Débutant en épargne avec des questions sur la plausibilité du plan "grossier"

Je voudrais poser une question, est-ce que ça vaut vraiment la peine en ce moment d'économiser des fonds propres au lieu de profiter des taux d'intérêt bas ?

Steffen80 a raison, IMHO. En complément, je dirais : ce n'est pas à cause du taux d'intérêt, mais parce que (c'était le cas ces dernières années) les coûts de construction ont augmenté plus rapidement que ce que les gens ordinaires peuvent épargner comme fonds propres.

Je trouve que c’est une question intéressante. À quoi sert donc vraiment le tant vanté apport personnel ?! Comme ma petite fille me tient déjà éveillé en ce moment, je vais essayer de faire un calcul confus. Veuillez m’excuser si je fais une grosse erreur quelque part.

Supposons que Monsieur Untel (30 ans) soit fondamentalement solvable et obtienne un crédit, mais n’a pas d’apport personnel. Il prévoit d’acquérir un bien pour 350 000 (frais annexes inclus) et peut se permettre une mensualité de 1500 euros, mais souhaite être libre de dettes à 60 ans. Supposons aussi qu’il paie actuellement 500 euros de loyer hors charges, ce qui donne un taux d’épargne possible actuel de 1000 euros (mensualité future moins loyer actuel). Les prix de la construction augmentent de 1,5 % par an et il obtient 3 % d’intérêts sur son épargne.

Variante 1)
Il finance sans aucun apport personnel (110 %) dès la première année à un taux fixe de 3,13 % sur 30 ans. Il a terminé à 60 ans et a laissé 540 000.

Variante 2)
Il commence à épargner, 1000 euros chaque mois à 3 %.
Année 1 : 12 195 épargnés, prix de la construction à 355 250 --> Quotient 107 %
Année 2 : 24 755 épargnés, prix de la construction à 360 579 --> Quotient 103 %
Année 3 : 37 694 épargnés, prix de la construction à 365 988 --> Quotient 100 %

Variante 2.1 :
Il pourrait désormais assumer seul les frais annexes. Il resterait un besoin de crédit de 328 294 (366 k moins apport personnel), qu’il pourrait rembourser à un meilleur taux de 2,63 % sur 25 ans, ce qui le mènerait à 58 ans, et au final il verserait 447 616 euros à la banque… ou il continue à épargner.

Année 4 : 51 019 épargnés, prix de la construction à 371 478 --> Quotient 96 %
Année 5 : 64 745 épargnés, prix de la construction à 377 050 --> Quotient 93 %
Année 6 : 78 882 épargnés, prix de la construction à 382 706 --> Quotient 89 %
Année 7 : 93 444 épargnés, prix de la construction à 388 446 --> Quotient 86 %
Année 8 : 108 442 épargnés, prix de la construction à 394 273 --> Quotient 82 %
Année 9 : 123 890 épargnés, prix de la construction à 400 187 --> Quotient 79 %

Variante 2.2 :
Ici encore, un seuil serait à nouveau franchi et à condition que le niveau des taux n’ait pas fondamentalement changé au cours des 9 dernières années, il obtiendrait son besoin de crédit restant de 276 297 à 2,13 %, serait alors âgé de 57,5 ans, après un total de 18,5 ans de remboursement, terminé, et aurait versé 334 892 euros à la banque.

Partant du principe que même le plus ambitieux des épargnants finit par perdre l’envie d’une maison individuelle, ou que les enfants n’en bénéficieront plus, nous en resterons là et comparerons.

Variante 2.1 vs. Variante 1 :
Si Monsieur Untel avait construit/acheté la 4e année, il aurait versé son apport personnel de 37 694 euros, dépensé jusqu’ici un total de 18 000 euros supplémentaires pour le loyer et versé 447 616 euros supplémentaires à la banque au fil des ans ; soit en tout 503 310.
Il serait cependant déjà libre de dettes à 58 ans et pourrait placer ses 1500 euros pendant 2 ans à 3 %, ce qui lui rapporterait 37 133 euros supplémentaires. Au total, à 60 ans il se trouverait donc 73 823 euros mieux loti qu’avec la Variante 1, mais aurait dû renoncer au confort de la maison individuelle pendant 3 ans.

Variante 2.2 vs. Variante 1/Variante 2.1 :
S’il avait continué à épargner et construit/acheté la 10e année, il aurait versé son apport personnel de 123 890 euros, des loyers supplémentaires de 54 000 euros et 334 892 euros en plus versés au fil des ans. Soit en tout 512 782.
Il aurait fini à 57,5 ans et pourrait économiser pendant encore 2,5 ans 44 634 euros.
Par rapport à la Variante 1, il serait donc 71 852 euros mieux, mais par rapport à la Variante 2.1, il serait déjà 1 971 euros moins bien. Et bien sûr, il a renoncé à la maison individuelle pendant 9 ans.

