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Was können wir finanzieren?

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Ich wusste genau, dass jetzt sowas kommt. Find ich lustig.

Du vermischst hier zwei Sachen. Zunächst die Entscheidung, ob man das Asset Haus überhaupt erwirbt. Es hat 6,8 Prozent sichere Rendite und kostet 300.000.

Völlig unabhängig davon ist die Finanzierung von dem Asset. Das ist eine zweite Finanzentscheidung, welche für sich genommen einen positiven oder negativen Barwert haben. Also, ich zahle 2 Prozent Zinsen um 6,8 Prozent sichere Rendite zu bekommen. Also, was mach ich? Hmm..

Die Instandhaltung kannst du dir rechnerisch glatt sparen auf 10-15 Jahre. Die ersten 5 Jahre sind eh in der Gewährleistung, danach geht es nach Lehrmeinung erst mal bei ca. 2,50 - 3,00 Euro je qm und Jahr weiter. Waren es 125 qm? Entsprechend dann 350 Euro im Jahr.
 
Ich wusste genau, dass jetzt sowas kommt. Find ich lustig.

Du vermischst hier zwei Sachen. Zunächst die Entscheidung, ob man das Asset Haus überhaupt erwirbt. Es hat 6,8 Prozent sichere Rendite und kostet 300.000.

Völlig unabhängig davon ist die Finanzierung von dem Asset. Das ist eine zweite Finanzentscheidung, welche für sich genommen einen positiven oder negativen Barwert haben. Also, ich zahle 2 Prozent Zinsen um 6,8 Prozent sichere Rendite zu bekommen. Also, was mach ich? Hmm..

Die Instandhaltung kannst du dir rechnerisch glatt sparen auf 10-15 Jahre. Die ersten 5 Jahre sind eh in der Gewährleistung, danach geht es nach Lehrmeinung erst mal bei ca. 2,50 - 3,00 Euro je qm und Jahr weiter. Waren es 125 qm? Entsprechend dann 350 Euro im Jahr.
Meines Wissens sind es dann ca. 1,50€/m²/Monat und nicht pro Jahr. Ein nicht ganz kleiner Unterschied...

Da lässt sich jetzt drüber streiten, welcher Betrag pro m² richtig ist, aber 350€/Jahr sind es definitiv nicht
 
Ich habe mit konservativen 2€/m² /Monat ab Bau gerechnet.

Ich habe auch schon Empfehlungen von 1€/m² oder teilweise noch weniger gefunden. Nur was sind 45000€ (1€/m²x125m²x12Mx30J) in 30 Jahren noch wert, wenn man auch noch die Inflation berücksichtigt.
Wenn du nach 30Jahren vielleicht Dach, Bäder, Strom, Heizung etc machen mußt, kommst du damit meines Erachtens nicht hin.
 
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Und weil das so ist, sind die Renditen für selbstbewohnte EFHs Mietersparnisse und die hängen nicht am Wert des Hauses, sondern am Mietniveau. Diese ganzen Rechnungen mit Wertsteigerungen von Häusern und Grundstücken sind für Altersvorsorgeimmobilien, in denen man selbst wohnen will, total für den Allerwertesten.
Ich habe bewußt weder die Wertsteigerung noch die Mietsteigerung eingerechnet, da man sich dort wieder um jeden Prozentpunkt streiten kann.
Egal ob man sich am Wert des Hauses oder an der Mietpreissteigerung orientiert würde beides nur zu meinen Gunsten beeinflussen.
 
Du vermischst hier zwei Sachen. Zunächst die Entscheidung, ob man das Asset Haus überhaupt erwirbt. Es hat 6,8 Prozent sichere Rendite und kostet 300.000.

Völlig unabhängig davon ist die Finanzierung von dem Asset. Das ist eine zweite Finanzentscheidung, welche für sich genommen einen positiven oder negativen Barwert haben. Also, ich zahle 2 Prozent Zinsen um 6,8 Prozent sichere Rendite zu bekommen. Also, was mach ich? Hmm..

