वित्तपोषण में त्रुटि?

अगर बाउस्पारवर्ट्राग बाउस्पारवर्ट्राग नहीं होते बल्कि सीधे चुकाए जाते, तो मैं 6 महीने पहले पूरा कर लेता, यानी कुल मिलाकर लगभग 10 हजार महंगा होता।

मुझे अभी भी यह थोड़ा आश्चर्यचकित करता है कि कहीं इसमें कोई गणना त्रुटि तो नहीं है.. लेकिन ऐसा ही होना चाहिए।

क्या तुमने अब सच में गणना की है कि बाउस्पारवर्ट्राग विकल्प की तुलना में एनुइटेट विकल्प वास्तव में तुम्हें कितने यूरो में पड़ेगा? मैं इसका मतलब है ठीक-ठीक € में हिसाब लगाकर (ब्याज, समापन शुल्क आदि)।

तो... एक पुराने परिचित से फोन पर बात की, जो अब वित्तीय सलाहकार है और फिर से बहुत कुछ सीखा।

वैसे भी मुझे ऊपर दी गई शर्तें "काले और सफेद" में चाहिए - उसने कहा कि वह नहीं मानता कि ये [Bausparvertrag] ब्याज 15 साल के लिए मान्य होता है - अक्सर ये केवल 10 साल के लिए मान्य होता है। इसके अलावा, एक [Bausparvertrag] को अक्सर उसके बाद 11 वर्षों में चुका दिया जाना चाहिए, तब किस्त बहुत ज्यादा हो जाती है।

मैंने ऊपर हिसाब लगाया है। लगभग 35 साल कुल समान किस्तों के साथ, तब मैं खत्म हो जाऊंगा।

वह मेरे लिए कुछ अन्य ऑफर भी तैयार करता है। कि एक निजी ऋण लेना, ताकि घर की वित्तीय व्यवस्था 100% से कम हो, वर्तमान में बिना स्व-पूंजी के वित्तपोषण में पूरी तरह से सामान्य बात है - और स्व-पूंजी का इंतजार करना मौजूदा ब्याज दर की स्थिति में कोई मतलब नहीं बनाता। जमा किया गया पैसा थोड़ी ब्याज वृद्धि पर फिर वहीं चला जाता है।

यहां यह भी ध्यान रखना होगा कि किसके पास कौन सी जानकारी है। निजी ऋण वास्तव में 80% वित्तपोषण जैसे मामलों में बेहतर शर्तें देता है और इसे मैं बेहतर रूप से विशेष भुगतान कर सकता हूँ या... अवधि समाप्त होने पर किस्त को 20 साल के लिए चलने वाले गृह ऋण में शामिल कर सकता हूँ।

वैसे भी, अंत में सब कुछ लगभग एक जैसा होता है, यह स्पष्ट होना चाहिए।

हाल के पोस्टों ने मुझे वास्तव में हैरान कर दिया।

: ये घटक भी पूरी तरह से सामान्य हैं। 100% से कम पर आने के लिए निजी ऋण, अक्सर तो यही वही बैंक है, भले ही यह अजीब लगे, पर ऐसा ही है, फिर KFW स्वाभाविक रूप से एक घटक है और फिर बाकी ऋण... यह अब "सिर्फ एक चीज़" के लिए ज्यादा कहाँ है?

असल में 80% फाइनेंसिंग की शर्तें उदाहरण के लिए ऐसी हैं और यह

ध्यान दें। 80% तक पहुँचने के लिए केवल Vermittler (दलाल) को ही बहुत ज्यादा फायदा होता है। मैं मानता हूँ कि आपके Fertighaus (तयशुदा घर) के ऑफर की 20k राशि बस इतनी ही थी कि आप 100% से कम पर आ गए।

15 साल के लिए Bausparvertrag (बाऊस्पार अनुबंध) पर ब्याज लागू होते हैं - अक्सर ये केवल 10 साल के लिए ही वैध होते हैं। इसके बाद बाऊस्पार अनुबंध को अक्सर 11 साल के भीतर चुका दिया जाना पड़ता है, तब किस्त बहुत ज्यादा हो जाएगी।

