Evaluación de financiación de nueva construcción 425k € / situación financiera general

Tierra de expectativas de lobos

Simplemente genial... ¡No lo conocía!

Definitivamente tuve ofertas donde, al aumentar la amortización, el interés bajaba. Entonces existía la opción de cambiar la tasa de amortización y la asesora me recomendó cerrar así y luego reducir la amortización después de tres meses.
Al contrario, hay que contar con intereses más altos con una amortización muy baja.
Yo mismo tengo tres módulos y la amortización media es del 2,4%. Tampoco es la gran cosa, pero mejor que 1%...

Actualización breve para la comunidad:

La cita con el arquitecto ya tuvo lugar. Él también encuentra la situación increíble (por ese dinero hace 10 años se construían villas y no una casa unifamiliar). Dijo que nosotros estamos en una situación comparativamente cómoda … el verdadero problema lo tienen aquellos que están construyendo ahora y tienen una casa a medio terminar. Según él, el presupuesto del otoño (440k llave en mano) claro que ya no se puede mantener, pero los escenarios catastróficos de un aumento de costos del +20 % tampoco ayudarían a nadie, porque simplemente no corresponden a la realidad, esa fue su declaración.

Bueno, de todas formas nos va a preparar un proyecto reducido (todo un poco más pequeño, sin terraza cubierta, sin ventanas en esquina, …) y piensa que a finales de año deberíamos reevaluar la situación juntos.

He abordado algunos puntos del foro:

Él presupuestó las obras de tierra en 13.000,-€. Pregunté si eso no era demasiado barato. Él dice que si se tiene alguien que trabaje en obra civil y alquila una excavadora, se puede ahorrar incluso más de la mitad. Prácticamente no hay que depositar nada, ya que la mayor parte del desmonte debe rellenarse en el otro extremo del terreno (pendiente diagonal a través del terreno).

En cuanto a las labores propias, dadas nuestras condiciones, se podrían ahorrar sin problemas alrededor de 40-50k.

Ciertas cosas, como que el garaje doble sea un generador de costos, él sinceramente también lo descartó como una tontería bastante grande.

Vamos a esperar a ver cómo evoluciona todo hasta fin de año. En el trabajo va bien, quizás hasta entonces surja algo en cuanto a ingresos. Pienso que, además del terreno pagado, el capital propio disponible libre será de unos 40k. Mejor que nada … veremos.

La cita con el contratista general viene después, a ver qué presupuesto hace. ¿Debería tener cuidado? ¿No es cierto que para captar encargos suelen hacer las cuentas bonitas al principio?

Otro punto: el plazo de construcción con la comuna fue extendido. Según ellos, el plazo no es determinante y puede ser ampliado en casos individuales. Por lo tanto, se redujo un poco la presión y podemos, si en primavera parece oportuno, esperar el desarrollo adicional (tanto en el ámbito privado como económico).

Ahorrar la mitad. Prácticamente no se necesita depositar nada, ya que la mayor parte del desmonte debe rellenarse en el otro extremo (pendiente diagonal a través del terreno).

Con trabajos propios, dadas nuestras condiciones, se pueden ahorrar sin problemas entre 40 y 50 mil.

Ciertas cosas, como que el garaje doble, por ejemplo, sea un factor que encarece los costos, sinceramente las descartó como una tontería considerable.

Entonces, el arquitecto no me da confianza.

Si construyes un sótano, definitivamente tienes que ir al vertedero. Incluso si la pendiente atraviesa el sótano en diagonal, eso solo significa que no necesitas excavar en el borde más extremo. El resto solo no tienes que excavar tan profundo como el sótano en la pendiente. No rellenas nada.

¿Y que un garaje doble no sea un factor que encarece los costos? Ponle unos 30 mil para eso. Y si no lo tienes, son 30 mil menos. Creo que eso se llama factor que encarece los costos.

Bueno, si en lugar del garaje doble construyo espacio habitable adicional en el sótano, entonces veo que el garaje es claramente más económico en términos de costos...

Y si no se va a rellenar nada junto a la casa, no entiendo muy bien cómo se supone que debe surgir la terraza a nivel del área de estar/comedor. ¿No es necesario rellenar allí sí o sí?

Actualmente estamos esperando los nuevos diseños. El arquitecto quiere cumplir con nuestro deseo de hacer todo simple y más pequeño, pero aun así bonito. Seguro que lo compartiré aquí cuando haya algo nuevo.

Ten cuidado al rellenar con el material de excavación. Si sale mal, no querrás tener ese material en el jardín porque es muy arcilloso o simplemente un suelo extremadamente malo. El nuestro era muy arenoso y apestaba. Como de todas formas íbamos a poner tierra vegetal encima, no fue un problema. Pero si no quieres o no puedes financiar eso, tendrás que llevarte el material excavado.

Cuando hablamos del sótano no nos referimos a espacio habitable, sino al sótano. Al menos tú no hablaste de un sótano habitable, ¿verdad?
Los requisitos para un garaje en el sótano son considerablemente más altos que si pones un garaje independiente sobre la entrada. En cuanto a ventilación, estanqueidad con el resto del sótano, el techo debe estar soportado estructuralmente si planeas un garaje doble. Yo solo conozco el garaje en sótano de mis abuelos y ellos ya tuvieron que colocar una viga de acero extra en un garaje individual bastante amplio. Un cuarto de sótano normal debería ser más barato.
Pero puedes consultar fácilmente esos costos con tu arquitecto. Él debería poder darte una estimación de cuánto podrías ahorrar si prescindes del garaje en el sótano.