Erreur de financement ?

Je parie qu'un prêt amortissable classique avec une longue période fixe et des remboursements anticipés est meilleur

Ma boule de cristal est malheureusement en réparation, mais je rejoindrais ce sentiment.

Qu'est-ce qu'un EKED ? Un expert en marketing s'est-il déchaîné ? Ça sonne un peu comme un prêt subordonné en capital propre.

En passant... si à la fin il reste quelque part 30 ou 50 KEUR sans sûreté sur les intérêts "ouverts", je considérerais cela comme un "risque résiduel acceptable". Même si le taux d'intérêt était de 8 %... ce truc, on s'en débarrasse facilement en 10 ans.

Es-tu sûr que l'on peut rembourser par anticipation le premier prêt in fine ? Je ne crois pas ! Le "rachat anticipé" tu peux seulement le mettre sur le contrat d'épargne pendant cette période. Ce n'est qu'une fois que le prêt Bauspar est attribué et versé que tu peux y faire un rachat anticipé. Avec le financement anticipé, ce n’est généralement pas possible !

Que signifie EKED ?

pourquoi 2 000 euros ?

Les presque 2000 (je calcule environ 1900) sont dus chaque mois après les 15 premières années.

Beaucoup de personnes qui acquièrent une maison auprès d’un groupe de prestataires (qui aime financer via la BHW (car ils ont une coopération étroite)), ne voient que le paiement initial "faible". Il faut juste en être conscient.

D'un autre côté, si tu peux vraiment obtenir une maison individuelle à 405 000 avec terrain, y compris tous les frais annexes d’achat et de construction, et que la BHW le fait, ce n’est pas mal.

J'ai donc un peu bougé le curseur et je prends maintenant consciemment seulement un élément, le plus grand avec le taux d'intérêt le plus élevé, pour montrer que tout cela n'est pas si dramatique grâce au contrat d'épargne-logement, sous réserve que je ne me sois pas trompé dans les calculs.

Il y a 205 000 € avec un taux d'intérêt de 1,9 % sur 15 ans. Jusqu'à présent, je pensais qu'on remboursait directement, ensuite il y a un capital résiduel, puis on a 2,35 % - ce qui semblait très bien, mais malheureusement ce n'était pas le cas parce que c'est un contrat d'épargne-logement.

MAIS :

Avec cette variante, il restait après 15 ans un capital résiduel de 140 000.

Si je calcule le contrat d'épargne-logement ; c’est-à-dire que l’on paie continuellement les intérêts comme le premier mois complet, alors on paie au total à 1,9 % 58k d’intérêts et on économise 55k - ce qui fait un capital résiduel, si l’on met ces 55k dans le crédit, de 150 ou bien... 149k. Certes plus, mais pas aussi extrême que je le pensais avant le calcul.

Si j’applique tout cela aux deux contrats d’épargne-logement + KFW, et que je calcule de telle sorte qu’après 15 ans je paie la même somme mensuelle dans II et III, puis que je fais un calcul intermédiaire après 20 ans, car alors le prêt KFW est expiré, j’ai après 20 ans ce qui suit :

33k capital résiduel KFW (taux d’intérêt inconnu à partir de là)
177k capital résiduel II et III (après 15 ans c’était 222k, mensuellement à 2,35 % avec une mensualité de 1 058)

Jusqu’à là, j’ai payé mes 1 250 euros par mois (plus le prêt coûteux de 20k à 160 euros, qui serait aussi fini au bout de 20 ans, même si je ne rembourse rien de spécial).

Donc total restant après 20 ans :
33k KFW
177k le reste

= 210k -> en supposant que ce montant continue à 2,35 % et que je paye alors mensuellement les 1 410 euros totaux jusqu’ici, je finirais au bout de 14,5 ans, donc au bout de 34,5 ans au total.

Si les contrats d’épargne-logement n’étaient pas des contrats d’épargne-logement mais qu’on remboursait directement, je finirais 6 mois plus tôt, donc environ 10k plus cher au total.

Cela me surprend encore un peu, je me demande s’il n’y a pas une erreur de calcul… mais ça devrait être bon comme ça.

Je ne sais pas vraiment si pour les 33k restants du KFW on aurait aussi 2,35 % et combien de temps ce serait garanti, mais ça ne sonne jamais mal et j’aurais une mensualité permanente de 1 413 euros.

Avec cette variante, après 15 ans, il restait une somme résiduelle de 140 000

Tu as donc ensuite un contrat d’épargne logement de 155 000. Tu le dis toi-même en 3 lignes, puisque 55k € ont été épargnés. Jusqu’ici, ça correspond.

plus le prêt coûteux de 20k à 160 euros

Quel genre de prêt est-ce ? Un quatrième élément, peut-être, et en remplacement des fonds propres ? Ce n’était pas déjà inclus dans les 1253 EUR, n’est-ce pas ?

= 210k -> en supposant que le taux pour cette somme reste à 2,35% et que je verse alors mensuellement les 1 410 euros totaux déjà versés jusqu’à présent, j’aurais fini après 14,5 ans, donc au total après 34,5 ans

Erreur de raisonnement ! Les Bausparverträge ont toujours un taux d’amortissement assez élevé. Tu n’auras pas 20 ans pour rembourser le prêt du contrat d’épargne logement. Compte plutôt 15 ans (comme la dame l’a dit aussi ; 15+15).

C’est pourquoi je prévois une hausse du montant initial de 1 253 à 1 850-1 900 après 15 ans.

Mais puisque tu avances déjà 1 410 chaque mois, ce n’est plus si grave pour toi.

oui, les 140k restants concernaient le cas où il ne s'agirait pas d’un contrat d’épargne-logement mais d’un remboursement direct.

Si après 15 ans, j’ai 222k restants sur les deux contrats d’épargne-logement et que je dois avoir fini dans 15 ans de plus, alors ce serait environ 1 500 euros de remboursement mensuel plus encore les 355 restants du KFW où, après 5 années supplémentaires, 33k restent à rembourser.

Ainsi, la mensualité monterait effectivement à environ 1 900 et on serait complètement remboursé en 30 ans.

Mais la dame a dit qu’après 15 ans, on fait une nouvelle évaluation pour voir si on veut augmenter ou pas, etc... Il est bien sûr possible qu’elle reformule certaines choses de façon un peu plus sympathique, je ne veux pas le nier.

C’est donc un super input et j’ai déjà beaucoup appris sur ce à quoi il faut faire attention. Si c’était comme ça, on mettrait directement une somme X de côté, on la rembourse après 15 ans et alors ce serait globalement constant, juste un peu plus élevé...

Mais oui, je suis aussi d’accord, on fait croire à 1 250, ce qui ne pouvait pas être juste, et en réalité, en calcul constant, on est plus élevé.

Les 20K sont le prêt de remplacement de fonds propres comme 4ème élément. La maison coûte au total 425k, ce qui fait ces 20k plus 405k (100 kfw, 305 contrat d’épargne-logement) - c’est nécessaire car il n’y a pas de fonds propres.

Donc notre mensualité dès le départ serait de 1 250 plus les 160 du EKED (c’est elle-même qui a noté cette abréviation), donc 1 410 euros.

Ensuite commence le jeu comme expliqué plus haut.

Elle m’a confirmé deux fois que pendant le contrat d’épargne-logement on peut épargner en plus, peu importe combien, et verser 5% par an sur l’hypothèque - j’ai compris que l’on pouvait déjà faire des remises anticipées sur le prêt avant...