कई Finanzvermittler (वित्तीय दलाल) केवल क्लासिक Annuitätendarlehen (समान किस्त ऋण) ही समझते हैं। आपके परिचित को इससे ज्यादा फायदा नहीं होगा। 15+15 साल का विकल्प BS-kassen (बाऊस्पार कोष) में असामान्य नहीं है।
पिछले सप्ताह मैंने एक Sparkasse (बचत बैंक) से 12+15 साल का Tilgungsplan (ऋण चुकौती योजना) देखा था।

क्या आपने वास्तव में गणना की है कि Bausparvertrag विकल्प Annuitätenvariante की तुलना में आपको वास्तव में कितना खर्च आता है? मेरा मतलब है € में (ब्याज, Abschlussgebühren आदि)।

सवाल यह है कि उन्हें क्या प्रस्ताव दिया गया है, या Vorscoring में क्या "संभव" है। लेकिन अब उनके पास एक विशेषज्ञ है जिसने उनके लिए संभव शर्तें निर्धारित की हैं।

तो छोटे-छोटे चालाक़ी भरे तरीके और सटीक जाँच और ऑफ़र मेरे लिए दूसरे चरण में आते हैं। चाहे कहीं 1,000 यूरो की समापन शुल्क हो, मुझे कोई फर्क नहीं पड़ता, जब तक मैं कुल मिलाकर घर के लिए सबसे कम भुगतान करता हूँ।

गणना भी काफी आसान है, अगर आप इसे लगभग 30 साल की अवधि पर एक समान ब्याज दर के साथ गौर करें। शुरुआत में यह कम होता है, अंत में शायद अधिक, क्योंकि तब कोई KFW आदि नहीं होगा..... लेकिन यह वह सीमा है जिसके भीतर आप मोटे तौर पर काम कर रहे हैं।

425k को वार्षिकी ऋण के रूप में 2.5% और 1,500 यूरो मासिक के साथ गिना गया:
लगभग 36 साल

425k को वार्षिकी ऋण के रूप में 2.0% और 1,500 यूरो मासिक के साथ गिना गया:
लगभग 32 साल

अंतर इतना ज़्यादा बड़ा नहीं है, पहले - कुछ साल पहले तक यह इस तरह था:

425k को वार्षिकी ऋण के रूप में 4.5% और 2.000 यूरो मासिक के साथ गिना गया:
लगभग 35.5 साल - यह कुल राशि में पहले उदाहरण की तुलना में 216.000 यूरो अधिक है। इसे समझना ज़रूरी है - और तब घर खरीदे भी गए और शायद इसी तरह वित्तपोषित भी।

ऊपर दिए दोनों उदाहरणों के बीच भी 72,000 यूरो का अंतर है - लेकिन दूसरा अपेक्षाकृत अधिक वास्तविक है पहले की तुलना में KFW आदि की वजह से। - अगर आप 2.35 के बाद के ब्याज दरें हासिल कर सकते हैं, तो संभव है कि कुल मिलाकर 2.5% तक न पहुँचें।

इसलिए मैं मानता हूँ या बस जानता हूँ कि वर्तमान ब्याज दरों के हिसाब से यह पूरी तरह बकवास होगा कि पहले पूंजी जमा करें या किराये या घर का प्रश्न उठाएं। अगर कोई ऐसा कहता है, तो उसे अच्छे कारण बताने होंगे।

मुझे तो बस बेकार लगता है कमजोरियों या समस्याओं की तलाश करना, क्योंकि अंत में आप बस कुछ प्रतिशत प्वाइंट ज्यादा भुगतान कर रहे होंगे।

बेशक, जो महत्वपूर्ण है, वह है ब्याज दर तय करने की अवधि (स्वाभाविक ही यह महत्वपूर्ण है) और बाद में कैसे आप बाउसपार अनुबंध का भुगतान कर सकते हैं। अगर यह 11 वर्षों में करना है तो यह वास्तव में अच्छा नहीं होगा।

हाँ, शेष 140k इस बात से संबंधित थे कि अगर यह बाउसपारवेर्गे (Bausparvertrag) नहीं होते बल्कि सीधे चुकौती में जाते।

