Bonjour à tous,
nous souhaitons actuellement financer 278 000€ via une banque et avons reçu l’offre suivante.
50 000 KFW programme de propriété résidentielle
128 000 prêt avec report de remboursement
KFW:
1,4 % taux débiteur / 1,41 % taux effectif fixe 10 ans
Mensualité : 174,90€ avec capital restant dû
Je remplacerais probablement plus tard le KFW par un contrat d’épargne logement déjà existant (selon le taux d’intérêt)
TA : prêt
Phase I
1,8 % taux débiteur / 1,87 % effectif.
Mensualité 893€ (342€ pour les intérêts et 551 pour l’épargne)
Taux d’intérêt pour l’épargne 0,10 %
Durée 16 ans 5 mois
Phase II
Mensualité reste à 893€
2,85 % taux débiteur / 3,10 % effectif
Durée 13 ans 8 mois
Les coûts des intérêts et autres frais du prêt TA pour toute la durée s’élèvent à 95 591€
Je suppose que tu t’es trompé dans le montant indiqué pour le prêt TA ? 228 000
J’ai recalculé le prêt TA avec Excel :
1ère phase : 67 374 euros de charges d’intérêts
2ème phase : en partant d’un remboursement d’environ 110 000 euros (épargne de 108 547 en 16 ans et 5 mois plus un gain d’intérêts minimal) cela donne pour un crédit de 118 000 à 2,85 % d’intérêts une charge d’intérêts de 25 657,49 euros
(peut-être ai-je aussi surévalué la partie épargnée de quelques euros – alors le crédit/charges d’intérêts augmenterait légèrement)
Total charges d’intérêts : 93 031,49 euros
Pour m’amuser, j’ai aussi calculé avec le taux effectif (toutes les charges du prêt de la phase 2 devraient être incluses dans ce taux) pour la deuxième phase. Le coût des intérêts (y compris ceux de la phase 1) serait alors de 95 982 euros – soit légèrement supérieur à ta valeur indiquée.
Mais ici, aucun frais de conclusion de contrat d’épargne logement n’est encore pris en compte. Pour un contrat d’épargne logement de 228 000, les frais d’entrée sont certainement > 1 %.
J’ai consulté plusieurs banques mais si j’obtiens par exemple un prêt amortissable sur 30 ans comme suit, ce n’est pas plus avantageux pour moi
Taux débiteur 2,58 % / effectif 2,63 %
Je paie en tout 119 944 € d’intérêts et cela me coûte 1100 € par mois
Je me demande où cela serait alors moins cher.
J’ai aussi utilisé Excel ici.
1100 x 12 = 13 200 annuité (dont 2,58 % = 5 882,40 d’intérêts initiaux et 7 317,60 de remboursement initial par an)
(Ici j’ai laissé de côté l’effet négatif des intérêts composés mensuels qui rendrait cela un peu moins cher.)
Avec une mensualité de 1 100 €, au taux indiqué, la durée est d’environ 23 ans et les intérêts s’élèvent à 77 726,54 euros.
Ainsi, tu terminerais presque 7 ans plus tôt et tu aurais environ 15 000 euros d’intérêts en moins.
Tu ne devrais pas comparer des pommes et des poires.
Si je calcule maintenant avec une charge mensuelle de 893 €, j’obtiens une durée d’environ 31 ans et un coût d’intérêts de 106 882,78 euros.
Là, tu aurais raison (dans la mesure où tu ne souhaites pas effectuer de remboursement anticipé). La durée et le coût d’intérêts sont pires. Toutefois, je souligne encore les frais éventuellement non entièrement déclarés / indiqués pour le contrat d’épargne logement.
Par ailleurs, tu devrais peut-être vraiment envisager une autre fixation de taux ici. Si je calcule sur 20 ans un taux supposé de 2 % puis à partir de ce moment 4 %, j’arrive à une durée finale d’environ 29 ans et à des charges d’intérêts d’environ 81 000.
(2 % pendant 15 ans = environ 30 ans de durée et 98 000 d’intérêts)
J’ai longuement calculé et recompilé.
1. Ton deuxième exemple ne correspond pas. À la mensualité indiquée, tu finis bien plus tôt et tu aurais moins de charges d’intérêts. (Logique – le remboursement est plus élevé)
2. Il serait judicieux d’expérimenter avec différentes fixations de taux pour les prêts amortissables.
Btw. : Ce que je trouve intéressant dans tes propositions, c’est que le taux du contrat d’épargne logement à 2,85 % pendant presque 14 ans est plus élevé que celui du prêt amortissable avec fixation du taux sur 30 ans.