Contrat d'épargne logement et Wohnriester - Où est le piège ici ?

Je ne peux pas imaginer que de tels modèles soient nettement moins chers qu'un [Annuitätendarlehen].

Bonjour,
Ton offre ne reflète pas ce que tu penses qu'elle reflète
Les 30 ans sont peut-être la durée du contrat de prêt, mais certainement pas la fixation du taux d'intérêt. D'après mon intuition, ton taux d'intérêt sera ajusté après 10 ans... Sois vraiment prudent, surtout avec un revenu plus faible, cela peut très rapidement devenir un boomerang.
Pour te donner une idée. Nous avons obtenu un taux d'intérêt de 1,9 % avec 60 % de capitaux propres et un revenu équivalent à 4,6 fois la mensualité pour une FIXATION DU TAUX sur 30 ans, et c'était déjà incroyablement bien...
Tout ce qui brille n'est pas or, surtout pas pour les contrats d'épargne logement. J'ai vraiment tout recalculé précisément pour nous et une configuration avec un contrat d'épargne logement a toujours été pour nous l'option la plus coûteuse.

Nous avons également eu plusieurs entretiens avec un représentant de Wüstenrot, que je recommanderais à tout moment. Ils proposent quelques contrats d’épargne-logement très intéressants que je n’avais pas vus/obtenus chez la concurrence. Mais cela ne fonctionnait qu’avec une certaine participation personnelle (je ne suis plus sûr si c’était 10 % ou 20 %). L’inconvénient était la mensualité assez élevée et la faible flexibilité. J’ai longtemps réfléchi pour savoir si nous devions le faire, mais finalement c’était trop risqué pour moi, car nous n’avons pas encore d’enfants et nous ne pouvons pas évaluer la charge financière par la suite.

En principe : un contrat d’épargne-logement a toujours une certaine somme à atteindre avant d’être éligible à l’attribution. Ce n’est qu’une fois cette somme atteinte que tu obtiens le prêt. D’ici là, tu as besoin d’un prêt si tu veux acheter/construire avant. C’est ce qu’on appelle une suspension de remboursement, pendant laquelle tu payes seulement les intérêts jusqu’à l’attribution du contrat d’épargne-logement. Ensuite, il est remplacé par le prêt épargne-logement. Le taux effectif du contrat d’épargne-logement est donc aussi nettement plus élevé que celui d’un prêt amortissable, car tu ne rembourses pas un centime jusqu’à l’attribution, et les intérêts ne baissent donc pas. Par exemple, si tu dois d’abord épargner 40 % et que la suspension de remboursement s’achève à 2,5 %, alors les 1,25 % d’intérêt du prêt épargne-logement ne te servent à rien, car tu payes d’abord pendant 15 ans des intérêts élevés sur la somme totale.

Pour 100 000 € et disons 2,5 % sur 15 ans, cela représente chaque année 2 500 € d’intérêts (200 € par mois). Pour que tu atteignes par exemple les 40 % après ces 15 ans – valeurs fictives, car tu n’as pas les données exactes – tu dois épargner mensuellement 222 €. À 30 %, c’est encore 166 €. La prime Riester réduit cela un peu (je n’ai pas le montant exact en tête, mais c’est quelque chose entre 100 et 200 € par an sans enfant), mais cela ne change pas grand-chose. Le montant du crédit peut bien sûr être ajusté à volonté, c’était plus facile à calculer ainsi.

Sur le reste, tu payes alors 1,25 %. Cela peut valoir le coup, mais seulement si tu atteins l’attribution à temps, sinon ça devient cher.

Donc : découvre quelle est la mise minimale, le taux d’attribution et le taux du prêt à suspension de remboursement. Les frais de dossier annuels ne sont pas non plus négligeables, car dans le cadre du Wohnriester, ils peuvent parfois bien plomber le budget.

Tout ce qui brille n’est pas or, surtout pas avec les contrats d’épargne-logement. J'ai vraiment tout calculé précisément pour nous et une configuration avec un contrat d’épargne-logement a toujours été pour nous la solution la plus chère.

Votre taux d’apport personnel élevé n’est bien sûr pas courant. Personnellement, j’aurais probablement choisi une mensualité élevée pour avoir fini au bout de 20 ans, un pourcentage nettement inférieur à 1,5 % aurait probablement été possible. Mais comme toujours, c’est très individuel.

Le contrat d’épargne-logement est presque toujours plus cher, car on achète avec cela une sécurité des taux. Cela coûte donc, et indirectement on parie sur une hausse des taux, ou bien on se couvre contre cela. Nous avons une combinaison de prêts amortissables et de contrat d’épargne-logement, mais seulement parce que grâce au contrat d’épargne-logement, nous avons obtenu un taux nettement meilleur sur le prêt amortissable. De plus, le contrat d’épargne-logement offre aussi des conditions assez intéressantes et nécessite seulement 30 % pour l’attribution.

En outre, on est un peu plus flexible ainsi. Si les taux montent, je mets les remboursements anticipés dans le prêt amortissable, s’ils restent relativement bas, je mets l’argent dans le contrat d’épargne-logement.

Votre taux élevé de fonds propres n’est bien sûr pas courant. Personnellement, j’aurais probablement choisi un taux élevé pour en finir au bout de 20 ans, ce qui aurait sans doute signifié un pourcentage bien inférieur à 1,5. Mais, comme toujours, c’est très individuel.

Oui, ce n’est pas courant. Pour 20 ans, cela aurait été autour de 1,7 à 1,8 %, c’est aussi la raison pour laquelle nous avons finalement opté pour une fixation du taux sur 30 ans. Par ailleurs, nous pouvons faire des remboursements anticipés et avons même la possibilité de récupérer ces remboursements anticipés. Cela a un grand attrait pour nous, car nous commencerons certainement par rembourser des montants plus importants de manière anticipée et, si un jour les taux tournent ou que nous souhaitons investir autrement, nous pourrons tirer parti des avantages du crédit...

Le plus grand inconvénient non déclaré du contrat d’épargne logement est, comme déjà dit, que l’on paie des intérêts sur un prêt amortissable pour l’argent que l’on place à taux zéro dans le contrat d’épargne logement afin d’atteindre le montant d’affectation. Ainsi, le taux effectif est nettement pire que ce que les banques affichent ouvertement comme taux d’intérêt. Nous avions une configuration avec un prêt de 10 ans qui est ensuite remboursé par le contrat d’épargne logement à 1,3 % (prêt) et 1,36 % d’intérêt pour le contrat d’épargne logement. Le taux effectif indiqué dans les petites lignes pour cette configuration globale était de 1,78 % et était nettement plus cher qu’un prêt amortissable de même durée.

Pour le contrat d'épargne-logement, il faut toujours opposer un prêt amortissable sur toute la durée, généralement 30 ans. Ici, on obtient normalement des taux d'intérêt extrêmement mauvais. On ne voulait souvent même pas nous le proposer, car la période est trop longue. D'autres avaient, en comparaison sur 20 ans, des majorations de 1 % et plus. C'est pourquoi nous avons pris une autre décision. Nous avons une sécurité complète des taux sur 50 % de la somme, les annuités sont presque remboursées après 15 ans et il ne reste qu'un prêt KFW de 50 000 € qui doit être refinancé après 10 ans. La banque se base malheureusement sur l'existant pour obtenir les autres conditions.
Mais si on nous avait proposé le taux d'intérêt pour le prêt amortissable sur la somme totale pendant 15 ans, cela n'aurait pas été un contrat d'épargne-logement.