अगर मेरे पास 15 वर्षों के बाद दोनों बाउसपारवेर्गे से 222k बाकी हैं और मुझे अगले 15 वर्षों में पूरा करना है, तो वहाँ मासिक चुकौती लगभग 1,500 यूरो होगी प्लस 355 बचा हुआ KFW जिसकी 5 वर्षों बाद 33k शेष होगी।

इसलिए मासिक किस्त वास्तव में लगभग 1,900 यूरो हो जाएगी और 30 वर्षों में पूरी तरह से चुकता हो जाएगा।

महिला ने कहा था कि 15 वर्षों के बाद पुनः मूल्यांकन किया जाएगा कि बढ़ाना है या नहीं आदि... यह संभव है कि अब वह कुछ चीज़ों को सौम्य रूप से समझाती हों, मैं इसे नकारना नहीं चाहता।

इसीलिए यह यहाँ एक बेहतरीन जानकारी है और मैंने पहले ही बहुत कुछ सीखा है कि किन बातों पर ध्यान देना चाहिए। अगर ऐसा होता, तो सीधे X राशि अलग रखते, 15 वर्षों बाद उसे चुका देते, और तब कुल मिलाकर मासिक किस्त समान बनी रहती, बस थोड़ी अधिक...

लेकिन हाँ, मैं भी सहमत हूँ कि 1,250 यूरो बताना भ्रमित करता है, जो वास्तव में सही नहीं हो सकता, और वास्तविक रूप में मासिक किस्त समान स्तर पर थोड़ी अधिक होती है।

20K खुद के पूंजी प्रतिस्थापन ऋण (Eigenkapitalersatzdarlehen) के रूप में चौथा भाग है। घर कुल 425k का है और इसमें 20k प्लस 405k (100k KFW, 305k Bausparvertrag) आते हैं - यह आवश्यक है क्योंकि कोई खुद की पूंजी नहीं है।

इसलिए हमारी मासिक किस्त शुरू से ही 1,250 प्लस EKED के 160 (जिसे उन्होंने अपने द्वारा संक्षेप में लिखा है), यानी कुल 1,410 यूरो होती।

फिर ऊपर बताए गए अनुसार खेल शुरू होता है।

उन्होंने मुझे दो बार पुष्टि की कि बाउसपारवेर्गे के दौरान अतिरिक्त बचत की जा सकती है, चाहे जितनी भी हो, और प्रति वर्ष हाइपोथेक पर 5% चुकाया जा सकता है - मैंने इसे ऐसा समझा कि पहले ही ऋण की अतिरिक्त चुकौती की जा सकती है...

: ये भाग भी पूरी तरह सामान्य हैं। निजी ऋण ताकि कुल जोखिम 100% से कम हो, अक्सर यह उसी बैंक से होता है, कितना अजीब लगे, लेकिन सच है, उसके साथ KFW स्वाभाविक रूप से एक हिस्सा होता है और फिर बाकी का ऋण... तो अब यहाँ "केवल एक चीज़" के लिए बहुत ज्यादा क्या है?

मैं वित्त संबंधी प्रश्नों से बेहतर दूर ही रहता हूँ, इसे मैं यहाँ के बैंकरों को छोड़ देता हूँ!
लेकिन सच कहूँ तो:
ये पोस्ट्स मुझे डिटर वेडल की "एक बार जिंदगी में" नामक एक निर्माणकर्ता की त्रिलॉजी की याद दिलाती हैं - एक घर की व्यंग्यात्मक सीरीज। पहला भाग, जिसमें ब्रूनो सेम्मेलिंग को कई ऋण दिए जाते हैं, जिन्हें चुकाना होता है ताकि मुख्य घर का ऋण कागज पर सस्ता दिखे। जब उनकी पत्नी ट्रुडचेन उन्हें बताती है कि उन ऋणों को भी चुकाना पड़ेगा, तो वह जिद्दी हो जाते हैं और बैंक के दोस्ताना अधिकारी का हवाला देते हैं जो आखिरकार जानता है कि वह क्या कर रहा है। मूर्ख गृहस्वामी को समर्पित एक श्रद्धांजलि।
यह विषय फिर से बहुत कुछ सीखने के लिए है... जैसा कि हम पहले भी हेंड्रिक के पहले थ्रेड में अक्सर पढ़ चुके हैं।
माफ़ करना, लेकिन आप इसे बहुत सरल बना रहे हैं और अब जल्दी से कह रहे हैं मुझे घर चाहिए क्योंकि ब्याज दरें इतनी कम हैं. मैंने सोचा था कि आपकी बच्चों की योजना है... तब कौन इस अवधि में सारे ऋणों का भुगतान करेगा?

