城市别墅或独栋住宅位于500平方米的矩形地块上

在我看来，你似乎想把你的房子建在一个现有地块的“前花园”里。位置很紧凑，条件受到许多限制，卖方的话对我来说不够。在没有先与建筑管理局进行交谈的情况下，我不会做任何决定。对于这些谈话，我会带着我的理想设想去，不试图过度考虑规划，并且完全“天真地”从那里开始。

情况紧张，条件受到许多限制，而且卖方的话对我来说不够可信。

对于TE的土地，我其实看不到什么问题，如果土地真的如描述中那样稀缺，我很可能会出手。正如Escroda所说，根据邻近建筑的情况，地面面积比率可能还有提升空间。至于后面的那块，我反而还有些怀疑。

或者两者都买并合并 - 但会超出预算。

或者两者都买下来并合并

它们甚至还没有分开。

[...]

当楼主说必须遵守这个或那个时，问题在于他和谁谈过。所有陈述似乎都基于销售人员的传闻。

这没错。他是一个与地产经纪合作的房屋建筑公司的销售主管。他已经以“可解除”的开发商绑定方式出售了后面的部分地块。
前面的地块仍在出售，原则上没有开发商绑定，但是既然后面已经与他们合作建房了，如果我也跟他们合作建房，会产生协同效应，所以我接受了他们的邀请进行会谈。

下一个问题是，对规划和土地划分到底还有什么影响力。

一开始有人告诉我，关于如何精确分割，肯定还可以再谈。
当我把这里出现的问题直接通过邮件问他时，收到的回复都是这些模糊但听起来很有说服力的说法。

以下假设虽然不是最坏情况，但根据我对楼主情况描述的理解，是有讨论价值的可能情况：
[...]
我们这里可以忘掉所有关于建筑覆盖率 I 和建筑覆盖率 II 的知识。因此也允许粗略地将无论如何算出的0.2建筑覆盖率提高15%。用几句巧妙的话，规划师甚至还能争取更多。这让建筑覆盖率变得有意义，即使地块完全被硬化覆盖。

这听起来倒不错。我也认为，仅凭图片来看，这里已经明显更加密集地建造了。

鉴于共同通道历来是邻里纠纷的根源，我建议不要，但我不认为卖方会放弃它。

我几乎相信他们无所谓，只要两个买家达成一致即可。既然后面那个已经答应了，想说服他改变会很难。我唯一的筹码就是不承担拆除费用。

你必须非常仔细地问，这0.2是从哪里来的，谁以什么依据算出来的。但我认为，你那个大小要求的房子是能获批的。现在是否必须提出这么详细的问题，取决于销售承诺。

好的，我会咨询一下建筑管理部门。

我认为你在第24楼的方案是最合理的，但附属建筑应该在房子的另一边。我虽然更倾向于有自己独立的通道，把路完全算给后面那块地，但考虑到建筑覆盖率和卖方，我觉得会有困难。

非常感谢你的详细说明和评价，帮了我大忙。

由于没有建筑规划，附属设施和硬化面积对建筑覆盖率不产生影响。在§34条例下，建筑覆盖率通常依邻近建筑状况粗略估算，通常通过航拍图或地籍图，如果进行了地方对比（参见邻地新建房屋）。
鉴于政策明确支持后续增加密度，0.2的建筑覆盖率本身就不合理。根据图片，这里的实际平均值很可能至少是0.3。

这些事实需要与审批机关核实。

我会去做的。0.2可能是来自这个地块旁边的建筑规划。它几乎在这条靠地块的路上结束。但根据该建筑规划的理由，是为了保持该地区绿色自然的环境特征。这里往西还有一条小河，沿河有步道等等。

或者买下两个地块合并，但预算会高一些。

你的意思是买下一块，不分割。
那我有近50万欧元预算。但那样我就没钱买房子了。当然也可以住在要拆掉的建筑里……
不，实在不行……

关键是，我觉得你不能仅仅依赖于[BU]的说法来计算基本容积率，否则你可能会不必要地限制自己。另外，还要提醒你一遍，如果你和土地卖方一起建房，极有可能需要缴纳房产交易税。