融资错误？

如果不是住房储蓄合同而是直接还款，我会提前6个月完成，总共大约贵1万欧元。

我现在还有点疑惑，是否其中存在计算错误……但应该是没问题的。

你现在真的算过住房储蓄合同方案相比等额本息方案实际花费多少钱了吗？我的意思是确切计算了欧元（利息、手续费等）。

那么……给一位已经成为财务顾问的老熟人打了电话，他又学到了很多东西。

无论如何，我需要上述条件有一个“书面证明”——他说，他不认为这些住房储蓄合同利率能适用15年——通常只有效10年。除此之外，住房储蓄合同之后通常需要在11年内还清，那样月供会非常高。

我上面做了计算。总共大约35年，保持固定的月供，那样我就还清了。

他也帮我整理了其他方案。现在没有自有资金的房屋融资的绝对标准是拿私人贷款，让房贷比率降到100%以下——而且考虑到利率情况，等待自有资金根本没有意义。稍微利率一涨，积蓄的钱又会用于还贷。

这里也得看谁掌握什么知识。私人贷款可以让实际80%的融资条件明显更好，例如我可以更好地提前还款，或者在贷款到期时将月供合并进房贷，而房贷一般绑定20年左右。

无论如何结果差不多，这点应该很清楚。

不过最近的帖子让我真的很惊讶。

：这些模块完全正常。私人贷款让融资比例低于100%，通常还是同一家银行，听起来很荒谬，但事实如此，再加上KFW贷款显然是一个模块，剩下的贷款……这哪里算“只是一个贷款”就太多了？

实际80%融资时的条件，例如这个

注意。为了达到80%，只有中介能赚得盆满钵满。我猜你那20k的成品房报价刚好足够让你低于100%。

15年有效的建筑储蓄合同利率——通常只有效10年。超过这个期限，建筑储蓄合同通常必须在之后的11年内还清，那样还款额就太高了。[ /QUOTE]
许多金融中介只能做传统的等额本息贷款。你那朋友在这方面没法赚差价。建筑储蓄银行15+15年并不少见。

上周我还拿着某家储蓄银行的12+15年还款计划表。

[QUOTE="nordanney, post: 133104, member: 14669"]你真的算过建筑储蓄合同方案相比等额本息方案实际花费多少吗？我是说确切计算欧元费用（利息、手续费等）。

关键是他被提供的方案，或者在预评分时“可行”的方案。但他现在有个专家帮他确定可能的条件。

所以那些小小的阴险技巧、仔细的检查和报价对我来说是在第二步。是否哪里有1000欧元的手续费，我也不在乎，只要我最终为房子总共付的钱最少。

这个计算其实很简单，如果大致以30年，一个固定利率来估算。开始时利率较低，结束时可能会高一些，因为那时没有KFW等......但这就是范围，大家大致都在这个范围内活动。

按425千欧作为等额本息贷款，利率2.5%，每月1500欧元计算：
快三6年

按425千欧作为等额本息贷款，利率2.0%，每月1500欧元计算：
快三2年

这些差异并不是非常夸张，早些年——几年前，情况是这样的：

按425千欧作为等额本息贷款，利率4.5%，每月2000欧元计算：
快三5.5年——这比第一个例子的总额多出216000欧元。这就相当多——当时也有人买房，可能就是这样贷款的。

上面两个例子之间差了72000欧元——但第二个比第一个更现实，因为有KFW等...——如果能锁定后续利率2.35%，总利率大概率不会达到2.5%。

所以我认为或者说我确实知道，基于当前利率情况，先攒首付款或者纠结租房还是买房的问题完全是胡说。要是有人这么说，希望他能提供充分理由。

我觉得只为找缺点或问题而努力没意义，因为最终你可能多付几个百分点利息。

当然重要的是要关注固定利率期限（这很明显很重要）以及之后如何支付储蓄贷款合同。如果必须11年内还清，那就不太好了。

是的，剩下的14万是指如果不是房屋储蓄合同而是直接用于偿还贷款的话。

如果我在15年后，两份房屋储蓄合同的未偿余额是22.2万，并且我需要在接下来的15年内还清，那每月大约需要偿还1,500欧元，加上剩余的355欧元KFW贷款，5年后还剩3.3万欧元未偿还。

