可能会不必要地受到限制。另外还要提醒你，如果你和土地卖方一起建房，很可能需要缴纳购置税。

是的，我注意到了。卖家是第三方，中介和BU彼此认识。

亲爱的各位，

我这边的小更新。
我已经收到了公证处的购房合同草案。
合同中详细规定了关于地役权（后邻居的通行、车辆通行及线路权利）的事项：
我必须给予他这个权利。如果我们共同使用（也就是我走同一条通道去我的停车位），那么我们共同分担维护和保障义务。如果我不使用这条通道，他甚至需要负责所有的事情。
关于税务：似乎无法避免缴纳土地交易税。
地税则会减少，因为在税务局的评定中可以查看并考虑地役权的存在。

关于可建造性，我去过建设管理部门：
没有现成的规划。也就是说，适用《建设法》第34条。遗憾的是，这里的规定取决于邻近地区的主要建筑情况。
比如邻居明确在距路边4米处建造，这不一定能作为先例，这主要取决于裁量权。
关于容积率，办事员说：“也可能是0.23，需要再确认。”
但无论如何，只计算主建筑。附属建筑可以超出容积率50%。
最高屋脊高度可达9米。

我忘了问的是，附属建筑是否允许建在靠近街道的边界距离（5米，可能是4米）内，这个我以后得再问。

请教亲爱的论坛朋友们：

您会喜欢两层全层加爬楼层，还是1.5层带半坡屋顶且阁楼可扩展的设计？

谢谢，
Tolentino

我总是倾向于后者……配备一个实用的膝墙。我觉得屋顶斜面更舒适。这里大多数人无法接受这种斜面及其带来的家具布置限制。

你们喜欢什么，就得自己考虑。

建筑覆盖率也是一样的，女工作人员说：“也可能是0.23。那得再看看。”
但无论如何，只计算主建筑。附属建筑可以使建筑覆盖率超过50%。

我对此持怀疑态度。23%在我看来已经是建筑覆盖率II减去I的剩余部分。严格解释的话，你只能用这部分来做其他用途。50%的超出几乎已经被入口通道用了。

我可以想象，如果不过分，且能举出邻里的一些有力例子，建设局可能会比较宽容。附加一些环保贡献（例如绿色屋顶、鸟类保护篱笆、贫瘠草地等）也有助于赢得他们的好感。但不要期望太多。

宁愿选择两个完整楼层加爬行地窖，还是1.5层带可扩展阁楼的人字屋顶？

对于这么小的基底面积，我更倾向于两个完整楼层加地下室。

我总是支持后者……配合一个实用的膝墙。我觉得斜屋顶更舒适。
这里的大多数人对这种斜面以及因此带来的家具布置限制都无法接受。
你们喜欢什么，得自己考虑。

在你看来，什么样的膝墙才是实用的？1米？

嗯，我其实是那种更倾向于空间利用的人，更支持建两层完整楼层。另一方面，我们要安置6个房间。在有限的地基面积上，可扩展的阁楼当然是一个漂亮的“二次空间”。
问题是，由于上层楼缺乏放置空间以及整体储藏空间不足，是否还是会显得太拥挤。

对此我持怀疑态度。在我看来，23%已经是基本容积率II减I之后的剩余。如果严格执行，你只能用这部分做其他用途。50%的超出面积已经几乎用完了进出通道。

这事我已经和建管处确认过了，只是忘了在这里写。如果进出通道没有铺设硬底面，也不算作硬化地面（这听起来很合理）。我和负责人具体讨论过草坪格栅砖。明确答复是：“可以！”
0.23这个数实际上没有参考基本容积率II的任何数字，而是负责人根据邻里建造密度的估算，没有做具体的深入考察。
她在谈话中还说，这有时甚至取决于整体建筑景观效果（是否融入环境），而不仅仅是看数字本身。我理解就是说，即使0.25也是可以的，前提是我的房子不会像高楼大厦那样矗立在3层建筑之间。

我可以想象建管处如果不超范围，并且再举出附近几个合理案例的话，可能会比较宽容。以环保为特别贡献（比如绿色屋顶、鸟类保护篱笆、贫瘠草地等）也能让官员们心情好转。但我不会抱太大期望。

是的，我觉得附近的地方铺设的硬化地面面积实际更多，地皮现在已经一半被沥青覆盖。无论如何，谢谢你关于其他“示好”方式的建议。

对于这个小地基，我更倾向于建设带地窖的两层完整楼层。

唉，地窖。在柏林通常地下水位都比较高，这里情况更加严重。得用白色水箱结构来建造，即使那样也不能保证永远不漏水。成本约+87000欧元（根据邻近建筑项目的报价）。这对我来说负担不起……
事实上，几乎没人这里建地窖，甚至是90年代以后建的房子，我在看房时也没见过。

最新情况更新：
距离街道5米（如果可能是4米）的部分不允许建设。所以停车位要么放在房子后面（如果房子建在前面，大多数人支持这样），要么放在这5米的限制范围后面。

祝好，

Tolentino

亲爱的，是选择2层全高和爬行空间，还是1.5层的可扩展阁楼坡屋顶？

我的观点：
有孩子 = 2层
没有孩子 = 1.5层