Débutant en épargne avec des questions sur la plausibilité du plan "grossier"

Je vois aussi dans ce cas que le projet de construction est avantageux par rapport au revenu, d'où le bon taux d'intérêt. Le remboursement me semble assez faible en ce qui concerne l'incertitude, mais avec ce salaire, le remboursement anticipé est facilement possible et cela fonctionne aussi sans apport personnel. Mon projet de construction était beaucoup plus cher par rapport au revenu, mais je pouvais présenter beaucoup de fonds propres et j'avais obtenu le même taux d'intérêt global pour le prêt (même si, il y a presque 3 ans, le niveau des taux d'intérêt était légèrement plus élevé).

Pardon, cette semaine j’ai malheureusement eu peu de temps, mais le sujet me passionne toujours autant (désolé aussi @Mattheu).

: les 3 % ne sont toutefois pas corrects à long terme (hé, et on arrive aussi à plus d’1 % d’intérêt avec ces sommes). Selon l’Office fédéral de la statistique, de 2000 à 2014, la moyenne pour les constructions neuves ! est légèrement inférieure à 1,5 % au total (« anciens » Länder fédéraux, dans les nouveaux l’augmentation des coûts est encore plus faible !).

En outre, on pourrait aussi comparer les différentes valeurs des bâtiments en 2036 (20 ans et 350 k lourds contre 10 ans pour 470 k, il y a une différence dans la valeur de revente !). Mais le résultat ne fait que montrer ce que j’écris depuis toujours ; mais probablement pas assez clairement (?).

La période choisie de 2000 à 2014 fausse le résultat, car, comme on le sait, nous vivons depuis 2008/2009 la « crise financière » et cela a (avait) une influence énorme sur les taux d’intérêt immobiliers. Ceux-ci alimentent justement la tendance à posséder son propre bien immobilier et dans ce contexte de marché, les prix augmentent inévitablement. Si malgré tout les 1,5 % que j’ai estimés ressortent, cela soutient quand même mon hypothèse.

Une valeur différente entre les bâtiments à comparer résulte d’ailleurs uniquement de l’âge (amortissement), ce que a déjà pris en compte via la provision pour entretien. Le « standard » est par ailleurs quasi identique.

Personne ne critique les hypothèses. C’est la « nature » d’une hypothèse qu’elle soit estimée, et personne ne sait comment cela évoluera ; également qu’elles peuvent être différentes pour chacun. Sinon ce serait un fait. C’est pourquoi on ne peut pas calculer de « formule » universelle pour le meilleur taux d’apport personnel, même pas uniquement monétaire. On ne peut qu’estimer avec des hypothèses aussi concrètes que possible pour sa propre situation actuelle s’il vaut mieux épargner ou pas – et peser la différence financière avec les risques et avantages/inconvénients.

Nous devrions créer un tableau avec entrée des hypothèses et affichage des différences à la fin, ainsi chacun qui veut le savoir pourra saisir sa situation.

Il est certainement correct de dire qu’on ne peut pas établir une règle « universelle » quant au taux d’apport « optimal » (cependant, on cite toujours à nouveau des chiffres farfelus en pourcentage). Mais pourquoi cela exclurait-il une formule ? Une formule sert justement à produire un résultat à partir de paramètres (individuels) quelconques.

Le fait qu’on travaille avec des hypothèses est un problème qui affecte tout le monde de la même façon (rendement, prix de la construction, exigences, taux de prêt, etc.). Ceux qui en sont gênés feraient mieux de ne pas réfléchir à l’épargne préalable d’un apport personnel, car cela impliquerait encore plus d’hypothèses.

Je pense que tu comprends mal ici le « grand » contexte. Je n’ai en fait pas financé la voiture, mais toujours la maison. Au bout du compte les dettes restent des dettes, mais si je finance une voiture, c’est peut-être plus cher (intérêts, surtout si je veux financer vraiment à 100 %) que la maison. Sinon je pourrais en effet arguer que je prends chaque jour des repas « financés », parce que je dois encore de l’argent à la banque pour la maison. Et j’écris aussi uniquement sur du papier financé. Et mon PC encore plus ! (À part ça, j’ai déjà effectué le remboursement anticipé maximum pour la maison, donc rien ne traîne inutilement).

