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dollartas

Mieter mieten Käufer Vermögensposition Depot

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@BauBob7
1)
Du kaufst ein Haus mit 100k EK und zahlst über 20 Jahre bis zur Volltilgung ab. Das habe dich 580k gekostet - mit allen Zinsen, Rücklagen, Investitionen und dem Grundstück.

Du hast 20 Jahre lang eine Dividende in Form von gesparter Miete bekommen. Umgerechnet auf die 20 Jahre X% pro Jahr von 580k. In absoluter Zahl 20*X*580k.

Diese Dividende ist in deine Tilgung eingeflossen. Du hast nun EK in Höhe des Immobilienwertes und kassierst weiterhin pro Jahr X*580k.

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2)
Du wohnst zur Miete. Deine Miete sei niedriger als die Kreditrate. Das Delta sei Y. Dein EK sei 100k.

Du legst die 100k für Z% an der Börse an. Ebenfalls legst du das Delta Y jedes Jahr dort an. Ebenfalls legst du die jährliche Dividende von Z% dort wieder an. Dies machst du 20 Jahre lang.

Dein EK nach 20 Jahren entspricht dem Wert des Depots.

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Diese beiden Fälle sind zu vergleichen.
Aus langer Weile habe ich das gerade mal für dich gemacht in Excel. 500k Haus, 100k EK, 400k FK, 1.875 Euro Miete (Faktor 22,2). Hauswert und Miete steigen mit Inflation 2 Prozent, bleiben also real unverändert. FK: 2% Zinsen, 2,5% Tilgung. Mieter wie Käufer haben 2.500 Euro pro Monat insgesamt für Miete/Rate und Investment. 2.500 Euro abzüglich Miete/Rate werden investiert. Auch diese 2.500 Euro steigen mit 2 Prozent. Der Mieter fängt natürlich mit 100k an.

Bei 5 Prozent Kapitalmarktrendite nach Steuern hat der Käufer am Ende 728.400 Euro Hauswert (real = 500.000), 248.400 Euro Restschuld und 506.000 Euro im Depot. Netto: 986.000 Euro. Der Mieter hat 557.200 Euro im Depot und das war es auch.

Erst bei 11,3 Prozent Rendite treffen sich Käufer und Mieter bei 1,42 Mio. Euro Vermögen nach 20 Jahren. Dabei ist Rendite nach Steuern und Fondgebühren gemeint, aber vor Inflation.

Sollte die Rendite nur 3,8 Prozent nach Steuern betragen, hat der Käufer glatt ein doppelt so hohes Vermögen nach 20 Jahren. Umgekehrt hätte der Mieter bei 21,3 Prozent doppelt so viel wie der Käufer.

Die Vermögensposition des Mieter ist also stark von der Aktienrendite abhängig.

Zurück zu den realistischen 5 Prozent. Dort gewinnt der Käufer mit 986k vs 557k. Sollte sich die Inflation die nächsten 20 Jahre glatt halbieren, gewinnt er immernoch 882k zu 627k. Die Vermögensposition ist also wesentlich weniger von externen Faktoren abhängig.
 
Die Instandhaltungsrücklage fehlt in der letzten Betrachtung, damit würde es für den Käufer schlechter aussehen.

Es mögen sich mal alle melden, die ihr Eigenheim gebaut oder gekauft haben um der Rendite willen. Es geht doch vorrangig um den Wohn-Mehrwert, Abstand zu nervigen Nachbarn, Gartennutzung, Gestaltung nach eigenen Wünschen...
Es bringt auch nichts, Äpfel und Birnen zu vergleichen. Sondern ETW mit Mietwohnung, EFH mit gemietetem Haus. Bei uns kann man z.B. eigentlich nie Häuser mieten.
 
Der entschiedene Punkt ist: Wer neben dem EFH noch gutes Geld über hat um dieses in Anlagen zu investieren, investiert es eher ins eigene Haus/Grundstück. Das könnte er als Mieter nicht und genau daher steht er am Ende schlechter da. Ich sehe es ja an uns..was wir in Garten investieren..jetzt kommt noch eine PV Anlage und und und..
 
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Ich sehe es ja an uns..was wir in Garten investieren..jetzt kommt noch eine PV Anlage und und und..
So etwas gibt es als Mietobjekt aber schlicht nicht, womit sich direkte Vergleiche eh verbieten.