मुझे नहीं पता कि मुझे यहाँ इतना नकारात्मक क्यों ठहराया जा रहा है। मैं बस इतना दावा करता हूँ, लेकिन शायद कोई भी इसे सच मानना नहीं चाहता, कि जो भी सारे विचार और गणनाएं मैंने यहाँ अब तक की हैं, वे ज्यादातर क्रेडिट, ब्याज गणनाओं आदि के बारे में अनजान लोग बिल्कुल ही नहीं करते। वे सलाहकार पर भरोसा करते हैं, किश्तों पर, उन्हें कोई फर्क नहीं पड़ता अगर 15 साल बाद असुरक्षा होती है और वे शायद अपनी सामर्थ्य से ज्यादा भी भुगतान कर देते हैं।

यह तो स्वाभाविक है कि ऐसे फोरम में केवल विशेषज्ञ होते हैं, जो हर छोटी बात पर सबके खिलाफ बहस करते हैं। यह बुरा नहीं कहा गया है, लेकिन ऐसा सभी अन्य फोरम में होता है, चाहे कोई भी शौक या विषय हो।

मुझे भी यह ठीक लगता है, और मैं भी सावधान हूँ और मैं कल भी हस्ताक्षर नहीं करूँगा - मैं बस यह नहीं जानता कि असली समस्या क्या है। यहाँ दिया गया प्रस्ताव अब भी खराब नहीं है और 5 साल पहले कोई नहीं मानता कि ऐसा कोई प्रस्ताव हो सकता है और हर कोई इसे स्वीकार कर लेता।

मैं इसे समझ नहीं पाता, सच में नहीं।

जहाँ तक बच्चे के आने की बात है आदि, ह्म्म मैं इसके बारे में तो बिल्कुल नहीं सोच पाया। ये क्या सवाल है... ज़ाहिर है कि इसे ध्यान में रखा गया है। इसलिए हम 1,500 प्लस अतिरिक्त खर्चों के साथ गणना करते हैं न कि 2,500 प्लस एनएल के साथ।

वर्तमान में हम लगभग 2,000 फिक्स खर्चा देते हैं किराया गरम और देनदारियों के लिए, बिजली, बीमा आदि जैसी अतिरिक्त लागत के बिना। तो कहें 2,200 कुल। अतिरिक्त हमारे पास महीने में 1,000 - 1,500 बचते हैं।

ठीक इन खर्चों के साथ हमने पहले बच्चे और माता-पिता की छुट्टी बिना किसी कमी के पार कर ली, हमारे पास बस कोई अतिरिक्त पैसा नहीं बचा।

घर के ऋण के साथ देनदारियां खत्म हो जाएंगी, यह निश्चित रूप से इस तरह से योजना बनाई गई है कि वे भी न रहें, तो हमारे पास लगभग 1,500 घर का खर्चा प्लस अतिरिक्त खर्चे होंगे, कहें 300 KFW-55 में कुल मिलाकर, बनता है 1,800 फिक्स खर्च वर्तमान 2,200 के साथ।

इससे हमें किसी एक व्यक्ति की स्थायी पार्ट-टाइम नौकरी भी संभालने में मदद मिलेगी अगर ज़रूरत पड़ी।

मुझे उम्मीद है कि अब सभी अस्पष्टताएं दूर हो गई होंगी। लोग हमेशा क्यों सोचते हैं कि हर गणना में वे खुद को अधिक भुगतान कर देते हैं? लेकिन शायद अभी भी यहाँ कई लोग होंगे, जिन्हें इस गणना में कुछ न कुछ आपत्ति होगी।