Il est tout de même clair qu’un remboursement plus élevé économise les intérêts composés, cela concerne aussi bien les épargnants en apport personnel que les non-épargnants, ce qui ne correspond pas au sujet. Quand on compare, ce doit être à conditions égales et avec la même « démarche » ou dépenses.

Par ailleurs, les coûts de l’épargne ne sont pas si élevés selon le calcul, et dans les deux cas on ne parle pas d’argent que l’on a, mais (en cas de non-vente de la maison) de qui aura au bout de 30 ans moins ou pas de dettes. Mais on n’a pas plus tôt, 20 ans avant, l’argent pour une voiture ou pour ses enfants, ou je ne sais quoi.

Mais ce sont les années intermédiaires qui sont importantes – notamment les premières années – si on finance sans apport, les 15 premières années seront sûrement plus difficiles, plus risquées, car on n’a pas de réserve.

Maison, voiture, vacances, peu importe – tu as emprunté de l’argent et tu paies chaque année des intérêts. Ceux-ci sont bien sûr, grâce à la forme de financement, moins élevés que pour un crédit à la consommation classique, mais tu les paies plus longtemps. Calcule donc où tu paies plus d’intérêts : 10 000 euros à 2 % sur 15 ans, ou à 5,5 % sur 5 ans.

Et oui, on prend effectivement des repas financés, on écrit sur du papier financé et on tape ces messages sur un PC financé qui fonctionne avec de l’électricité financée, j’ai déjà dit que ce problème concerne tous ceux qui ont des dettes. Cela concerne en fin de compte presque tous les propriétaires, mais je voulais juste dire que les pertes en phase d’épargne (qui ne concernent logiquement pas les « non-épargnants ») manquent ailleurs et pourraient être investies là de façon « plus utile » (mais cela va trop loin ici).

Et nous en revenons aux mauvaises pertes. On peut maintenant discuter longtemps du montant exact et ne pas arriver à un résultat, parce qu’on ne sait pas par exemple comment le taux d’intérêt évoluera dans les 10 prochaines années. Tu paies incontestablement le loyer sur la période d’épargne et la hausse des prix de la construction. En face il y a le rendement sur ton capital épargné. Si les taux immobiliers baissent ou stagnent, tu économises aussi grâce à un moindre coût d’intérêt, si les taux montent, ce poste vient s’ajouter aux coûts – au final, une belle somme.

Si des coûts supplémentaires surviennent un jour pour la voiture, les enfants, les vacances, etc., cela ne joue pas ici. Nous regardons une période de 30 ans et voyons ce que « Hans Meier » dépense au total pour sa maison. Que Hans Meier ait prévu une marge suffisante, parte en vacances sur la mer du Nord ou aux Seychelles, conduise une Kia ou une BMW, ait deux ou neuf enfants – tout cela n'a pas d’importance car c’est toujours identique, vu que nous regardons son financement (ou les alternatives) et non une comparaison avec Max Mustermann.

Ce « optimal » est malheureusement très variable selon les cas. Habituellement dans ce forum, en cas de questions d’utilisateurs, les autres participants prennent en compte les informations du demandeur dans leur analyse, donc on ne peut pas réellement parler de « dogme ». Sinon, je pense qu’il y a un consensus sur le fait qu’il faut au minimum les « frais annexes » (qui peuvent vite faire plus de 40k selon le souhait du terrain) + x %, sur quoi on discute.

Je pense qu’on devrait déterminer les paramètres pour le calcul (donc lesquels, pas combien) et créer un tableau où chacun pourra décider lui-même combien de risque il veut prendre, ou quand quelle variante lui convient le mieux.