Hier geht es ja auch nur um ein Modell mit einem kleineren Haus, das es unter Umständen so auch als Mietobjekt gäbe. Darüber hinaus hast du Recht: Im echten Leben kauft man im Eigentum teurere Küchen, teurere Bäder, teureren Garten, etc. als man es im Mietobjekt täte. Das ist aber schlicht nicht mehr berechenbar, in überhaupt keinem Modell. Es spricht aber ebenfalls gegen den Ansatz Haus=super Altersvorsorge.
 
@BauBob7: Dein Beispiel ist eben auch für Käufer vorteilhaft gestrickt. Instandhaltung komplett ignoriert, hohe Miete und dazu ein eher günstiger Hauspreis.

Ich habe mich lange mit dem Thema "Kaufen vs Mieten - Modellrechnungen" befasst und einen wirklich seriösen Vergleich kann es nicht geben. Die Rechnungen fallen mit den Annahmen.
Jede Seite manupliert (verschiebt) und dreht dann an den Stellschrauben so dass es passt.
Ein beliebtes Mittel sind hier u.a. die Instandhaltungskosten.

Natürlich gibt es Situationen und Marktphasen wo kaufen günstiger ist als mieten.
Vor allem immer dann wenn Kapitaldienst+NK+Instandhaltung < Kaltmiete + NK
Im Moment steigen aber die Baukosten / Kaufpreise deutlich schneller als die Mieten.
Insofern ist im Moment in den meisten Fällen der Mieter im Vorteil.

Auf kurzfristige Sicht 5 bis 10 Jahre, das zeigt ja das Beispiel von Musketier, war ein Hausbau aus der aktuellen Sicht sicherlich eine gute Wertanlage. Das stellt doch auch niemand in Abrede.

Was hier auch noch nicht gesagt wurde, ist das ein Vergleich auch an einer anderen Stelle hinkt:
Es wird ein breit aufgestelltes Depot mit einem Einzelinvestment (Haus) verglichen.
Die Kernmerkmale dieses Einzelinvestments sind Regionalität (Objektlage) und Individualität.
Die historischen Renditen am Kapitalmarkt lassen sich anhand der Statistik noch relativ gut ermitteln.
Für das Haus wird das unmöglich. Vielleicht baue ich einen Grundriss der nur mir gefällt aber keinem Käufer?

Das Risiko wurde hier auch noch nicht beleuchtet.
Ein Einzelinvestment bindet natürlich auch ein unsystematisches Risiko.
Einzelaktie: Managementfehler, Betrug, falsche Geschäftsstrategie
Haus:Baupfusch, Mängel, Planungsfehler
Ein breit aufgestelltes Depot eliminiert dieses unsystemtische Risiko und besitzt nur noch ein systematische Risiko (Konjunktureinbruch, etc..)

Am Ende lassen sich folgende allgemeine Aussagen - aufgrund der Vergangenheit - treffen:
Im Einzelfall kann/ können diese natürlich vollkommen falsch sein.

1.)Bei einem Haus gewinnt i.d.R. der Boden an Wert und der Hauskörper gewinnt nur leicht an Wert oder bleibt wertkonstant.

2.) In den meisten Fällen ist eine Kombination Miete + Kapitalmarkt für das Vermögen vorteilhafter.
Die meisten Mieter nutzen diesen Vorteil jedoch nicht, weil sie das Geld verkonsumieren.

3.) Bei Renteneintritt sind viele Hauskäufer vermögender als Mieter.
Dies liegt jedoch nicht daran, dass das Haus eine so tolle Wertanlage ist, sondern dass der Kreditvertrag ein positiver Zwangssparvertrag ist. Dadurch ist ihre Sparrate deutlich über der des Mieters.

Warum kaufen / bauen nur viele ein Haus, obwohl es ökonomisch weniger sinnvoll ist?
Weil viele eben nicht das Lebensziel haben als reichster Mensch auf dem Friedhof zu enden, sondern u.a. ein erfülltes Leben zu führen. Ein eigenes Haus stellt für viele ein Teil dessen dar und erhöht deren Lebensqualität.

Wenn man ein Haus als Luxus-Gebrauchsgegenstand betrachtet, das einen großen Teil des Vermögens bindet, fährt man sicherlich sehr gut. Ob es sich als gute Altersvorsorge erweist wird sich erst später zeigen. Rechnen damit würde ich nicht.
 
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