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TheKMKM

Mietersparnis Aktienmarkt Rendite Zinsen Kreditzins

4,70 Stern(e) 3 Votes
Nochmal really plain and simple

Objekt kostet 100.000 EUR
Miete 6,8% also 6.800 EUR

Eigenkapital 20.000 EUR
Kapitalmarkt bringt mir ebenfalls 6,8% todsicher
Zinsen sind 2 %

eine Periode
Anfang und Ende

Mieter
20.000 EUR
6,8% Kapitalmarktrendite = 1.360 EUR Rendite
6.800 EUR Mietzahlung
Endsumme: 20.000 + 1.360 - 6.800 = 14.560

Käufer
20.000 EUR EK + 80.000 EUR geliehen
2% Zinsen auf 80.000 EUR geliehen: -1.600 EUR
Endsumme: 18.400 EUR EK + 80.000 EUR geliehen

Fazit: Käufer gewinnt. Das lässt sich jetzt alles verkomplizieren mit mehreren Perioden, was aber einfach nur eine Wiederholung ist und nichts am Ergebnis ändert (1 + 1 +1 ergibt das gleiche wie [1+1] und dann nochmal 1).

Und jetzt der Fall mit 100.000 EUR EK:

Finanzierer:
20.000 EUR EK + 80.000 EUR investiert
2% Zinsen auf 80.000 EUR geliehen: -1.600 EUR
6,8% Rendite auf 80.000 EUR: 5.440 EUR
Endsumme: 103.840 EUR

Käufer:
100.000 EUR eingebracht
keine Zinsen, keine Miete, keine Rendite
Endsumme: 100.000 EUR

Fazit: Kaufen oder Finanzieren ist eine unabhängige Entscheidung und kann die Rendite verbessern. Die Rendite wird genau dann verbessert, wenn die Zinsen niedriger sind als Rendite.

Im Fall eines privaten Wohnungskäufers ist die Rendite genau die eingesparte Miete. Diese ist absolut sicher, künftige Preissteigerungen sind erwartbar aber spekulativ. In jedem praktischen Fall ist der Fremdzinssatz aber unterhalb der Miete, selbst in München. Einzig sinnvoll ist ein höherer EK-Einsatz um gerade so ein Limit zu unterschreiten, damit der FK-Zinssatz für die gesamte Schuld niedriger wird (80%, 60% usw.).

Natürlich ist der Kapitalmarktzins nicht 6,8% und nicht annähernd so sicher wie die Rendite einer eingesparten Miete. 4,87% abzüglich Steuern und Gebühren sind knapp 3% vor Inflation.
 
Was Mieten gegenüber Kaufen/Bauen relativ günstiger macht... und es rein ökonomisch sinnvoll zu verticken und in's Mietobjekt zu wechseln. Erzähl ich doch die ganze Zeit ;) *duckundweg*
Das ist die eine Seite, die andere Seite ist der Zins. Die einfachste Betrachtungsweise ist Mietzins vs. Kreditzins. Wenn Mieten weder steigen noch sinken, Wohnungspreise weder steigen noch sinken, Inflation nicht vorhanden ist, dann brauchst du nichts weiter als Mietzins und Kreditzins, fiktiv auf Vollfinanzierung gerechnet, zu vergleichen.

300.000 EUR x 0,02 / 12 = 500 Kreditzins
Zum Vergleich, Faktor 20,83 = 1.200 Mietzins

Wenn früher der Faktor 15 war und der Zins 7%, dann war das etwa pari. Weder Vorteile für Mieter noch Käufer.
Wenn heute der Zins 1,5 bis 2,0% ist, dann wäre Faktor 50 bis 67 pari. Eindeutiger Vorteil Käufer Faktor 30.

So schnell ändern sich Immobilienpreise nicht, aber mit 5-15 Prozent Wertsteigerung pro Jahr ist durchaus eine Richtung vorgegeben. Wirtschaftliche Gleichgewichte brauchen mitunter lange, lange Zeiträume, bis diese eintreten.
 
Eigentlich verfolge ich eher amüsiert wohin sich der Faden entwickelt...:-D

@BauBob7 da hast jetzt aber ein paar Kröten drin.

6,8% Bruttomietrendite bei 2% Finanzierungszins? Wo gibt‘s denn das Verhältnis?

Du vernachlässigst völlig den Liquiditätsverlauf.
Der Finanzierer tilgt nicht und der Mieter spart nicht.

Mal ganz unabhängig von Variablen, die diese Rechnungen eh alle maximal zu ner Prognose machen (Inflation, Zinsänderung, Mietveränderungen, Instandhaltungen, tatsächliche Sparquote usw) lässt Du kaufmännische und mathematisch einfach ein paar Faktoren weg oder setzt unverhältnismäßige Konditionen.
So wirst keinen überzeugen;-)

Edit: gerade Rückwärts gelesen, dass die 6,8% irgendwie schon in nem Beitrag früher auftauchen. Ist mir ehrlich gesagt zu anstrengend nachzulesen wie die zustande kommen, ändert aber nix an der Verhältnismäßigkeit und dem Rest.
 
Zuletzt bearbeitet:
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Vermögend wirst du so oder so nicht durch Immobilien oder durch Aktien. Ich verlasse mich da eher auf unternehmerische Tätigkeit im IT/Digital-Umfeld. Und die Überschüsse investiert man dann in Immos und am Aktienmarkt zum Werterhalt (!) plus minimalste Wertveränderung plus/minus whatever. Überzeugender?

