储蓄新手对“粗略”计划的合理性有疑问

我认为在这种情况下，与收入相比，建筑项目是划算的，因此利率较低。关于不确定性，我觉得还款比例相当低，但根据工资，额外还款很容易做到，这样也可以不用自有资金。
相比收入，我的建筑项目贵了很多，但我能提供大量自有资金，并且获得了相同的总利率（虽然近三年前利率水平稍高）。

抱歉，这周我时间比较少，但这个话题依然让我非常着迷（抱歉，也@Mattheu）。

: 但是3%的数据长期来看是不准确的（嘿，而且在这些金额下也能实现超过1%的利息）。根据德国联邦统计局的数据，从2000年到2014年，新建筑的平均利率总共略低于1.5%（“老”联邦州，而新联邦州的成本增长更低！）。

此外，我们还可以比较2036年建筑物不同的价值（20年旧、价值35万欧元 vs 10年旧、价值47万欧元，销售价值差别很大！）。但结果只是显示我一直在说的内容；只是可能没有说得足够清楚（？）

所选择的2000年至2014年这一时期扭曲了结果，因为众所周知，自2008/2009年起我们经历了“金融危机”，这对建筑贷款利率产生了巨大影响。反过来，建筑贷款利率正推动自有房产的趋势，在这种市场环境下价格必然上涨。如果结果仍是我估算的1.5%，那就支持了我的假设。

另外，比较建筑物价值差异仅仅是因建筑物年龄（折旧）不同， 已经通过维护储备考虑到了这一点。其他方面的“标准”几乎相同。

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没有人批评这些假设。假设本身的“本质”就是估计，没有人知道未来如何发展；而且每个人的情况可能不同。否则它就是事实/真相。因此，无论是最佳自有资金比例还是仅仅是货币方面的，无法计算出通用的“公式”。只能用尽可能具体的假设，根据自身当前情况估算是储蓄好还是不储蓄好——并权衡财务差异和风险、利弊。

我们应该建立一个表格，输入假设值，最终显示差异，然后每个人都可以输入自己的情况来了解答案。[ /Quote]




确实无法制定“通用”的规则来确定“最佳”自有资金比例（尽管总有人提出一些莫名其妙的百分比）。但为什么公式就不行呢？公式的目的正是用任意（个性化）参数生成结果。

使用假设本身就是一个问题，所有人都会遇到（收益率、建筑价格、要求、贷款利率等等）。对此介意的人宁愿根本不要考虑储蓄自有资金，因为这情况下假设会更多。


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我想你这里误解了“整体”关系。我其实不是在融资车，而是仍在融资房子。债务毕竟还是债务，但融资车可能更贵（利息，尤其是如果想100%融资的话），而不是融资房子。否则我可以说，我每天都在“融资”用餐，因为我还欠银行房贷的钱。写作也是用融资的纸张。我的电脑更是如此！（顺带一提，我已经为房子做了最高额的特别还款，所以没有多余资金闲置）。

显然，更高的还款额节省复利，这同样影响储蓄者和非储蓄者，因此又不太符合主题。比较时应当是同样条件与同样“操作”或支出。

此外，根据计算，储蓄的成本也不高，我们比较的也不是已有资金，而是（若不卖房）谁在30年后负债更少或无债。可是这期间的20年，你也没有钱买车，养孩子或其他。

最重要的是中间这几年——尤其开始的几年——如果无自有资金融资，头15年一定更难、更有风险，因为没有储备。[ /Quote]


房子、车、假期，没关系——你借了钱，每年付利息。根据融资形式，这显然比普通消费贷款利率低，但支付时间更长。你可以算算，1万欧元按2%利率借15年，和按5.5%利率借5年，哪种利息更多。

确实，你会吃用融资的钱吃饭，用融资的纸写字，用融资的电脑打字，电脑用的电也是融资的，我之前说过，所有负债者都会遇到这个问题。

这几乎适用于所有购房者，但我只是想说，储蓄阶段的亏损（明显不影响“非储蓄者”）会导致其他地方资金缺失，本来那笔资金可能更“合理”投资（这里就不展开了）。

说回亏损的问题，我们可以就具体数字争论很久，但无法达成结论，比如我们不知道未来10年利率如何变化。你无疑要支付储蓄期的租金和上涨的建筑价格。相比之下，是你储蓄资金的收益。如果建筑贷款利率下降或持平，你会额外节省利息；利率上升，则费用将增加——最终金额仍然可观。

至于另外还会不会有车、孩子、假期等开支，对这分析没影响。我们看一个30年时间范围，观察“汉斯·梅尔”整体为他房子支付了多少费用。无论他是否有足够的缓冲，去北海或塞舌尔度假，开奇亚还是宝马，养两个还是九个孩子——都无关紧要，因为我们只看他的融资方案（或替代方案），不跟马克斯·穆斯特曼比较。

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所谓“最优”因人而异。论坛里大多数回复者都会结合提问者的具体信息作答，所以没法笼统谈论“教条”。不过大家大致同意至少要准备“附加费”（通常根据地块需求快到4万欧以上）+一定百分比，我们对此还在讨论。