Je ne crois pas du tout cela. La seule chose qui varie selon les cas est la mensualité possible et la durée maximale, ce qui détermine à partir du taux d’intérêt max la hauteur max du prêt, ou alors le taux d’épargne.

Nous n’avons pas à nous soucier ici de la construction du financement (prêt épargne-logement, financements de suivi, etc.), aides possibles, différents taux d’intérêt selon les banques, études de faisabilité ou discussions sur le coût de la vie, puisque ces points sont déjà pris en compte dans la mensualité ou le montant du prêt, ou s’appliquent pour tous. Le « optimal » (d’un point de vue financier !) dépend donc finalement uniquement du rapport « coût total : somme empruntée » et c’est de cela que nous parlons.

Comme le rapport entre le coût total et le montant de la construction est toujours identique avec le même taux d’intérêt et la même durée, il n’a pas d’importance quel montant de construction ou quel taux d’intérêt on prend à titre d’exemple. Si l’on présente sous forme de tableau les mensualités pour un projet de construction quelconque (110 %) avec des taux d’intérêt entre 0,5 % et 10 % sur une durée de 30 ans, on obtient un rapport « coût total : montant de la construction » allant de 1,08 : 1 à 3,16 : 1.

Celui qui dispose de plus de revenus « libres » que nécessaire pour son projet de construction peut ainsi réduire la durée du prêt, c’est pourquoi voici aussi les rapports pour des durées plus courtes :

Sur une durée de 25 ans, le rapport est de 1,06 : 1 à 2,73 : 1
Sur une durée de 20 ans, le rapport est de 1,05 : 1 à 2,32 : 1
Sur une durée de 15 ans, le rapport est de 1,04 : 1 à 1,93 : 1
Sur une durée de 10 ans, le rapport est de 1,03 : 1 à 1,59 : 1
Sur une durée de 05 ans, le rapport est de 1,01 : 1 à 1,28 : 1

On rembourse donc, selon le taux d’intérêt et la durée, entre 101 % et 316 % du montant initial de la construction à la banque, si l’on finance à « 110 % » sans apport personnel. Nous allons maintenant nous intéresser à la façon dont ces chiffres changent avec l’utilisation d’apport personnel.

Je prends ici à titre d’exemple 400 000 euros et suppose un taux d’épargne de 1 500 euros (ce qui correspond à la mensualité qui serait due sans apport personnel pour ce montant de construction à un taux de 2,11 % sur 30 ans ; coût total : 540 000, rapport 1,35 : 1) et je calcule la durée d’épargne pour l’apport personnel en considérant une augmentation des coûts (1,5 %) pendant la phase d’épargne. Le loyer est d’abord laissé de côté !

10 % de 400 k = 40 000 / 1 500 = 26,67 mois = 2,22 ans

30 % de 400 k = 120 000 / 1 500 = 80,00 mois = 6,67 ans

50 % de 400 k = 200 000 / 1 500 = 133,33 mois = 11,11 ans

Comme les augmentations de prix sont calculées annuellement et non au jour près, pour 10 % je prends l’augmentation de prix après 3 ans, pour 30 % après 7 ans et pour 50 % après 12 ans comme base pour le calcul ultérieur de l’apport personnel afin de compenser cette augmentation par l’épargne.

Après 3 ans, l’épargnant avec 10 % d’apport personnel a mis de côté 55 259 euros avec un rendement de 1,5 %. La maison coûte désormais 418 271. Cela correspond à un quota de 13 % - quota rempli.
Après 7 ans, l’épargnant avec 30 % d’apport personnel a mis de côté 132 885 euros avec un rendement de 1,5 %. La maison coûte désormais 443 983. Cela correspond à un quota de 29,93 % - quota rempli.
Après 12 ans, l’épargnant avec 50 % d’apport personnel a mis de côté 236 649 euros avec un rendement de 1,5 %. La maison coûte désormais 478 247. Cela correspond à un quota de 49,48 % - quota rempli.

