Contrato de ahorro para vivienda y Wohnriester - ¿Dónde está la trampa aquí?

  • Erstellt am 02.03.2018 10:01:21

HilfeHilfe

03.03.2018 12:48:17
  • #1
No puedo imaginar que tales modelos sean significativamente más baratos que un préstamo con amortización constante.
 

PhiTh

05.03.2018 12:50:19
  • #2
Hola,
Tu oferta no refleja lo que piensas que refleja
Los 30 años quizás sean la duración del contrato de préstamo, pero con seguridad no la fijación del tipo de interés. Según tu intuición, tras 10 años se ajustará el tipo de interés... Ten mucho cuidado con eso, especialmente con ingresos más bajos puede convertirse rápidamente en un boomerang.
Como referencia. Nosotros obtuvimos con un 60% de capital propio y unos ingresos de 4,6 veces la cuota, con una FIJACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS a 30 años, un tipo de interés del 1,9% y eso ya fue increíblemente bueno...
No todo lo que brilla es oro, especialmente en los [Bausparvertrag]. Yo realmente lo calculé todo con exactitud para nosotros y una configuración con [Bausparvertrag] siempre fue la opción más cara para nosotros.
 

86bibo

06.03.2018 01:03:48
  • #3
También tuvimos algunas conversaciones con un representante de Wüstenrot, al que recomendaría en cualquier momento. Tienen algunos contratos de ahorro para vivienda muy interesantes en oferta, que no había visto/obtenido en la competencia. Pero eso solo fue posible con una cierta aportación propia (no estoy seguro si era el 10% o el 20%). La desventaja era la tasa bastante alta y poca flexibilidad. Realmente lo pensé mucho antes de decidir si lo hacíamos, pero al final me pareció demasiado arriesgado, ya que todavía no tenemos hijos y no podemos estimar la carga posterior.

En general: un contrato de ahorro para vivienda siempre tiene una cantidad determinada hasta que está listo para su asignación. Solo cuando se alcanza esta cantidad, recibes el préstamo. Hasta entonces, necesitas un préstamo si quieres comprar/construir antes. Esto se llama suspensión de amortización, donde pagas los intereses hasta la asignación del contrato de ahorro para vivienda. Después, se reemplaza por el préstamo de ahorro para vivienda. Por eso, la tasa efectivamente aplicada para el contrato de ahorro para vivienda es significativamente más alta que para un préstamo con amortización fija, ya que no amortizas ni un centavo hasta la asignación y, por lo tanto, los intereses no disminuyen. Por ejemplo, si primero debes ahorrar el 40% y terminas la suspensión de amortización con un 2,5%, entonces el 1,25% de interés del préstamo del contrato de ahorro no te sirve de nada, porque primero pagas intereses completos durante 15 años sobre la suma total.

Con 100.000 € y digamos un 2,5% durante 15 años, son 2.500 € de intereses cada año (200 € mensuales). Para que después de esos 15 años, por ejemplo, alcances el 40% – todos valores ficticios, ya que no tienes los datos exactos – deberías ahorrar 222 € mensuales. Con el 30%, todavía serían 166 €. La subvención Riester reduce un poco eso (no tengo la cifra exacta en mente, pero es algo entre 100 y 200 € al año sin niños), pero no cambia mucho la cosa. Por supuesto, se puede escalar la cantidad del crédito a voluntad, así era más fácil de calcular.

Sobre el importe restante pagas el 1,25%. Puede valer la pena, pero solo si alcanzas la asignación a tiempo, de lo contrario se pone caro.

Por lo tanto: averigua cuál es el depósito mínimo, la tasa de asignación y el interés de la suspensión de amortización. Las comisiones anuales por gestión tampoco son irrelevantes, ya que en el Wohnriester a veces cobran gustosamente.
 

86bibo

06.03.2018 01:14:20
  • #4


Su alta proporción de capital propio, por supuesto, no es habitual. Personalmente, probablemente habría elegido una cuota alta para terminar en 20 años, ahí posiblemente habría un porcentaje claramente por debajo del 1,5. Pero eso, como siempre, es muy individual.

El contrato de ahorro para vivienda casi siempre es más caro, porque con él se compra una seguridad en la tasa de interés. Eso cuesta y, indirectamente, se especula con que las tasas de interés suban, o se asegura contra eso. Tenemos una combinación de préstamos a cuotas constantes y contrato de ahorro para vivienda, pero solo porque con el contrato de ahorro obtuvimos una tasa de interés mucho mejor para el préstamo a cuotas. Además, el contrato de ahorro tiene condiciones bastante buenas y solo requiere un 30% para la asignación.

Además, así se es un poco más flexible. Si las tasas suben, entonces pongo el pago extraordinario en el préstamo a cuotas constantes; si permanecen relativamente bajas, pongo el dinero en el contrato de ahorro para vivienda.
 

PhiTh

06.03.2018 09:40:34
  • #5


Sí, no es algo común. Para 20 años habría sido alrededor de 1,7 a 1,8%, esa fue también la razón por la que finalmente decidimos un plazo fijo de 30 años. De lo contrario, podemos hacer pagos extraordinarios y hasta tenemos la posibilidad de retirar esos pagos extraordinarios. Eso tiene un gran atractivo para nosotros, ya que seguramente primero haremos pagos extraordinarios mayores y, si en algún momento las tasas de interés cambian o queremos invertir de otra manera, sacaremos provecho del crédito...

La mayor desventaja no declarada del contrato de ahorro para vivienda, como ya se dijo, es que se pagan intereses en un préstamo con amortización fija por el dinero que se invierte sin intereses en el contrato de ahorro para alcanzar el monto asignado. Así, el interés efectivo es considerablemente peor que las tasas que los bancos publican abiertamente. Tuvimos una configuración con un crédito a 10 años que luego se canceló con el contrato de ahorro para vivienda con un 1,3% (crédito) y un 1,36% de interés en el contrato de ahorro. El interés efectivo que aparecía en la letra pequeña para esta configuración total era del 1,78% y era mucho más caro que un préstamo con amortización fija con la misma duración.
 

86bibo

06.03.2018 09:53:17
  • #6
En el contrato de ahorro para la vivienda siempre se debe comparar con un préstamo de amortización constante que cubra todo el período, generalmente 30 años. Normalmente, aquí se obtienen tasas de interés extremadamente malas. A nosotros a menudo ni siquiera nos querían ofrecer eso, porque el período era demasiado largo. Otros tenían suplementos de más del 1% en comparación con 20 años. Por eso decidimos de otra manera. Tenemos seguridad total en los intereses sobre el 50% de la suma, las amortizaciones están casi pagadas después de 15 años y solo queda un préstamo KFW de 50 mil euros que debe ser refinanciado después de 10 años. Para obtener las demás condiciones, lamentablemente tuvimos que recurrir al banco con el saldo restante.
Pero si nos hubieran ofrecido la tasa de interés para el préstamo de amortización constante sobre toda la suma durante 15 años, no habría sido un contrato de ahorro para la vivienda.
 

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