¿Error en la financiación?

Creo que un préstamo de amortización clásico con un plazo fijo largo y pagos anticipados voluntarios es mejor

Mi bola de cristal está en el taller, pero me uniría a esa sensación.

¿Qué es un EKED? ¿Se ha dejado llevar un experto en marketing? Suena de alguna manera a préstamo subordinado como sustituto del capital propio.

Al margen... si al final en algún lugar quedan "abiertos" 30 o 50 mil euros sin garantía de interés, lo consideraría un "riesgo residual aceptable". Incluso si el interés estuviera al 8%... eso se liquida fácilmente en 10 años.

¿Estás seguro de que se puede amortizar anticipadamente el primer préstamo con pago único al final? ¡No lo creo! La "amortización anticipada" solo la puedes usar durante ese tiempo en el contrato de ahorro. Solo cuando el préstamo de ahorro para vivienda haya sido asignado y pagado, se puede amortizar anticipadamente. ¡En la financiación previa generalmente no se puede!

¿Qué significa EKED?

¿por qué 2.000 euros?

Los casi 2000 (yo calculo ~1900) hay que pagarlos cada mes después de los primeros 15 años.

Muchos que compran una casa en un grupo de proveedores (que suelen financiarla a través de BHW (porque tienen una cooperación estrecha)), solo ven el "bajo" pago inicial. Hay que tenerlo en cuenta.

Por otro lado, si realmente puedes conseguir una casa unifamiliar por 405.000 con terreno incluido, todos los costos adicionales de compra y los costos adicionales de construcción, y BHW lo hace, no está mal.

Así que he movido la regla de cálculo y ahora saco conscientemente solo un componente, el más grande con el interés más alto, para mostrar que todo el asunto con el contrato de ahorro para vivienda no es tan dramático, siempre que no me haya equivocado en los cálculos.

Ahí están 205.000 € con un 1,9% de interés a 15 años. Hasta ahora pensaba que se amortizaba directamente, luego queda un saldo restante y después se tiene un 2,35%, lo cual sonaba bien, pero lamentablemente no era así porque es un contrato de ahorro para vivienda.

PERO:

Con esta variante quedaría después de 15 años un saldo restante de 140.000.

Si calculo el contrato de ahorro para vivienda; es decir, que se pagan los intereses continuamente como en el primer mes completo, entonces se pagan en total con un 1,9% 58k de intereses y se ahorran 55k - lo que da un saldo restante si se añaden esos 55k prácticamente al crédito de 150 o... 149k. Seguramente más, pero no tan extremo como pensaba antes del cálculo.

Si aplico todo esto a ambos contratos de ahorro para vivienda + KFW, y luego calculo de modo que después de 15 años pago la misma suma mensual en II y III y hago un cálculo intermedio después de 20 años porque para entonces el préstamo KFW ya habrá terminado, tengo después de 20 años lo siguiente:

33k saldo restante KFW (intereses desconocidos a partir de entonces)
177k saldo restante II y III (después de 15 años eran 222k, mensual al 2,35% y cuota de 1.058)

Hasta entonces he pagado mis 1.250 euros mensuales (más el costoso préstamo de 20k de 160 euros, que también estaría terminado después de 20 años, incluso sin amortización especial)

Así que total abierto después de 20 años:
33k KFW
177k el resto

= 210k -> asumiendo que para esa suma continúe con 2,35% y que luego pague mensualmente la suma total de 1.410 euros, estaría terminado después de 14,5 años, es decir, después de 34,5 años en total.

Si los contratos de ahorro para vivienda no fueran contratos de ahorro para vivienda sino que se amortizara directamente, terminaría 6 meses antes, es decir, aproximadamente 10k más caro en total.

Ahora me sorprende un poco si no hay algún error de cálculo... pero debería estar bien.

No sé con certeza si para los 33k restantes del KFW también habrá un 2,35% y por cuánto tiempo estaría garantizado, pero no suena mal y tendría una cuota permanente de 1.413 euros.

Con esta variante, después de 15 años quedaría una suma residual de 140.000

Entonces tienes un contrato de ahorro para vivienda de 155.000. Tú mismo dices en 3 líneas que has ahorrado 55.000 €. Hasta ahí correcto.

más el caro préstamo de 20k, 160 euros

¿Qué tipo de préstamo es ese? ¿Quizás una cuarta parte, y como sustituto del capital propio? Pero eso no estaba ya incluido en los 1253 EUR, ¿verdad?

= 210k -> basándome en que para esa suma siga con el 2,35% y que siga pagando mensualmente los 1.410 euros que llevo hasta ahora, estaría acabado tras 14,5 años, es decir, tras 34,5 años en total

¡Error de cálculo! Los contratos de ahorro para vivienda siempre tienen una tasa de amortización bastante alta. No te darán 20 años para devolver el préstamo del contrato. Cuenta con 15 años (la señora también dijo; 15+15).

Por eso pronostiqué un salto del original 1253 a 1850-1900 después de 15 años.

Pero como de todas formas ya aportas 1410 cada mes, no es ya tan grave para ti.

sí, los 140k restantes se referían a que si no fueran contratos de ahorro para la vivienda, sino que se destinara directamente a la amortización.

Si después de 15 años tengo 222k pendientes de los dos contratos de ahorro para la vivienda y tuviera que terminar en otros 15 años, entonces serían unos 1.500 euros aproximadamente en el pago mensual más los 355 restantes del KFW, donde después de otros 5 años quedarían 33k pendientes.

Así que la cuota realmente subiría a unos 1.900 y estaría completamente pagado en 30 años.

La señora dijo, sin embargo, que después de 15 años se reevaluaría si se quiere aumentar o no, etc.... Claro que puede ser que ahora ella lo exprese de forma más amable, eso no lo voy a negar.

Por eso esta es una información excelente y ya he aprendido mucho sobre en qué hay que fijarse. Si fuera así, entonces se aparta directamente la suma X, se amortiza a los 15 años y después se mantendría constante en general, solo un poco más alto...

Pero sí, también estoy de acuerdo en que se sugiere 1.250, lo que de todos modos no podía ser correcto, y en realidad calculado de forma constante es más alto.

Los 20k son el préstamo sustituto del capital propio como cuarto componente. La casa en total son 425k y se componen de estos 20k más 405k (100 KFW, 305 contrato de ahorro para la vivienda) - esto es necesario porque no hay capital propio.

Por eso nuestra cuota desde el principio sería 1.250 más los 160 del EKED (ella misma lo anotó así como abreviatura), es decir, 1.410 euros.

Luego comienza el proceso como se explicó arriba.

Me confirmó dos veces que durante el contrato de ahorro para la vivienda se puede ahorrar adicionalmente, sin importar cuánto, y que se puede pagar un 5% anual sobre la hipoteca - yo entendí que antes se puede hacer una amortización extraordinaria del crédito...