Die Instandhaltung kannst du dir rechnerisch glatt sparen auf 10-15 Jahre. Die ersten 5 Jahre sind eh in der Gewährleistung, danach geht es nach Lehrmeinung erst mal bei ca. 2,50 - 3,00 Euro je qm und Jahr weiter. Waren es 125 qm? Entsprechend dann 350 Euro im Jahr.
Das ist, sorry, von vorne bis hinten verkehrt.

Die einzige sinnvolle Vergleichsrechnung wurde schon von @Musketier selbst in #70 angestellt. Mein Kritikpunkt daran war, dass man nur so rechnen kann, wenn man das Haus verkaufen würde. Den hierfür gewählten Verkaufszeitpunkt fand ich überdies willkürlich, weil er u. a. vor Folgendem liegt:
Nur was sind 45000€ (1€/m²x125m²x12Mx30J) in 30 Jahren noch wert, wenn man auch noch die Inflation berücksichtigt.
Wenn du nach 30Jahren vielleicht Dach, Bäder, Strom, Heizung etc machen mußt, kommst du damit meines Erachtens nicht hin.
Alle diese Kapitaleinsätze verkennst du. Instandhaltungsrücklage des Weiteren verkehrt angesetzt.

Die wirkliche Ersparnis durch das Haus ist ganz einfach zu erkennen. Mietersparnis ab Zeitpunkt der letzten Rate. Bis dahin hast du Vermögensaufbau betrieben und Zinsen entrichtet. Die Rendite auf das Vermögen ist bis dahin in den Vermögensaufbau geflossen.

Die Ersparnis in %/a speist sich nicht aus Zahlung von 300k, sondern aus den 300k + aller Zinsen + aller bis dahin angefallen Instandhaltungen. Sie wird weiter verringert durch die Instandhaltungsrücklagen, die du völlig falsch ansetzt und die, wie schon richtig gesagt wurde, selbst bei konservativer Rücklage bei der ersten richtigen Sanierung trotzdem unzureichend sind.

Der große Unterschied zu z. B. Aktien ist, dass du in den - sagen wir mal fünfzehn - Jahren, in denen du die Mietersparnis zum Vermögensaufbau durch Tilgung des Kredits nutzt, keine Zinseszinseffekte generierst, die bei Aktiendepots vom ersten Euro und ersten Tag an laufen. Diese Differenz, die den Tilgungszeitraum betrifft (der im konkreten Beispiel mit 15 Jahren schon kurz ist), musst du zusätzlich einrechnen. Tust du aber nicht.

Wenn du ernsthaft Haus und Börse vergleichen wolltest, müsstest du überdies nicht die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital heranziehen, sondern auf den Vermögenswert. Heißt de facto: Je größer der Wertzuwachs beim Haus, desto kleiner(!) deine Rendite, die du zum Vergleich nutzen kannst. (Weshalb verkaufen und in eine altersgerechte Mietwohnung ziehen am Ende auch so attraktiv sein kann, wenn das Haus wirklich gut im Wert steht).

Aus diesen Argumenten lässt sich rein logisch ableiten, dass du eine Schönrechnung betreibst.

Das man hier Vorgänge semantisch trennt, weil es sich für die Buchhaltung anbietet, ändert nicht die Wirklichkeit hinter den Zahlen. Aus diesen Gründen halte ich deinen Beitrag für sachlich falsch.
 
Nach Paragraph 28 II. BV darf die Instandhaltungsrücklage in den ersten 22 Jahren maximal 7,10 Euro je qm betragen.

Die Vonovia, welche wirklich einen Gebäudebestand von mies bis sehr mies hat, gibt 2016 11,30 Euro/qm aus.

Das sind jeweils Konstellationen, wo Nutzer und Eigentümer nicht die gleiche Person sind, wo sich der Nutzer also einen Dreck um die Abnutzung schert.

Dann kann man die Instandhaltungskosten stark senken, indem man Eigenleistungen erbringt. Statt SHK kommen zu lassen bspw. einen neuen Wasserhahn im Internet bestellen und selbst einbauen. Was sonst noch so in den ersten 10 Jahren anfallen könnte, fällt mir dann auch nicht weiter ein. Aber ja, bei einem Mieter muss natürlich der SHK-Fachbetrieb den Wasserhahn wechseln.
 

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