Hola a todos,
actualmente queremos financiar 278.000€ a través de un banco y hemos recibido la siguiente oferta.
50.000 KFW Programa de Propiedad de Vivienda
128.000 Préstamo con suspensión de amortización
KFW:
1,4% interés nominal / 1,41% efectivo, vinculación del interés por 10 años
Cuota: 174,90€ con deuda restante
Probablemente cancelaría el KFW más adelante con un contrato de ahorro para vivienda ya existente (dependiendo del tipo de interés)
PA: Préstamo
Fase I
1,8% interés nominal / 1,87% efectivo.
Cuota 893€ (342€ para intereses y 551€ para ahorro)
Tipo de interés para el ahorro 0,10%
Duración 16 años 5 meses
Fase II
La cuota se mantiene en 893€
2,85% interés nominal / 3,10% efectivo
Duración 13 años y 8 meses
Los costos por intereses y otras comisiones del préstamo PA durante todo el plazo ascienden a 95.591€
Supongo que te has equivocado al indicar la cantidad del préstamo PA? 228.000
He recalculado el préstamo PA con Excel:
1. Fase: 67.374 euros de gasto por intereses
2. Fase: Partiendo de una amortización de aprox. 110.000 euros (ahorro de 108.547 en 16 años y 5 meses más un ingreso mínimo por intereses) resulta en un crédito de 118.000 con un interés del 2,85% un gasto por intereses de 25.657,49 euros
(posiblemente he estimado la parte ahorrada un poco más alta - entonces el crédito/gasto por intereses aumentaría ligeramente)
Total gasto por intereses: 93.031,49 euros
Por diversión también he calculado con el interés efectivo (deberían estar incluidos todos los cargos del préstamo de la fase 2 en el tipo de interés) para la segunda fase. Allí el gasto por intereses (incluidos los intereses de la fase 1) sería de 95.982 euros - ligeramente por encima del valor que indicaste.
Aquí aún no se incluye la comisión de apertura del contrato de ahorro para vivienda. Para un contrato de ahorro para vivienda de 228.000 la comisión de apertura seguramente es > 1%.
He estado en varios bancos pero si allí por ejemplo recibo un préstamo con cuota fija para 30 años como el siguiente, entonces para mí no es más barato
Tipo de interés nominal 2,58% / efectivo 2,63%
Ahí pago en total 119.944€ en intereses y me cuesta mensualmente 1100€
Me pregunto dónde estaría más barato.
Aquí también he usado Excel.
1100 x 12 = 13.200 anualidad (de esto 2,58% = 5.882,40 gasto inicial por intereses y 7.317,60 amortización inicial por año)
(Aquí no he tenido en cuenta el efecto negativo mensual de interés compuesto que lo haría un poco más barato).
Con una cuota de 1.100 al mes y el tipo de interés publicado, tienes un plazo de más de 23 años y un gasto por intereses de 77.726,54 euros.
Así terminarías casi 7 años antes y tendrías un gasto por intereses mucho menor, aproximadamente 15.000 euros menos.
No deberías comparar peras con manzanas.
Si calculo ahora con una carga mensual de 893 euros, llego a un plazo de más de 31 años y un gasto por intereses de 106.882,78 euros.
Ahí tendrías razón (si no quieres hacer amortizaciones anticipadas). El plazo y el gasto por intereses son peores. Sin embargo, vuelvo a señalar las posibles comisiones no completamente indicadas / mencionadas para el contrato de ahorro para vivienda.
Además, deberías considerar realmente otra vinculación del tipo de interés. Si calculo para 20 años un valor estimado del 2% de interés y a partir de ese momento 4%, llego a un resultado final de casi 29 años de plazo y aprox. 81.000 euros de gastos por intereses.
(2% por 15 años = más de 30 años de plazo y 98.000 intereses)
He estado calculando de un lado a otro bastante tiempo.
1. Tu segundo ejemplo no encaja. Con la cuota indicada terminas mucho antes y tendrías un gasto menor en intereses. (Lógico, la amortización es mayor)
2. Sería aconsejable experimentar con otras vinculaciones del tipo de interés para préstamos con cuota fija.
Por cierto: Me parece interesante en tus propuestas que el tipo de interés del contrato de ahorro para vivienda con 2,85% por casi 14 años es más alto que para el préstamo con cuota fija con 30 años de fijación del interés.