Bâtiment ancien - Achat et rénovation avec KfW

Salut les gars,

après une discussion avec notre conseillère financière indépendante, nous avons été assez désillusionnés. Aucune banque ne voulait nous proposer le 308 ET le 261. Alors nous avons pensé : OK, alors juste le 308 à 0,03% et un prêt bancaire classique à 3,8%. 3,8% ? C’est quand même élevé, avons-nous pensé. Nous partions sur 2,8-3,0%, mais non. Les banques ne veulent pas. Et maintenant : surprise : nous ne prenons pas de prêt KFW car une offre normale de la Deutsche Bank à 2,98% nous revient moins cher ou au même prix que le 308 et le prêt à 3,8% ! Sauf que pour le prêt de la Deutsche Bank, nous n’avons pas les conditions comme pour le 308. Je n’aurais jamais cru que le prêt de la Deutsche Bank serait moins cher. Il s’agit de rembourser 220 000 euros en 10 ans. Je ne peux que conseiller de s’entretenir absolument tôt avec un conseiller financier. Nous avons calculé longtemps avec les prêts KFW et avons été corrigés. Maintenant, nous voulions gérer cela avec un prêt bancaire classique et utiliser la subvention individuelle de la BAFA pour la rénovation. Maais c’est fini depuis le 1er janvier, budget de transition : donc pause dans les subventions, nouveau budget seulement à la mi-année – et avec le gouvernement CDU attendu, probablement plus de subventions raisonnables disponibles et tout ça à cause de cet ego-blond de la FDP abrutie.

ma femme et moi allons prochainement acquérir un bâtiment ancien de la famille. Prix d'achat : 120 000 EUR.
Nous souhaitons financer cet achat avec le nouveau KfW 308 "Jung kauft Alt" via un crédit de plus de 100 k + fonds propres (1ère demande).

2ème demande : après l'achat, une rénovation complète est prévue, que nous voulons subventionner avec le KfW 261 (env. 150 000 EUR) + fonds propres. Comme le bâtiment ancien comprend deux unités d’habitation, il y a largement de quoi faire. Nous exclurons ici le remplacement du chauffage au mazout et l'installation de la pompe à chaleur ainsi que le chauffage au sol, que nous souhaitons faire passer via KfW 458 + crédit pour mesure individuelle (KfW 358, env. 60 000).

Une telle constellation des programmes de subvention (KfW 308, 261, 458, 358) est-elle possible ? Si oui, la banque joue-t-elle le jeu si nous empruntons au maximum 50 000 EUR (si tant est) auprès de la banque elle-même et passons tout le reste par la KfW ? Serait-il possible – tout en respectant la limite de cumul – d’ajouter en plus les subventions BAFA pour l’enveloppe du bâtiment ?

Si ce prix d’achat est un prix de marché malgré la famille, je suppose réellement un bâtiment ancien (le langage courant utilise souvent ce terme de façon excessive et signifie souvent seulement un bâtiment existant dont l’année de construction est parfois nettement postérieure à 1948). Je conseille alors de s’intéresser à Pareto et de ne pas viser un état cible équivalent à du neuf. « Chauffage au sol » se dit vite, mais sa hauteur de construction avec les conséquences pour les escaliers, les appuis et les linteaux est souvent oubliée. Plus on veut utiliser de programmes de subvention, plus il est crucial de recourir à un conseil rémunéré spécifique aux aides (et ne pas espérer que les conseillers en énergie aient toujours suffisamment de connaissances à ce sujet). Vous avez déjà identifié deux points sensibles avec la banque et la limite de cumul ; en plus, certains programmes ont des cibles différentes : certains ne conviennent pas bien à l’objet, d’autres aux demandeurs (« mauvais » groupe de revenus, nombre d’enfants, etc.).
Un autre piège redoutable peut être que les fonds des programmes se vident à des vitesses différentes et qu’ensuite le budget disponible ne convienne plus pour réaliser complètement le projet (mais on ne peut pas décaler les fonds vers des mesures d’un autre programme, et certains doivent être réalisés avant une date X). Pour quatre programmes par exemple, je vous conseille aussi de calculer le cas où l’un d’entre eux « échoue ».

Concernant la loi sur l'énergie des bâtiments mesure individuelle : de nombreux crédits KfW ne sont en réalité pas mobilisables. J'ai eu la même expérience avec le crédit complémentaire 358. J'ai engagé un conseiller en énergie spécialement pour la mesure individuelle. Ensuite, il n'y avait que la Volksbank ou la Sparkasse qui proposaient le crédit complémentaire, bien sûr uniquement en combinaison avec un prêt à des conditions habituelles – ce qui, pour les bleus et les rouges, signifie toujours environ un demi-point de pourcentage au-dessus du niveau du marché. Au total, cela s'est peut-être soldé par un tout petit zéro noir.

Mon bilan : cela ne vaut pas la peine, c'est plutôt à considérer comme un emploi aidé pour les conseillers en énergie et permet ainsi à la politique de mettre en vitrine les « prêts à taux avantageux ».

À votre place, je prendrais le crédit le moins cher, pas de trucs KfW, et je respecterais la réduction d'impôt, il y a quand même jusqu'à 40 000€ à récupérer. De plus, le travail personnel dans le domaine de la plomberie et de l'électricité a également été rentable.

Actuellement, il semble également que les achats intrafamiliaux (en ligne directe) soient exclus du programme 308. Cela est mentionné dans les directives de financement sous les exclusions de subvention "entre personnes liées au sens de l'article § 138 paragraphe 1 numéros 1 à 3 de l'ordonnance sur l'insolvabilité (par exemple entre époux ou partenaires de vie),"

Je ne l'avais absolument pas pris en compte non plus, tout comme mon conseiller en énergie et mon conseiller en financement.

Apparemment, cela changera l'année prochaine. Mais il est douteux que ce soit même financé.

Je tends de plus en plus aussi à renoncer à une rénovation selon KFW70EE et à tout réaliser via des mesures BAFA.

Cordialement