------------------------

Je dois bien sûr admettre que les taux d’intérêt sont tirés par les cheveux. Voici donc un autre exemple, où la Variante 2.1(b) obtient déjà 2,13 % après 3 ans et Variante 2.2(b) même 1,63 % après 9 ans :

Variante 2.1b vs. Variante 1 :
S’il obtenait déjà 2,13 % la 4e année, il aurait terminé après seulement 23 ans, n’aurait versé que 415 983 à la banque et aurait donc dépensé en tout seulement 471 677.
De plus, il pourrait épargner jusqu’à 76 529 euros supplémentaires pendant les 4 ans restants jusqu’à ses 60 ans.
Au final, il serait donc 144 852 euros mieux loti qu’avec la Variante 1.

Variante 2.2b vs. Variante 1/Variante 2.1b :
S’il obtenait 1,63 % à la 9e année, il serait déjà terminé après 17,5 ans et paierait encore 318 200 à la banque. Avec l’apport et les loyers, cela lui coûterait au total 496 090.
En plus, il pourrait épargner encore 64 040 euros pendant les 3,5 années restantes jusqu’à ses 60 ans.
Il serait donc 107 950 mieux que avec la Variante 1, mais 36 902 euros moins bien qu’avec la Variante 2.1b.


Conclusion :
Même en supposant un taux d’intérêt de 1,63 % après 9 ans d’épargne (Variante 2.2b) contre 2,63 % après 3 ans d’épargne (Variante 2.1), l’avantage n’est que marginal, à savoir 34 127 euros sur 30 ans !
Les prix élevés de la construction grignotent tout simplement trop de l’épargne, si bien qu’au final, malgré des taux de crédit plus bas, il n’y a pas d’avantage perceptible.

Sans en faire le calcul, j’imagine qu’un apport personnel suffisamment important au début de l’épargne (par exemple un héritage) changerait nettement la balance en faveur d’une longue phase d’épargne, mais pour le « monsieur tout le monde », les longues périodes d’épargne ne semblent simplement pas rentables. De plus, je n’ai pris en compte ni les hausses de loyer, ni le risque d’une future hausse des taux d’intérêt, en supposant généreusement un taux de 3 % sur l’épargne.

Je pense toutefois que la plupart des gens se moquent relativement de ce que coûtera finalement l’aventure de la maison individuelle. L’important est de pouvoir et vouloir assumer la charge mensuelle due à la mensualité. Que cela génère finalement un gain, une perte ou une grande perte importe en fait peu. La qualité de vie ne se mesure pas en argent.

Mais comme je l’ai écrit au début : corrigez-moi s’il y a une erreur de calcul quelque part.

Il est important de pouvoir et de vouloir assumer la charge mensuelle de la mensualité. Que l'on réalise finalement un bénéfice, une perte ou une très grande perte joue probablement un rôle très secondaire. La qualité de vie ne peut tout simplement pas être représentée monétairement.

Je vois là la vraie valeur ajoutée des capitaux propres. Cela me permet de mieux dormir ensuite...

Même dans la construction de maison, tout ne rapporte pas toujours, mais c'est quand même régulièrement fait...

Ton commentaire n’est pas clairement compréhensible. Où vois-tu la valeur ajoutée des fonds propres ? Cela se réfère-t-il à la citation, ou s’agit-il d’une introduction à « Me fait mieux dormir » ?

Si c’est la deuxième option : n’est-il pas paradoxal que ce soit précisément l’option que tu considères nettement plus risquée qui te fait mieux dormir !?

Mis à part les financements complètement aventureux, qui étaient dès le départ déjà calculés de manière serrée, un financement échoue généralement par perte de revenu professionnel (invalidité, chômage, divorce). Dans ces cas, il importe peu que l’on ne puisse finalement plus rembourser « que » 100 000 ou bien beaucoup plus – la maison devrait être vendue.

Même si on n’en arrive pas à une vente aux enchères forcée, cela signifie presque toujours une opération à perte, car bien sûr personne ne veut payer tes coûts de crédit accumulés/les gains de placement manqués et il ne te reste pas non plus beaucoup de temps pour attendre un acheteur aussi généreux que possible.

Si tu as peu ou pas du tout apporté de fonds propres, tu te retrouves en insolvabilité des consommateurs et es libéré de tes dettes au bout de 3 à 6 ans – au détriment de la banque.
Si tu as toi-même apporté beaucoup de fonds propres, les pertes affectent d’abord ces derniers et avec un peu de chance tu finis à zéro ou tu rembourses le reste étalé sur les années suivantes. Avec un peu de malchance, il ne te reste ici aussi que l’insolvabilité des consommateurs, dont tu auras cependant amorti les pires conséquences pour la banque avec tes fonds propres.

Ce risque est bien connu de la banque et elle le reflète sous forme de taux d’intérêt plus élevés. Tu peux donc bien sûr économiser de l’argent avec (plus) de fonds propres, mais tu déplaces également les risques de la banque vers toi.

Je n'ai pas recalculé toute ta facture, mais un rendement garanti de 3 % sur les avoirs avec des taux de crédit immobilier de 2,x % ne fonctionne tout simplement pas.

Alors imagine un taux d'intérêt créditeur de 1%. Cela détériore les rendements des longues phases d'épargne, mais ne change rien au résultat fondamental des calculs.