Erreur de financement ?

Si les contrats d’épargne-logement n’étaient pas des contrats d’épargne-logement mais qu’on amortissait directement, j’aurais fini 6 mois plus tôt, donc environ 10 000 € plus cher au total.

Je suis encore un peu surpris, je me demande s’il n’y a pas une erreur de calcul... mais ça devrait aller.

As-tu vraiment calculé une fois ce que la variante avec contrats d’épargne-logement te coûte en comparaison avec la variante à annuités ? Je parle précisément en € (intérêts, frais d’ouverture, etc.).

alors... j'ai téléphoné avec un vieil ami qui est maintenant conseiller financier et j'ai encore beaucoup appris

De toute façon, j'ai besoin des conditions mentionnées "noir sur blanc" - il m'a dit qu'il ne croit pas que ce contrat d'épargne logement ait des intérêts pour 15 ans - souvent ils ne sont valables que 10 ans. De plus, un contrat d'épargne logement doit souvent être remboursé en 11 ans après, ce qui rendrait la mensualité trop lourde.

J'ai fait le calcul ci-dessus. environ 35 ans au total avec une mensualité constante, alors je serais terminé.

Il me prépare aussi d'autres offres. Prendre un prêt privé pour que le financement immobilier soit inférieur à 100% est actuellement la norme absolue pour les financements sans apport - et attendre un apport n'a aucun sens dans la situation des taux. L'argent épargné est alors réutilisé ensuite en cas de légère augmentation des taux.

Il faut alors aussi faire attention au niveau de connaissance de chacun. Le prêt privé permet des conditions nettement meilleures pour le financement généralement à 80% par exemple, et je peux mieux rembourser par anticipation ou... à l'échéance, la mensualité est intégrée dans le crédit immobilier, qui est par exemple sur une durée de 20 ans.

De toute façon, le résultat est à peu près le même, cela devrait être clair aussi.

Les derniers posts m'ont pourtant vraiment fait peur.

: Les composantes sont aussi tout à fait normales. Prêt privé pour descendre en dessous de 100%, souvent c'est même la même banque, aussi bête que cela puisse paraître, mais c'est ainsi, ensuite KFW est logiquement une composante, et puis le crédit restant... où est-ce que c'est trop pour "une seule chose"?

Conditions pour un financement à 80% par exemple, et ceci

Attention. Pour arriver à 80 %, seul l’intermédiaire se fait vraiment une fortune. Je suppose que les 20 000 € de ton offre de maison préfabriquée suffisaient tout juste pour que tu sois en dessous des 100 %.

Les intérêts du contrat d’épargne-logement valent pour 15 ans – souvent ils ne sont valables que 10 ans. En outre, un contrat d’épargne-logement doit souvent être remboursé en 11 ans après cela, ce qui ferait une mensualité trop élevée.

Beaucoup de courtiers financiers ne connaissent que le prêt amortissable classique. Ton connaissance n'y gagnera rien. 15+15 n'est pas rare chez les caisses d’épargne-logement.

La semaine dernière encore, j’ai eu en main un plan d’amortissement pour un 12+15 d’une caisse d’épargne.

As-tu vraiment calculé une fois ce que la variante avec contrat d’épargne-logement te coûte comparée à la variante amortissable ? Je parle précisément en € (intérêts, frais d’ouverture, etc.).

La question est ce qu’on lui propose, ou ce qui est « faisable » dans le scoring préliminaire. Mais maintenant il a un spécialiste qui a déterminé pour lui les conditions possibles.

Alors, les petites astuces sournoises, la vérification précise et les offres viennent pour moi en deuxième étape. Que ce soit une commission de clôture de 1 000 euros quelque part, cela ne m’intéresse pas non plus, si je paie au total pour la maison le moins possible.

Le calcul est aussi très simple, quand on fait une estimation rapide sur 30 ans avec un taux d'intérêt constant. Il est plus bas au début, peut-être plus élevé à la fin, car il n’y a plus de KFW, etc., mais c’est le cadre dans lequel on évolue GROSSIÈREMENT.

425k calculés comme prêt amortissable à 2,5 % avec 1 500 euros par mois :
Presque 36 ans

425k calculés comme prêt amortissable à 2,0 % avec 1 500 euros par mois :
Presque 32 ans

Les différences ne sont pas tellement énormes, auparavant – il y a encore quelques années – c’était comme ça :

425k calculés comme prêt amortissable à 4,5 % avec 2.000 euros par mois :
Presque 35,5 ans – cela fait 216.000 euros de plus au total par rapport au premier exemple. Il faut y penser – et c’est comme ça qu’on achetait des maisons, et qu’on les finançait peut-être aussi exactement de cette façon.

Entre les deux exemples ci-dessus, il y a aussi 72 000 euros – mais le second est aussi beaucoup plus réaliste que le premier grâce au KFW, etc. – si on peut déjà sécuriser des taux futurs de 2,35 %, on n’atteindra probablement pas 2,5 % sur l’ensemble.

C’est pourquoi je pars du principe, ou je sais simplement, qu’avec la situation actuelle des taux, il serait absolument absurde de commencer par constituer un capital propre ou de se poser la question de louer ou d’acheter une maison. Si quelqu’un le prétend, qu’il me donne de bonnes raisons.

Je trouve simplement absurde de chercher des failles ou des problèmes parce qu’au final, on paie juste quelques points de pourcentage en trop.

Ce qui est bien sûr important, c’est la question de la fixation du taux d’intérêt nominal (logique que ce soit important) et comment on pourra ensuite rembourser le contrat d’épargne logement. Si cela doit se faire en 11 ans, ce ne serait pas vraiment bon.

oui, les 140k restants faisaient référence au cas où ce ne seraient pas des contrats d’épargne-logement mais qu’ils iraient directement au remboursement.

