Ces hypothèses sont cependant très fortement liées à la situation actuelle, donc "numériquement" instables - le taux optimal de fonds propres calculé (optimal uniquement en termes d’argent - tous les autres facteurs tels que la sécurité, le risque, la qualité de vie sont difficilement quantifiables) fluctue fortement même avec de petits changements dans tes hypothèses. Il faut donc que chacun regarde précisément sa situation (par exemple, j’ai encore d’anciens contrats d’épargne avec plus de 4 % d’intérêt) - et prendre en compte également tous les arguments non-monétaires. D’ailleurs, je considère ces derniers comme plus importants que quelques pourcentages possibles en plus ou en moins.
J’aimerais calculer le taux optimal de fonds propres, mais je dois avouer que je manque des compétences mathématiques nécessaires pour cela. Si tu pouvais le mettre sous forme de formule, je t’en serais vraiment reconnaissant.
J’ai donc essayé de m’en rapprocher en comparant exemplairement certaines hypothèses entre elles. Il est bien sûr facile de critiquer ces hypothèses, mais alors il faudrait aussi être concret pour qu’on puisse faire le calcul.
Jusqu’à présent, les taux d’intérêt sur l’épargne ont été mentionnés, que j’ai en réalité fixés à 3 %, ce qui est beaucoup trop élevé selon moi, ainsi que les prix de la construction, qui dans mon calcul incluent aussi les prix des biens immobiliers existants (2014-2015), lesquels ne sont par exemple pas aussi fortement affectés par l’inflation due à la réglementation sur l’économie d’énergie.
Ces deux facteurs tendent cependant plutôt à orienter le résultat contre un taux élevé de fonds propres.
Pour la PI, ce sont les montants (dettes) qui comptent, pour savoir si cela "vaut le coup" ou est faisable ou non. On ne peut certainement pas le dire de manière aussi générale.
La couverture coûte sûrement un peu, mais en aucun cas autant que tu le suggères. Aujourd’hui, tout le monde est assuré d’une manière ou d’une autre (oui, j’ai aussi assuré ma maison et ma vie), et accumuler des fonds propres pourrait aussi être considéré comme une assurance.
La pertinence de la PI est sans doute très individuelle (p. ex. chômage temporaire vs invalidité permanente). Je pars cependant du principe que, avec un revenu réduit et des dettes >100k, la PI sera plutôt utilisée.
Ce que coûte la couverture via des fonds propres, on peut l’estimer grossièrement :
Paiement de loyer pendant la phase d’épargne + prix de construction en hausse - intérêt sur le capital
(selon la situation du marché, on économise un peu grâce à un taux d’intérêt plus bas dû au capital propre plus élevé, ou on paie plus parce que les taux sont globalement montés entre-temps)
Personne n’a encore de boule de cristal fonctionnelle pour l’avenir. Il se peut par exemple qu’avec la hausse des taux dans 6-7 ans, beaucoup de ceux qui ont construit sans fonds propres aient des problèmes pour le financement suivant, et qu’on puisse alors acquérir des maisons assez bon marché. Heureux celui qui aura alors des fonds propres et pourra saisir l’opportunité. Qui sait ? Ou ça se passera autrement ? Ce qui aurait été financièrement mieux, on ne le saura qu’après coup !
Exact, personne ne peut prédire l’avenir. On pourrait toutefois s’accorder sur le fait que les taux ne peuvent guère baisser de 1 % à l’avenir, alors que vers le haut, presque tout est possible.
Dans mes calculs, j’ai supposé qu’on utilise une fixation de taux suffisamment longue, sinon même un emprunteur à 110 % ne paierait pas 3,13 %. Le "risque de taux" repose donc presque exclusivement sur l’épargnant qui ne sait pas comment seront les taux à la fin de sa phase d’épargne.
Si entre-temps les prix de l’immobilier chutent, si l’État introduit de nouvelles exigences ou subventions, si on gagne à la loterie, divorce, a des quintuplés ou si l’apocalypse zombie éclate, personne ne peut le savoir à l’avance - cela concerne tout le monde à tout moment.
J’ai directement investi de l’argent et je me suis ainsi sûrement prémuni contre une "vente forcée". Mais cet argent ne me manque pas.
Je pense que tu me comprends mal. Quand je parle de dépenses dans ce contexte, je ne parle pas des fonds propres en soi, mais des coûts liés à leur constitution (voir ci-dessus). Et ces derniers te manquent (ainsi qu’à tout non millionnaire), et c’est à cela que je faisais référence quand je disais que dans la longue liste des "sécurités" (tu peux aussi dire "coûts indispensables à l’avenir"), certains postes sont beaucoup plus importants ou probables (p.ex. l’achat d’une nouvelle voiture).
Avec moins de fonds propres, j’aurais dû financer la voiture, ce qui aurait été définitivement plus cher en tout.
Cela, je l’ai déjà lu ici dans le forum dans un autre contexte. Tu as financé la voiture, car tu dois encore de l’argent à la banque pour la maison. C’est un problème auquel tout propriétaire est confronté ; tout argent dépensé au cours de la phase de remboursement est grevé d’intérêts, et plus il reste "immobilisé" longtemps, plus cela coûte cher.
Par ailleurs, un autre argument est bien sûr la flexibilité, aussi lors de la construction. On n’a pas à courir derrière les factures, les réceptions et les demandes de paiement, on peut presque toujours obtenir le rabais de paiement comptant (parfois plus en négociant), on n’a pas à compter chaque euro, ni à collecter chaque facture de bricolage en auto-exécution, etc. On peut aussi payer certaines choses en liquide aux artisans.
Bon point !
Voir ci-dessus, le "calcul" ou les hypothèses ne sont pas universels, mais des exemples particuliers. Nous t’avons expliqué objectivement de nombreuses raisons. Je le dis très clairement : l’argent n’est pas tout ici non plus (si c’était une question de calcul, on ne construirait pas de maison). J’évalue ici de nombreux risques plus haut (par rapport à l’€€€). Je pense que d’autres le font aussi - sinon il n’y aurait pas d’assurances.
Il va de soi qu’on ne peut pas faire de calcul universel, chaque prêteur, chaque emprunteur, chaque maison, chaque jour est différent, et il existe donc de nombreux financements individuels. Les exemples devaient toutefois représenter dans leur structure un cas plausible à partir duquel on peut faire des réflexions sur le financement "optimal" en termes de fonds propres. Mon objectif principal était de remettre en question le dogme "tu as besoin de X % de fonds propres".
Je comprends que la sécurité est importante pour beaucoup de gens. Je suis simplement sceptique quant à son importance réelle. Combien de personnes ici n’ont pas d’assurance invalidité (ou pas suffisamment), car c’est tout simplement trop cher pour elles ? Mais quand il s’agit de se mentir à soi-même lors d’un financement immobilier, l’argent (au nom de la sécurité) ne joue soudainement plus aucun rôle (je ne parle pas de toi !). Comment cela s’explique-t-il ?