Il en résulte alors le prêt suivant, ou le rapport entre coût total et montant de la construction :

10 % apport personnel : 418 271 (montant de la construction) – 55 259 (apport personnel) = 363 012 prêt. Avec une mensualité constante de 1 500 euros/mois et une échéance souhaitée restant de 27 ans, le taux d’intérêt devrait être au maximum de 2,27 %. Le rapport « coût total : montant de la construction » serait alors de 1,29 : 1. Si le taux est toujours de 2,11 %, la durée se réduit de 8,5 mois et le rapport serait de 1,26 : 1.

30 % apport personnel : 443 983 (montant de la construction) – 132 885 (apport personnel) = 311 098 prêt. Avec une mensualité constante de 1 500 euros/mois et une échéance souhaitée restant de 23 ans, le taux d’intérêt devrait être au maximum de 2,61 %. Le rapport « coût total : montant de la construction » serait alors de 1,23 : 1. Si le taux est toujours de 2,11 %, la durée se réduit de 18 mois et le rapport serait de 1,17 : 1.

50 % apport personnel : 487 247 (montant de la construction) – 236 649 (apport personnel) = 250 598 prêt. Avec une mensualité constante de 1 500 euros/mois et une échéance souhaitée restant de 18 ans, le taux d’intérêt devrait être au maximum de 2,98 %. Le rapport « coût total : montant de la construction » serait alors de 1,15 : 1. Si le taux est toujours de 2,11 %, la durée se réduit de 18 mois et le rapport serait de 1,10 : 1.

Que se passe-t-il en revanche si on dispose effectivement de 2 500 euros/mois « en surplus » et que l’on finance la même maison, donc que l’on construit en quelque sorte « plus petit » que ce que l’on pourrait ?

Sans apport personnel, avec un taux de 2,11 % sur 400 k, la durée se réduirait à 15,67 ans et le rapport serait donc de 1,18 : 1.

Celui qui vise 10 % d’apport personnel économise 16 mois, on calcule avec l’augmentation de prix sur 2 ans.
Celui qui vise 30 % d’apport personnel économise 48 mois, on calcule avec l’augmentation de prix sur 4 ans.
Celui qui vise 50 % d’apport personnel économise 80 mois, on calcule avec l’augmentation de prix sur 7 ans.

Il en résulte alors le prêt restant, ainsi que la durée restante de celui-ci (par rapport à la période de référence de 15,67 ans) :

10 % apport personnel : 412 090 (montant de la construction) – 60 941 apport personnel = 351 149 prêt. Avec une mensualité constante de 2 500 euros/mois et une échéance souhaitée restante de 13,67 ans, le taux d’intérêt devrait être au maximum de 2,32 %. Le rapport « coût total : montant de la construction » serait alors de 1,14 : 1. Si le taux est toujours de 2,11 %, la durée se réduit à 13,46 ans et le rapport serait de 1,13 : 1.

30 % apport personnel : 424 545 (montant de la construction) – 123 724 (apport personnel) = 304 545 prêt. Avec une mensualité constante de 2 500 euros/mois et une échéance souhaitée restante de 11,67 ans, le taux d’intérêt devrait être au maximum de 2,43 %. Le rapport « coût total : montant de la construction » serait alors de 1,12 : 1. Si le taux est toujours de 2,11 %, la durée se réduit à 11,43 ans et le rapport serait de 1,09 : 1.

50 % apport personnel : 443 983 (montant de la construction) – 221 475 (apport personnel) = 222 508 prêt. Avec une mensualité constante de 2 500 euros/mois et une échéance souhaitée restante de 8,67 ans, le taux d’intérêt devrait être au maximum de 3,67 %. Le rapport « coût total : montant de la construction » serait alors de 1,08 : 1. Si le taux est toujours de 2,11 %, la durée se réduit à 8,07 ans et le rapport serait de 1,04 : 1.

