公寓或房屋的建筑费用和融资

这是廉价货币/低利率和许多地方需求紧缩的逻辑结果。

: 我基本上对任何选项都持开放态度，但如果考虑外租/自住的模式，通常会在需求旺盛的地区购买一套公寓，比如你们想住的那个区域——然后在偏远地区以较低租金租房，这样在M市的公寓可以带来偏远小镇的房子收益——大致如此。反之不可行——你不能用一套偏远地区的公寓去出租慕尼黑南部的一栋房子，那样的话至少要买一整个至少有6套单元的住宅楼。

但就你的情况而言，这两个房产都属于高价位，我觉得这样不划算。此外，你在那边还要承担单一出租的风险和工作量：可能顺利，也可能不然。

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敬礼
Dirk Grafe

如果你们真的消费了大约7000欧元，我想知道的是：用于什么？纯粹出于好奇

我不想揭开太多秘密。但举个例子：狩猎区的租赁和维护。如果我负担不起了，就会放弃。所以我也不怎么存钱，但距离个人破产还有很大距离。而且还有上百种类似的爱好。

人们必须区分“总回报率”和股本回报率。如果融资是长期的，很容易超过10%。

我想看一下这个计算，作为测试用途。

此致
Dirk Grafe

如果收入相对较高，就必须比别人投入更多。你需要一套合适的衣橱，而且要定期更新。光是这点，每个月就很容易花到中等三位数的金额。你也不能开着高尔夫5号去见人，中午也不会拿出你的午餐盒。

每月花费7000欧元的收入，对于一个家庭来说很快就会做到。

即使没有孩子，这也很快。我通常去食堂吃饭，不开昂贵的车，每月只花200欧元买衣服，但我仍然每月把收入花光。大部分钱用来晚上外出就餐、度假和购买家具或电子产品等临时物品。我个人不想放弃这些，因此生活较为脚踏实地。如果我必须为买房而彻底改变我的生活，并且多年内完全降低生活标准，我会继续租房住。

我想看看这张账单，作为测试用途。

此致
敬礼
Dirk Grafe

仅作为示例，全额贷款的利率低于租金。
你进行99%的贷款，只投入1%的自有资金。
这1%的自有资金对应的是租金的全部盈余。
你购买一处价值350000的房产，租金为1500。
你从银行借330000，偿还期限为30年，每月约还1150。
自有资金20000，剩余350的差额即每年4200，产生超过20%的自有资金收益率。
这当然不适用于每个房产，但确实可行。
否则你为什么认为投资者仍然会贷款？
自有资金收益率几乎总是高于总收益率。

: 我基本上对任何选项都持开放态度，但如果考虑外租/自住的模式，通常会买一个位于需求旺盛地区的公寓，比如在你们想住的区域——然后自己在偏远地区租便宜的房子，这样公寓在M城就能覆盖在H镇的房贷——粗略来说。反过来则不行——你不能用偏远地区的公寓去出租慕尼黑南部的房子，那样的话至少得买一个有6个单元的整栋住宅楼。

据我所知，慕尼黑的租金上涨速度没房价快。因此，租金收益率可能非常低。只有通过房价上涨，整个投资才能盈利。为此，房产最终需要卖出。不过，房价上涨是不可预测的。此外，独栋住宅的租金收益率通常比公寓或多户住宅要低。
因此，6单元住宅楼可能是更好的选择，同时还能分散风险。而且相比公寓产权共管的情况，这样投资时更为独立。