Détermination de la valeur du terrain d’un bien avec construction ancienne existante

Bonjour mertmk3,

les raccordements peuvent être vérifiés sur place, on peut également obtenir des informations auprès du service urbanisme ou du fournisseur sur l’âge des conduites et quand elles devraient idéalement être renouvelées. Il se peut aussi qu’une réfection de la voirie soit prévue ou ait éventuellement eu lieu ces dernières années ? Toutes ces informations peuvent être obtenues auprès du service urbanisme, etc.

De même (éventuellement avec la participation de l’autorité supérieure) le plan d’urbanisme s’il existe ou, s’il n’existe pas, quelles restrictions sont à prévoir de la part de l’Église.

Tu peux bien sûr demander une étude de sol, mais son coût sera ajouté au prix d’achat, il est donc préférable de négocier le prix d’achat sans cela et de le faire réaliser toi-même.

Je ne comprends pas vraiment ce que doit être un rapport de bornage pour le moment !?

Il devrait y avoir une carte cadastrale afin d’identifier les éventuelles constructions illégales etc. à ce jour, et on peut vérifier par le bureau du cadastre et/ou un géomètre-expert assermenté la qualité des points et limites cadastrales ainsi que d’éventuelles contradictions dans le cadastre. La mise à jour des coordonnées ne devrait avoir lieu qu’après l’achat ou ne devient pertinente que si on souhaite ou doit exploiter pleinement le terrain.

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour,

le Lumpi a eu raison ! La valeur sera plutôt plus élevée ...

Situation :
- centre du village, en troisième rangée par rapport à la rue principale

cela semble déjà valorisant. Un quartier ancien est généralement préféré à un lotissement neuf (il y a des exceptions pour les jeunes familles)

Forme rectangulaire côté rue, mais avec un coin gauche arrondi. Se rétrécissant vers l’arrière.

Cela ne devrait pas poser de problème pour y construire une maison standard, ce n’est donc pas un défaut

- Valeur foncière selon la commission d’experts de la commune : 300€/m²

je n’ai encore jamais (volontairement) vu un terrain vendu au prix de la valeur foncière.
La tendance du prix du marché va justement à la hausse ces années de taux d’intérêt bas. Le terrain ne se fait pas plus rare, le terrain constructible devient de plus en plus rare, donc la valeur foncière semble ne pas suivre la valeur de marché (pas la valeur vénale).

- Il y a une vieille maison sans chauffage central et avec une installation électrique et plomberie amateur sur le terrain. Devrait être en construction briques

Ce n’est pas non plus une raison pour demander une décote.

Si le terrain de 800 m² n’est pas rétréci à moins de 12 mètres sur plus des 2/3 de sa longueur, donc difficilement constructible, je ne vois aucune raison pour une "sorte" de dépréciation.
Les frais à venir seront à ta charge également. Pourquoi le vendeur devrait-il payer quelque chose ? Il possède quelque chose que certains (même aisés) se disputeraient.

Si le plan d’urbanisme permet aussi ici ce qui ressemble à un immeuble collectif ou une maison en rangée/jumelée, un promoteur immobilier va se frotter les mains et faire grimper le prix du terrain de x% - à condition qu’il entende parler du terrain et de sa mise en vente.

Les déclarations sur la valeur foncière de référence ou sa fiabilité sans carte ni description approximative de l'emplacement doivent être prises avec précaution.

Si le terrain, en raison de sa forme ou du plan d'urbanisme ou de l'adaptation à la construction existante, ne permet pas une seconde construction, il doit être dévalué uniquement en raison de sa taille et de sa forme.

Statistique (Attention ! Pas de valeurs foncières officielles, mais évaluation interne du site web !) à consulter rapidement sur Google, premier résultat : "Rems-Murr-Kreis Bodenrichtwert"

Pour des terrains d'environ 800 m², le prix est stable ou légèrement en baisse et se situe autour de 200 €, pas 300 €.

Si la parcelle peut être construite en partie et séparément, ça décolle. Sinon, plutôt pas.

Cordialement
Dirk Grafe

En raison du plan d’aménagement, une construction d’un immeuble résidentiel collectif n’est pas possible, il faudrait pour cela modifier la zone constructible. Une division et une construction de deux maisons ne sont également pas possibles sans modifier la zone constructible. Cela est dû ici à la découpe du terrain.

En général, il n’est pas nécessaire de discuter d’un appel d’offres pour le moment, car le terrain m’a été proposé en privé par de très bons connaissances.

Maintenant, j’ai deux déclarations différentes. Si la valeur référentielle du terrain était plutôt de 200€, j’aurais une autre base de négociation. J’avais désormais calculé avec 300€.

Attends de voir quelles sont les attentes des vendeurs. Sinon, envoie-moi un plan de situation ou une adresse exacte du terrain par message privé, ainsi je pourrai te répondre plus précisément.

Cordialement
Dirk Grafe

Une question sur le thème [Bodengutachten] :

Comme une maison se trouve actuellement à l’endroit où la nouvelle construction doit être érigée, un [Bodengutachten] ne peut pas être réalisé à cet endroit. Est-il acceptable de faire réaliser le rapport à quelques mètres de la maison ? Puisque la cave sera de toute façon creusée lors de la démolition, je souhaiterais avoir le rapport à l’avance afin de pouvoir faire exécuter d’éventuelles obligations directement avec l’entreprise de démolition en une seule fois. En dehors de cela, un rapport avant l’achat n’est également possible qu’à côté de la maison.