Ces nombreux chiffres peuvent maintenant être interprétés :

La plupart des intéressés déduiront probablement leur mensualité souhaitée, c’est-à-dire qu’ils regarderont combien d’argent ils « ont besoin » par mois et ce qui reste sera la mensualité. On peut ensuite prendre cette mensualité comme base et simuler, avec quel taux d’intérêt sur la durée souhaitée quel montant de prêt correspond, ce qui représente alors le prix maximal à payer pour une maison. Dans l’exemple, ce sont 1 500 euros/mois sur 30 ans à 2,11 % d’intérêt, ce qui donne un prêt de 400 000. Mais on pourrait tout aussi bien prendre 1 000 euros de mensualité à 3 % d’intérêt sur 30 ans avec un prêt maximal de 237 000 – cela ne change rien aux proportions !

Celui qui, dans ces conditions (montant maximal du prêt à exploiter) commence à épargner un apport personnel, peut ainsi – à taux constant – économiser entre 9 % et 25 % du montant initial de la construction par une réduction indirecte de la durée restante. En chiffres absolus, ce montant varie bien entendu, car en fonction de la durée d’épargne différente, des montants de construction différents en résultent.

Ici, le loyer froid actuel devient intéressant, car il détruit de l’argent pendant la durée de la phase d’épargne. Dans l’exemple, en épargnant 10 % d’apport personnel, on a économisé en chiffres absolus 9 % de 418 271, soit 37 644 euros. Cela correspond alors, sur la période d’épargne de 3 ans, à un loyer froid maximal de 1 046 euros. Celui qui paie effectivement moins économise de l’argent, celui qui paie un loyer plus élevé paie en fait à cause de l’épargne. Avec 30 % d’apport personnel, le loyer ne devrait plus dépasser 951 euros et celui qui souhaite épargner 50 % ne devrait pas payer plus de 846 euros de loyer.

D’un autre côté, on rembourse son crédit un peu plus vite à la fin et on peut en même temps recommencer à épargner. Avec un rendement de 1,5 %, cela rapporte à nouveau 12 825 (10 % apport personnel) respectivement 27 322 euros (30/50 % apport personnel).
Celui qui, par exemple, ne paie que 500 euros de loyer froid et épargne 50 % d’apport personnel, aura ainsi économisé au total environ 77 000 euros.

En alternative, au lieu de réduire la durée (à taux constant), on pourrait aussi supporter un taux d’intérêt un peu plus élevé. Cette majoration ne devrait toutefois être que de 0,16 à 0,87 %, sinon cela deviendrait plus cher.

Le calcul sans exploitation du montant maximal du prêt m’a personnellement surpris. Celui qui dispose de 2 500 euros/mois libres pourrait ainsi en principe rembourser plus de 660 000 euros à 2,11 % sur 30 ans. Mais si l’on construit quand même seulement pour 400 000, le financement à 110 % est remboursé en environ 16 ans et l’épargne d’apport personnel dans la même période ne permet qu’une économie de 5 % à 14 % (loyer froid max. : 859,-//796,-//740,-), alors que parallèlement la réduction de la durée ne représente en fin de compte que quelques mois et qu’au mieux 15 000 euros supplémentaires peuvent être économisés ainsi.

Inversement, on pourrait supporter un taux plus élevé avec une durée constante. Ce taux pourrait dans cette configuration varier entre 0,21 % et 1,56 %.

tl;dr

L’épargne de capital propre dans le contexte actuel des taux d’intérêt semble, selon la situation personnelle, pouvoir effectivement générer une économie monétaire, si on obtient un rendement acceptable sur son épargne, par rapport à la future mensualité, que l’on paie relativement peu de loyer froid et qu’on s’attend à devoir la payer sur une longue période (20 ans ou plus). Des taux de capital propre plus élevés apportent, en relation avec une durée d’épargne plus longue, de moins en moins et comportent en plus un risque d’intérêt énorme !

Cependant, ceux qui laissent leur argent sur un compte courant, habitent déjà une maison en location (et peut-être subissent même des augmentations régulières de loyer) et souhaitent de toute façon rembourser au maximum en 15 ans, perdent quasiment à coup sûr en épargnant du capital propre.