Wir brauche uns hier nicht um Prozente (!) streiten, aber im jetzigen Zins- und Mietumfeld sowie im jetzigen Aktienumfeld, und hier lesen ja durchaus Berufsanfänger usw mit, kann man vernünftiger Weise nicht mit solchen Märchen kommen, dass am Aktienmarkt alles schick und goldig ist und Wohneigentum was heutzutage historisch extrem billig finanziert werden kann, schlecht wäre.

Dann solche Geschichten wie man hat z.B. ein Haus mit 700-800k Wert mit Ende 40 oder Anfang 50 abgezahlt, aber der verblödete Eigentümer hängt ja so, so sehr dran und würde es nie verkaufen. Vielleicht so eine Mentalitätsgeschichte unserer Großelterngeneration, aber doch nicht die heutigen Digital Natives. Wer das Haus abgezahlt hat und es steht nicht in Hinter-Posemuckel, der hat quasi schon damit ausgesorgt, sobald die Kinder ausziehen und die große Bude weg kann.

Wenn wir uns die letzten 20 Jahre am Aktienmarkt anschauen, dann wurden da 4,87% erreicht, trotz (!) stetig sinkender Zinsen. Diese sinkenden Zinsen, Quantitative Easing usw. haben ja noch mal zu Einmaleffekten zu Gunsten des Aktienmarkts geführt. Diese Einmaleffekte gibt es nicht wieder in Zukunft, bei Zinssteigerungen muss man sogar gegenteilige Effekte befürchten.

4,87% vor Kosten, Steuern und Inflation. Es bleiben nach niedrigsten ETF-Kosten, Steuern und Inflation real zwischen 1,0 und 1,5% Realrendite am Aktienmarkt über die letzten 20 Jahre. Trotz günstiger Einmaleffekte, welche sich künftig wahrscheinlich ins Gegenteil kehren. Krisen? Ja, Krisen gibt es immer wieder. Die sind auch nicht vorhersehbar. Wenn diese es wären, würde ich darauf am Derivate-Markt wetten.

Im Gegensatz zu 1,0 bis 1,5% am Aktienmarkt unter Hoch-Risiko-Bedingungen sichere ich mir doch aber erst mal die Low-Hanging-Fruits. Eine Mieteinsparung der eigenen Miete ist mindestens so sicher wie deutsche Staatsanleihen. Nebenher kann ich dann immer noch ETFs besparen und habe einen netten Mix aus geringem Risiko-Invest und Hoch-Risiko-Invest.

Ein mehr oder minder bekannter US-Millionär hat es mal so formuliert. Der erste Mieter ist immer der beste. Er zahlt immer seine Miete, kündigt nie, wird nie ein Mietnomade sein, beschädigt nie mutwillig dein Eigentum, verursacht keinen Schimmelschaden welchen er einfach überstreicht und dann auszieht... ganz im Gegenteil, er wird alles dafür tun, dass es deinem Eigentum immer bestens geht. Der erste Mieter bist immer du selbst.
 
@BauBob7

Danke, dass du dir die Mühe gegeben hast, deinen Ansatz nochmal aufzuschlüsseln.

Statt einer ellenlangen Gegenerklärung versuche ich es anders, mit einer Verständnisfrage.

Ein zentrales Gegenargument von mir ist ja, dass die Sparphase in der selbst bewohnten Immo (Rate) keinen Zinseszinseffekt zeitigt, die Sparphase am z. B. Aktienmarkt aber schon, wenn man thesaurierend anlegt. Das blendest du aber aus. Was ist der Grund dafür?

Erklärung hierzu: Das, was du als Mietersparnis = Rendite ansetzt, wird ja über den gesamten Tilgungszeitraum des Hauses in die Bildung von Vermögen gesteckt (abbezahltes Haus).
Vergleichbar wäre am Aktienmarkt also, die Dividenden immer zu reinvestieren, um so Vermögen in Form des Wertes seines Depots aufzubauen.

Mathematisch legst du beim Haus also jedes Jahr einen Teil der unveränderlichen(!) Summe des Kredits zurück, also linearer Zuwachs.
Bei Aktien legst du einen Teil der veränderlichen(!) (=steigenden) Summe jedes Jahr zurück, also exponentieller Zuwachs.

Natürlich kannst du als Mieter bei den Aktien weniger pro Jahr einzahlen, weil du die Mietersparnis nicht hast. Auf der anderen Seite startest du den exponentiellen Effekt aber mit deinem EK, das du sonst in den Hausbau eingebracht hättest.

Hier sind also zwei Effekte zu berücksichtigen, die über gewöhnliche Abzahlungszeiträume (20 oder gar 30 Jahre) enorme Differenzen beider Modelle bedingen.

In deinen Berechnungen finde ich von diesen beiden Effekten: Nichts. Deshalb meine Frage, wieso du meinst, dass man das ruhig ignorieren kann? Hast du dafür eine schlüssige Begründung, wieso man das nicht mit einbeziehen muss?

linear vs. exponentiell über 20 Jahre bei unterschiedlichen Startbedingungen schreit meiner Meinung nach nach Beachtung, um eine seriöse Gegenrechnung beider Modelle aufzumachen.
Es sei nochmal an #70 von @Musketier verwiesen, wo das als Ansatz korrekt dargestellt ist.
 
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