我觉得我们应先确定计算所需参数（哪些参数，而非数值），做个表格，每人自己决定能承担多少风险，或哪种方案更适合自己。[ /QUOTE]


我不这么认为。唯一不同的是每人的还款金额和最长期限，由此决定贷款最高额度，或者相应的储蓄额。

至于融资结构（住房储蓄、续贷等）、可能的补贴、不同银行利率、可行性研究、生活成本讨论，这些不必在此考虑，因为都已计入还款或贷款额中，或者对所有人都一样。“最优”（财务角度）最终取决于“总成本：贷款额”的比值，我们就在谈这个。

由于在相同利率和相同期限下，总成本与贷款金额的比例始终相同，因此无论取哪个贷款金额或利率作为例子，都没有影响。如果以表格形式展示一个任意建筑项目（110%）在0.5%到10%利率、30年期限内的分期付款，则“总成本:贷款金额”的比例在1.08:1至3.16:1之间。

如果有比建筑项目所需更多的“可自由支配”收入，可以用来缩短贷款期限，因此这里还列出了较短贷款期限的比例：

25年期限内，该比例为1.06:1至2.73:1
20年期限内，该比例为1.05:1至2.32:1
15年期限内，该比例为1.04:1至1.93:1
10年期限内，该比例为1.03:1至1.59:1
5年期限内，该比例为1.01:1至1.28:1

因此，根据利率和期限的不同，如果无自有资金以“110%”融资，偿还给银行的金额介于原始贷款金额的101%到316%之间。现在我们关心的是自有资金使用后这些数字是如何变化的。

这里以40万欧元为例，假设储蓄额为1500欧元（相当于无自有资金且该贷款金额的利率为2.11%、期限为30年时的月供；总成本：54万欧元，比例1.35:1），并计算在储蓄阶段成本增长（1.5%）情况下，自有资金的储蓄时长。暂且不考虑租金！

40万的10% = 40,000 / 1500 = 26.67个月 = 2.22年

40万的30% = 120,000 / 1500 = 80个月 = 6.67年

40万的50% = 200,000 / 1500 = 133.33个月 = 11.11年

由于价格上涨按年计算而非精确到日，计算自有资金所需储蓄时间时，10%储户以3年后的价格上涨为基础，30%储户以7年价格上涨为基础，50%储户以12年价格上涨为基础，以此补偿储蓄期间的价格增长。

3年后，年收益率1.5%下，10%自有资金储户积累了55,259欧元。房价此时为418,271欧元，达到13%的目标比例。
7年后，年收益率1.5%下，30%自有资金储户积累了132,885欧元。房价此时为443,983欧元，达到29.93%的目标比例。
12年后，年收益率1.5%下，50%自有资金储户积累了236,649欧元。房价此时为478,247欧元，达到49.48%的目标比例。

由此得出以下贷款金额及总成本与贷款金额的比例：

10%自有资金：418,271（贷款金额）－55,259（自有资金）= 363,012贷款金额。月供保持在1500欧元，决策时剩余期限27年，最大利率可达到2.27%。此时“总成本:贷款金额”的比例为1.29:1。如果利率仍为2.11%，则贷款期限缩短8.5个月，比例为1.26:1。

30%自有资金：443,983（贷款金额）－132,885（自有资金）= 311,098贷款金额。月供保持1500欧元，决策时剩余期限23年，最大利率可达到2.61%。比例为1.23:1。如果利率仍为2.11%，期限缩短18个月，比例为1.17:1。

50%自有资金：487,247（贷款金额）－236,649（自有资金）= 250,598贷款金额。月供保持1500欧元，决策时剩余期限18年，最大利率可达到2.98%。比例为1.15:1。如果利率仍为2.11%，期限缩短18个月，比例为1.10:1。

如果实际上每月“剩余”2500欧元，且用于同一房屋融资，即“建造规模更小”，会发生什么？

无自有资金时，40万欧元2.11%利率贷款，期限定为15.67年，总成本比例为1.18:1。

追求10%自有资金者节省16个月，价格上涨按2年计算。
追求30%自有资金者节省48个月，价格上涨按4年计算。
追求50%自有资金者节省80个月，价格上涨按7年计算。

由此得出以下剩余贷款金额及其剩余贷款期（以15.67年作为基准）：

10%自有资金：412,090（贷款金额）－60,941（自有资金）= 351,149贷款金额。月供保持2500欧元，剩余期限13.67年，最大利率可达2.32%。比例为1.14:1。如果利率仍为2.11%，贷款期限缩短至13.46年，比例为1.13:1。

30%自有资金：424,545（贷款金额）－123,724（自有资金）= 304,545贷款金额。月供保持2500欧元，剩余期限11.67年，最大利率可达2.43%。比例为1.12:1。如果利率仍为2.11%，贷款期限缩短至11.43年，比例为1.09:1。

50%自有资金：443,983（贷款金额）－221,475（自有资金）= 222,508贷款金额。月供保持2500欧元，剩余期限8.67年，最大利率为3.67%。比例为1.08:1。如果利率仍为2.11%，贷款期限缩短至8.07年，比例为1.04:1。

