Subvenciones ISB y KfW: ¿Cuál es la carga mensual efectiva?

Como tanto el ISB como el KfW solo tienen una vinculación de interés de 10 años, en realidad todo el cálculo es inútil. Los primeros 10 años la carga es moderada. La pregunta es cómo es el interés o la carga después de los 10 años. ¿Cómo se calcula eso o se analizan 3 escenarios (intereses bajos, intereses actuales o intereses en aumento)?

¿Cómo calculan los profesionales eso? La deuda restante después de 10 años se puede determinar y a partir de ahí seguir calculando (con suposiciones).

¿Cómo calculan los profesionales eso? La deuda restante después de 10 años se puede determinar y a partir de ahí seguir calculando (con suposiciones)

Nosotros como banco calculamos con un aumento hipotético de la tasa de interés (6-6,5 % son habituales en el mercado bancario) después del vencimiento del plazo fijo de interés. Si la capacidad de servicio de la deuda entonces (base de anualidad con las tasas mencionadas + amortización para cumplir con el plazo así como el salario actual) no es adecuada, aparece una "luz roja" y el crédito no se aprueba o debe tomarse una decisión caso por caso de por qué queremos otorgar el crédito de todos modos.

Dado que tanto el ISB como el KfW solo tienen un tipo de interés fijo por 10 años, en realidad todo el cálculo es inútil. Durante los primeros 10 años la carga es moderada. La cuestión es cómo será el interés o la carga después de esos 10 años. ¿Cómo se calcula eso o se juegan 3 escenarios (bajos intereses, intereses actuales o intereses en aumento)?

¿Cómo lo calculan los profesionales? Se puede determinar la deuda residual después de 10 años y a partir de ahí continuar calculando (con suposiciones).

Eh, no, en el ISB se puede elegir (al menos 501, 502, 503) un tipo de interés fijo de 10, 15 o 20 años o cerrar como préstamo a amortización completa.

Nosotros obtuvimos el préstamo a amortización completa a principios de 2022 con un 1% de interés, ahora la tasa está en 3,4%, pero sigue siendo comparativamente baja.

Como banco calculamos con un aumento hipotético de la tasa de interés (6-6,5% son habituales en el mercado para bancos) después del vencimiento del período fijo de interés. Si la capacidad de servicio de la deuda entonces (basada en la anualidad con las tasas mencionadas + amortización para alcanzar el plazo, así como el salario actual) no encaja, hay una "luz roja" y el crédito no se aprueba o debe tomarse una decisión caso por caso por la que queramos conceder el crédito de todos modos.

¿Entonces de 4% actual a 6%? ¿Por qué?, hasta entonces ya se ha amortizado casi un tercio del crédito total (costos totales de la construcción de la casa). Personalmente lo encuentro bastante alto o ¿entiendo algo mal?


Sí, disculpa, correcto, me equivoqué. Sí, el 1% ahora considerado es realmente atractivo ;)

¿Entonces de un 4% actual a un 6%? ¿Por qué? Hasta entonces ya habrás amortizado casi un tercio del crédito total (costos totales de la construcción de la casa). Personalmente me parece alto o ¿estoy entendiendo algo mal?

¿Por qué un banco espera un aumento de la tasa de interés? El banco calcula con precaución, eso es completamente normal. La pregunta del "por qué" es insensata en relación con la amortización parcial del préstamo. El banco simplemente quiere asegurarse de que podrás soportar un aumento de la tasa después del período fijo de intereses (cuanto más amortices ahora, más fácil será o mejor se podrá calcular). De lo contrario, el banco en caso de duda ya puede apartar el préstamo para una ejecución hipotecaria. Sinceramente, el 6% no es alto, muchos clientes están obteniendo más bien un 5% que un 4% en el contrato de préstamo. El 4% te lo puedes olvidar en muchos bancos por 10 años, como mucho si tienes entre un 40 y 50% de capital propio.

En el ejemplo anterior con un crédito KFW de 170k, después de 10 años llego a una deuda restante total de aproximadamente 313k (188k banco + 125k KFW). Si luego asumo un interés del 6,5% para la financiación posterior, la cuota sería 313.000 * (0,065 + 0,015) = 2086 euros.

Si se considera una inflación/aumento salarial supuestos del 3% o se descuenta la cuota al valor actual, se obtiene aproximadamente 2086/(1+0,03)^10 = 1552 euros. Es decir, en este escenario aún sería viable.

Pero, ¿quién sabe qué pasará en 10 años...? Por otro lado, uno (y el banco) tiene que planificar de alguna manera.