Si après 15 ans j’ai 222k ouverts des deux contrats d’épargne-logement et que je dois avoir terminé dans 15 ans supplémentaires, alors ce serait environ 1 500 euros en remboursement plus les 355 restants du KFW où après 5 années supplémentaires 33k restent ouverts.

Ainsi la mensualité passerait effectivement à environ 1 900 et on serait totalement remboursé en 30 ans.

La dame a cependant dit qu’après 15 ans, on réévalue si on veut augmenter ou non, etc.… Il est bien sûr possible qu’elle reformule certaines choses gentiment, je ne veux pas non plus le nier

C’est donc aussi un super input ici et j’ai déjà beaucoup appris sur ce à quoi il faut faire attention Si c’était comme ça, on mettrait immédiatement une somme X de côté, on la rembourse après 15 ans et ensuite ça resterait globalement constant, juste un peu plus élevé...

Mais oui, je suis aussi d’accord, on fait croire que c’est 1 250, ce qui ne pouvait de toute façon pas être exact, et en fait on est calculé de manière constante un peu plus élevé.

Les 20k sont le prêt de remplacement de fonds propres comme 4ème élément. La maison en tout fait 425k et représente ces 20k plus 405k (100 kfw, 305 contrat d’épargne-logement) - c’est nécessaire parce qu’il n’y a pas de fonds propres.

Donc notre mensualité serait dès le départ 1 250 plus les 160 de l’EKED (elle l’a elle-même noté comme abréviation), soit 1 410 euros.

Puis le jeu commence comme expliqué plus haut.

Elle m’a confirmé 2 fois qu’on peut économiser en plus pendant le contrat d’épargne-logement, peu importe combien, et verser 5% par an sur l’hypothèque - j’ai compris que l’on peut déjà rembourser le crédit par anticipation avant cela...

: Les éléments sont également tout à fait normaux. Prêt privé pour passer sous les 100%, souvent c’est même la même banque, aussi ridicule que cela puisse paraître, mais c’est comme ça, ensuite le KFW évidemment comme un élément puis le reste du crédit… où est-ce trop pour "juste une chose" ?

J’aime bien me tenir à l’écart des questions de financement, je laisse volontiers cela aux banquiers ici !
Mais franchement :
Ces messages me rappellent la trilogie obligatoire de tout futur propriétaire de Dieter Wedel « Une fois dans la vie » – la satire d’une maison individuelle. Épisode 1, où Bruno Semmeling se fait refiler plusieurs crédits, qui doivent bien sûr être remboursés, afin que le crédit immobilier principal paraisse peu cher sur le papier. Quand sa femme Trudchen lui fait remarquer qu’il faut aussi rembourser ceux-là, il devient têtu et renvoie vers le gentil monsieur de la banque qui sait ce qu’il fait après tout. Un hommage au propriétaire un peu bête.
C’est le sujet de encore beaucoup appris… que nous avons aussi souvent lu dans le premier fil de Hendrik.
Désolé, mais toi tu te fais ça trop simple et tu fais vraiment à la va-vite je veux une maison parce que les taux sont si bas. Je pensais que vous aviez un projet d’enfants... qui va rembourser tous les crédits pendant ce temps ?

Je ne sais pas pourquoi on me reproche cela de manière aussi négative ici. Je vais simplement affirmer, même si personne ne veut probablement l'admettre, que toutes les réflexions et calculs que j'ai faits jusqu'à présent ici, la plupart des ignorants en matière de crédits, de calculs d'intérêts, etc., ne les font même pas. Ils font confiance au conseiller, aux mensualités, peu importe si après 15 ans il y a de l'incertitude, et paient peut-être même plus que ce qu'ils peuvent réellement se permettre.

Il est évident que dans un tel forum, il n'y a QUE des experts qui argumentent contre tout à la moindre petite chose. Ce n'est pas méchant, mais c'est pareil dans tous les autres forums, quel que soit le loisir ou le sujet.

Je trouve ça bien aussi, et je suis prudent, et je ne signe pas non plus demain - je ne sais juste pas quel est le véritable problème. L'offre mentionnée ici n'est toujours pas mauvaise et il y a 5 ans, personne n'aurait cru qu'une telle offre puisse exister et tout le monde l'aurait acceptée.

Je ne comprends pas, vraiment pas.

À la question "si un enfant arrive, etc." hmm, je n'y avais même pas pensé. Quelle question... bien sûr que c'est pris en compte. C'est pourquoi nous comptons aussi avec 1.500 plus les charges et pas avec 2.500 plus NL.

Actuellement, nous payons environ 2.000 de coûts fixes pour le loyer charges comprises et les dettes, sans les charges comme l'électricité, l'assurance, etc. Donc disons 2.200 au total. En plus, nous avons entre 1.000 et 1.500 par mois de disponible.

Exactement avec ces coûts, nous avons aussi surmonté le premier enfant et le congé parental sans restrictions, il ne nous restait simplement pas d'argent supplémentaire.

Avec le prêt immobilier, les dettes disparaissent, c'est bien calculé pour ne pas les avoir en plus, donc nous avons environ 1.500 maison plus charges, disons 300 pour KFW-55 au total, soit 1.800 de coûts fixes par rapport aux 2.200 mentionnés actuellement.

Cela nous permet aussi d'avoir un temps partiel permanent pour une personne si nécessaire.

J'espère que maintenant les incertitudes sont levées. Pourquoi tout le monde pense-t-il toujours qu'on se surestime à chaque calcul ? Mais il y a sans doute encore assez de gens ici qui vont aussi trouver à redire aux calculs.