Mis à part l’aspect purement financier, il y a bien sûr un certain nombre de raisons qui militent en faveur de l’épargne de capital propre. Que ce soit la protection contre une perte de revenu et la faillite qui en découle, ou bien une plus grande indépendance vis-à-vis de la banque prêteuse. D’un autre côté, le fait de ne plus avoir à attendre parfois plus de 10 ans pour accéder au logement est aussi une raison personnelle compréhensible qui plaide contre de longues phases d’épargne.

Il reste valable : en gros, je connais peu le sujet, donc si quelqu’un trouve une erreur, n’hésitez pas à me montrer du doigt et à crier « Haha ! »

XOXO

Je trouve toujours qu'il y a trop d'hypothèses qui doivent être faites (il y a tellement d'estimations), que même avec un calcul correct, les résultats ne sont pas fiables. Même avec un résultat correct, il ne semble pas assuré que cela vaille la peine financièrement ou non. Ce n'est toutefois pas général à dire, car les taux d'intérêt et les garanties sont très individuels - un couple de fonctionnaires avec peu de capital propre obtiendra certainement de meilleurs taux qu'un travailleur indépendant avec environ [Eigenkapital] - juste un exemple approximatif. Par ailleurs, je dois toujours contester l'idée qu'il faudrait seulement prendre en compte la perte de valeur des maisons, les normes légales étant après 7 ans ou plus certainement différentes, et l'augmentation des prix ne dépend pas seulement du marché, mais aussi de l'autre "méthode de construction". Par exemple, des volets roulants électriques sont de plus en plus souvent installés, etc. (il y a aussi des progrès dans les matériaux lors de la construction de maisons, etc.). En outre, l'inflation et les augmentations de salaire ne sont pas prises en compte. Je soutiens que, pour une formule, il y a en tout beaucoup trop de paramètres pour que cela ait un sens.

Je suis fondamentalement d’accord avec toi en ce qui concerne les hypothèses. La question est juste « Comment les contourner ? ».
Il est malheureusement inévitable de devoir se confronter à diverses hypothèses lorsqu’il s’agit de financement immobilier. Cela commence en général déjà par la mensualité prévue : « Est-ce que nous pouvons vraiment nous le permettre ? », passe par « Que se passe-t-il si le revenu disparaît ? » jusqu’à « À quoi cela ressemblera-t-il dans 10 ans ? Aurons-nous plus d’argent disponible / Les prix de l’immobilier seront-ils au plus bas / Les taux seront-ils (encore) plus bas ? »

En principe, cependant, il faut noter ceci : celui qui est encore en train d’épargner doit également prendre en compte l’estimation du niveau des taux d’intérêt à l’avenir. Le financement à 110 % offre donc à cet égard plus de « sécurité ».

Bien sûr, on obtient des taux d’intérêt différents en fonction de sa situation personnelle et on dispose d’autres « garanties » (fonctionnaire vs indépendant), mais ce qui nous intéresse ce n’est pas dans quelle mesure quelqu’un d’autre pourrait avoir une meilleure position de départ, mais uniquement comment cela se présente dans le cas concret.

D’ailleurs, je ne trouve pas qu’il faille faire beaucoup d’estimations. L’évolution des prix de la construction est relativement facile à évaluer (on peut d’ailleurs dans la plupart des cas vérifier dans la localité concernée), la rentabilité des fonds propres ne subit pas non plus de fluctuations importantes et même le niveau des taux est, sur 1 à 2 ans, relativement bien prévisible. Cela devient difficile seulement avec un horizon de 4/5 ans et plus, ce qui concerne uniquement les « épargnants ».

Pour ce qui est de la dépréciation, on peut en discuter. Il est certain que des normes plus strictes imposent quelque part un meilleur standard et que celui-ci a également un impact sur les prix de la construction, mais les principaux moteurs devraient plutôt être l’inflation (qui inclut une augmentation des salaires) et le contexte du marché.