这些繁杂的数据可以这样理解：

大多数购房者会根据所需月供额度进行反推，即先确定每个月“需要”的钱数，剩余部分即为月供。然后基于此月供，按所需利率和期限计算可贷金额，即购房最大预算。示例中为1500欧元/月、30年、2.11%利率，对应400,000欧元贷款。但同样可以用1000欧元/月、3%利率、30年来计算最大贷款237,000欧元，比例关系不变。

在此基础上（最大贷款额度被充分利用的前提下）开始储蓄自有资金，可以在利率不变的情况下通过间接缩短剩余贷款期限节省9%到25%的原贷款金额。具体绝对节省数因不同储蓄时长和贷款金额而异。

此时当前冷租金变得重要，因为储蓄期内的租金支出会消耗资金。以10%自有资金为例，通过储蓄节省的绝对金额为房价418,271的9%，即37,644欧元。3年储蓄期内，最大可承受冷租金为1046欧元。实际租金如果低于此额，则可节省；若高于则存钱成本上升。30%自有资金时最大冷租金为951欧元，50%自有资金则应低于846欧元。

另一方面，贷款还款速度更快，储蓄收益（按年利率1.5%计）分别为10%自有资金12,825欧元，30%和50%则为27,322欧元。举例而言，若每月仅支付500欧元冷租金并储蓄50%自有资金，最终可节省约77,000欧元。

作为替代方案，可在不缩短贷款期限的前提下接受稍高利率。该利率上浮为0.16%至0.87%，否则成本增加过大。

令我个人惊讶的是，未充分利用最大贷款额度的计算结果。若每月可支配2500欧元，理论上可负担超过660,000欧元、2.11%利率、30年期限的贷款。但仅贷款40万欧元，110%融资者约16年还清贷款，同时间内储蓄自有资金仅能节省5%至14%（最大冷租金依次为859、796、740欧元），贷款时期缩短仅数月，可额外储蓄约15,000欧元。

反过来，若贷款期限不变，允许利率上浮范围为0.21%至1.56%。

tl;dr

在当前利率环境下，根据个人情况，积攒自有资金确实可能带来财政上的节省， 如果你的储蓄能获得可接受的回报率，相对于之后的还款额，支付的冷租金相对较少，并且预计需要支付很长时间（20年以上）。较高的自有资金比例相较于更长的积攒时间带来的收益越来越少，并且伴随着巨大的利率风险！

然而，如果把钱存放在活期账户里，已经租住房屋（甚至还经常面临租金上涨），且最多只打算偿还15年，那么积攒自有资金很可能会赔钱。

撇开纯粹的财务因素不谈，仍有许多理由选择积攒自有资金。无论是为了防范收入损失及由此导致的破产，还是为了在融资银行面前获得更大的独立性。另一方面，超过10年的等待买房时间也是一个可以理解的个人原因，使得长期积攒阶段不被看好。

依然适用的是：我基本上对这方面知之甚少，如果有人发现错误，尽管指出我并喊“哈哈！”

XOXO

我仍然认为做了太多假设——必须做出这么多估计，即使计算正确，结果也不可靠。即使结果正确，也不确定是否在经济上划算。因为利率和担保因素非常个别化，所以这也不能一概而论——例如，一个公务员夫妻用很少的自有资金肯定能得到比一个有大约自有资本的个体经营者更好的利率——仅是粗略示例。除此之外，我仍然必须反对只考虑房屋价值贬值这一点，法定标准在7年以上肯定会有所不同，价格上涨不仅是市场原因，还有其他“建筑方式”。例如，电动卷帘门也越来越常见，等等（房屋建筑材料等方面也有进步）。此外，没有考虑通货膨胀和加薪。我主张，对于一个公式来说，这些参数总体上太多了，不值得这样做。

我基本上同意你关于假设的看法。唯一的问题是“我们应该如何应对这些假设？”
在房屋融资这个话题上，难免要处理各种假设。通常从计划的还款额度开始，“我们真的负担得起吗？”，再到“如果收入中断会怎样？”，甚至“十年后情况会怎么样？我们的资金是否更多/房地产价格是否暴跌/利率是否（仍然）更低？”
但基本原则是：如果还在储蓄，那么还必须额外考虑未来利率水平的估计。因此，110%融资在这方面提供了更多的“保障”。
当然，根据个人情况会有不同的利率和不同的“保障”（公务员与自由职业者），但我们不关心别人是否可能有更好的起点，只关心具体情况下的实际情况。
顺便说一句，我并不认为需要做很多假设。建筑价格的发展相对容易估计（在大多数情况下甚至可以查到当地的情况），自有资金的收益率波动不大，利率在1-2年内的预测也相对准确。难点主要是四五年甚至更长的时间范围，这正是“储蓄者”面临的挑战。
关于价值损失，大家可以有不同看法。确实更严格的规定会在某种程度上强制提高标准，这也会影响建筑价格，但主要驱动力更可能是通胀（包含工资增长）和市场环境。