这样每月还款额实际上会达到大约1,900欧元，30年后全部还清。

女士说15年后会重新评估是否要增加还款额等等……当然也可能她现在把一些事情说得比较好听，这点我也不否认。

因此这里的信息非常有用，我已经学到了很多需要注意的点。如果真是这样，那就直接存一笔X金额，15年后偿还，那整体还款会一直保持稳定，只是会稍高一点……

不过是的，我也同意，月还1,250欧元的说法是不正确的，实际上按计算应该是一直较高的。

这2万欧元是作为第四部分的自有资金替代贷款。整栋房子的贷款总额是42.5万欧元，包括这2万加上40.5万（10万KFW贷款，30.5万房屋储蓄合同），这是必要的，因为没有自有资金。

因此我们的月还款从一开始就是1,250欧元加上自有资金替代贷款的160欧元（她自己也这样做了缩写），也就是1,410欧元。

然后就是如上所述的情况。

她两次确认在房屋储蓄合同期间可以额外储蓄，无论多少，还可以每年向抵押贷款支付5%的额外款项——我理解为可以提前偿还贷款……

：这些贷款部分完全正常。私人贷款用来使负债比低于100%，很多情况下还是同一家银行，虽然听起来很奇怪，但确实如此，还有KFW贷款显然是其中一部分，然后就是剩余贷款……这算“只是一个项目”哪里太多了？

我一般不太参与融资问题，这些我喜欢交给银行工作人员处理！但说实话：这些帖子让我想起了迪特·韦德尔的《一生一次》的启蒙三部曲——对自建房主的讽刺。第一集，布鲁诺·塞姆林怎么被推销了多个贷款，这些贷款当然是要偿还的，目的是让房贷看起来更便宜。当他的妻子特鲁钦提醒他那些贷款也得还时，他变得固执，指向友好的银行职员，说那人毕竟知道自己在做什么。这是对愚蠢房主的致敬。
关于“又学到了很多……”的话题，我们也经常在亨里克的第一个帖子里看到。对不起，但是你， ，你把事情想得太简单了，现在真的很匆忙地说“我想要买房子，因为利率这么低”。我还以为你们有生育计划……那这些贷款谁来还？

我不知道为什么这里总是把这些负面责任推到我身上。我就大胆地说一句，但估计没人愿意承认，那些我迄今为止在这里做的所有思考和计算，大多数对贷款、利息计算等一无所知的人根本不会去做。他们信任顾问，信任分期付款，他们不在意15年后可能出现的不确定性，甚至可能支付超过自己实际承受能力的钱。

很明显，这种论坛里只有专家，他们对每一个小问题都会提出反对意见。这不是恶意，只是所有其他论坛也是这样，无论什么爱好或主题。

我也觉得很好，我也很谨慎，我明天也不会签字——我只是不了解真正的问题是什么。这里提到的报价依然不差，五年前没人相信会有这样的报价，大家都会接受。

我真不明白，真的不明白。

关于“如果有孩子”等问题，嗯，我根本没考虑到。什么问题啊……当然考虑了。正因为如此，我们才计算了1500加上附加费用，而不是2500加上附加费用。

目前我们每月大约支付2000的固定成本，包括暖气租金和债务，不包括电费、保险等附加费用。所以总共大概2200。另外我们每月有1000到1500的结余。

正是用这笔花费，我们也顺利度过了第一个孩子和育儿假，没有任何限制，只是没有额外的钱剩余。

有了房贷，债务就会消失，当然这是计算好的，不会让你还背负债务。所以我们那时有大约1500的房贷加上附加费用，假设KFW-55的附加费用是300，总共约1800固定成本，和前面提到的2200固定成本相比。

这样，如果需要，一个人也能长期做兼职。

我希望现在不明朗的地方都清楚了。为什么大家总认为每个计算都会导致负担过重？但估计这里还有不少人会对这个计算方法提出异议。