Subventions ISB et KfW : Quelle est la charge mensuelle effective ?

Comme à la fois l'ISB et la KfW n'ont qu'une fixation des taux d'intérêt de 10 ans, tout le calcul est en fait inutile. Les 10 premières années, la charge est modérée. La question est donc de savoir quel sera le taux d'intérêt ou la charge après ces 10 ans. Comment calcule-t-on cela ou est-ce que 3 scénarios sont envisagés (faibles taux, taux actuels ou hausse des taux) ?

Comment les professionnels font-ils le calcul ? Le solde restant après 10 ans peut être déterminé et à partir de là continuer à calculer (avec des hypothèses).

Comment les professionnels calculent-ils cela ? Le capital restant dû après 10 ans peut être déterminé et à partir de là, on peut continuer à calculer (avec des hypothèses)

Nous, en tant que banque, calculons avec une hypothétique augmentation des taux d’intérêt (6-6,5 % sont courants sur le marché auprès des banques) après l’expiration de la période de taux fixe. Si la capacité de remboursement n’est alors pas adéquate (sur la base de l’annuité avec les taux mentionnés + amortissement pour atteindre la durée du prêt ainsi que le salaire actuel), il y a un « feu rouge » et le crédit n’est pas accordé ou une décision au cas par cas doit être prise, expliquant pourquoi nous souhaitons malgré tout accorder le crédit.

Comme tant l'ISB que la KfW n'ont qu'une fixation du taux d'intérêt de 10 ans, tout le calcul est en fait inutile. Les 10 premières années, la charge est modérée. La question est de savoir comment sera le taux d'intérêt ou la charge après ces 10 ans. Comment calcule-t-on cela ou simule-t-on 3 scénarios (taux d'intérêt bas, taux actuels ou taux en hausse) ?

Comment les professionnels calculent-ils cela ? Le capital restant dû après 10 ans peut être déterminé et à partir de là on continue à calculer (avec des hypothèses).

Euh, non, pour l'ISB on peut (au moins 501, 502, 503) choisir une fixation du taux d'intérêt de 10, 15 ou 20 ans ou opter pour un remboursement intégral.

Nous avons encore obtenu le remboursement intégral début 2022 avec un taux d'intérêt de 1%, maintenant le taux est de 3,4% mais reste quand même relativement bas.

En tant que banque, nous calculons avec une augmentation hypothétique des taux d'intérêt (6-6,5 % sont courants sur le marché chez les banques) après l'expiration de la période de taux fixe. Si la capacité de service de la dette (sur la base d'une annuité avec les taux mentionnés + amortissement pour atteindre la durée ainsi que le salaire actuel) ne correspond pas, il y a un "feu rouge" et le prêt n'est pas accordé ou bien une décision au cas par cas doit être prise pour expliquer pourquoi nous voulons quand même accorder le prêt.

Donc de 4 % actuellement à 6 % ensuite ? Pourquoi, d'ici là, on aura remboursé presque un tiers de l'ensemble du prêt (coût total de la construction de la maison). Personnellement je trouve ça déjà élevé ou alors je me trompe.


Oui désolé, c’est correct, je me suis trompé. Oui, les 1 % sont désormais vraiment attractifs ;)

Donc de 4 % actuellement à 6 % ensuite ? Pourquoi, d'ici là on aura remboursé presque un tiers du prêt total (coût total de la construction de la maison). Personnellement, je trouve ça déjà élevé ou alors je me trompe.

Pourquoi une banque prévoit-elle une augmentation des taux d’intérêt ? La banque est simplement prudente, c’est tout à fait normal. La question « pourquoi » perd son sens en lien avec le remboursement partiel du prêt. La banque veut juste être sûre que tu pourras supporter une hausse des taux après la période fixe (plus tu rembourses maintenant, plus ce sera facile ou mieux cela se calcule). Sinon, en cas de doute, la banque peut déjà mettre de côté le prêt pour une saisie immobilière. Honnêtement, 6 % ce n’est pas du tout élevé, beaucoup de clients voient plutôt 5 % que 4 % inscrits sur leur contrat de prêt. Pour 4 %, tu peux oublier chez beaucoup de banques sur 10 ans, au mieux avec 40-50 % de fonds propres.

Dans l'exemple ci-dessus avec un crédit KFW de 170k, j'arrive après 10 ans à une dette résiduelle totale d'environ 313k (188k banque + 125k KFW). Si je suppose alors un taux d'intérêt de 6,5 % pour le financement relais, je suis à une mensualité de 313.000 * (0,065 + 0,015) = 2086 euros.

Si l'on prend en compte une inflation/augmentation salariale supposée de 3 % ou que l'on actualise la mensualité à aujourd'hui, on obtient environ 2086/(1+0,03)^10 = 1552 euros. C’est-à-dire que dans ce scénario, cela conviendrait encore.

Mais qui sait ce qui se passera dans 10 ans... d’un autre côté, il faut bien planifier (et la banque aussi).