Débutant en épargne avec des questions sur la plausibilité du plan "grossier"

Saruss met le doigt sur le problème

Et ne pensez pas seulement à PI. Pour moi, un scénario envisageable (un peu tiré par les cheveux) : dans 10 ou 15 ans, nous en aurons assez de l'Allemagne et voudrons émigrer. Alors, nous vendrons et un joli capital de départ restera. Pour le financier sans apport personnel, cela semble certainement très différent.

Cordialement, Steffen

Et ne pensez pas uniquement à PI. Pour moi, un scénario envisageable (un peu tiré par les cheveux) : dans 10 ou 15 ans, nous en aurons assez de l'Allemagne et voudrons émigrer. Alors nous vendrons et un joli capital de départ restera. Pour le financier sans apport personnel, c’est sûrement très différent.

Si le calcul est correct, celui qui met peu d’apport personnel aura même remboursé la maison à la même époque (par exemple à 50 ans). Ce n’est donc pas vraiment un argument, pas plus que l’argument de la maladie. Ceux qui épargnent un apport personnel restent simplement plus flexibles plus longtemps.

Si le calcul est correct, alors celui qui investit peu de fonds propres aura remboursé la maison à âge égal (par exemple à 50 ans). Ce n'est donc pas vraiment un argument, pas plus que l'argument de la maladie. Les épargnants en fonds propres restent simplement plus flexibles plus longtemps.

Tu considères un aspect "faux" à l'endroit concerné. Sans fonds propres, on a pendant de nombreuses années la situation où il reste encore des dettes lors de la vente, donc on a absolument des dettes. À partir d'un certain montant de fonds propres, ce n'est plus le cas. Il serait maintenant important de connaître le moment à partir duquel cela s'équilibre. Par ailleurs, construire devient certes plus cher si on épargne plus longtemps, mais aussi en raison des réglementations plus strictes ; c’est-à-dire qu’on augmente aussi les valeurs, et on n’obtient pas simplement la même maison pour plus d’argent, mais une meilleure.

Les prix de la construction n’augmentent pas seulement parce qu’il y a soudainement d’autres réglementations. Notre maison Kfw70 (signature du contrat 2012) est quand même moins chère que les maisons standards actuelles, mais pas forcément moins bonne.

Nous avions aussi environ 20 % de fonds propres typiques. À cause du retard de la construction, ce taux était probablement même supérieur à 25 % à la fin. Je n’aurais pas non plus voulu construire sans fonds propres.
Pourtant, je peux comprendre le sens du calcul.

L’effet du calcul de s’amplifie même si des enfants arrivent. Alors on doit éventuellement déménager, il faut encore de l’argent pour le déménagement et les meubles, car les anciens ne rentrent plus, le loyer augmente, etc. Tout cela repousserait toujours davantage la construction de la maison.

Les prix de construction n'augmentent pas seulement parce qu'il y a soudainement d'autres réglementations. Notre maison KFW70 (signature du contrat en 2012) comparée aux maisons standards actuelles est quand même moins chère, mais pas nécessairement moins bonne.

Si tu peux économiser 20 % à 25 % de fonds propres en 3-4 ans, tu as raison. Mais, si tu économises aussi vite (alors que tu es locataire), cela vaut la peine selon les calculs de Vanben d’épargner. Avec un taux d’épargne aussi élevé, le taux d’intérêt baisse très fortement pendant la période grâce à une meilleure valeur de nantissement. Dit ainsi, ton argument est "pro-fonds propres". Il s’agit plutôt de la situation où l’on doit épargner plus longtemps pour les fonds propres/est plus faible financièrement. Et alors, une partie de l’augmentation vient aussi des réglementations, avec peu d’argent on construit plutôt selon la réglementation sur les économies d’énergie et pas une maison KfW particulièrement chère.

Nous avions aussi les typiques environ 20 % de fonds propres. À cause d’un retard dans la construction, c’était probablement même plus de 25 % à la fin. Je n’aurais pas voulu construire sans fonds propres non plus.
Cela dit, je peux comprendre le sens du calcul.

Bien sûr. Mais regarde tous les résultats du calcul. Avec les hypothèses que fait Vanben, il est définitivement intéressant financièrement d’avoir un peu de fonds propres. Sur ce point nous sommes donc tous d’accord en fait. La question est juste à partir de quel montant en % du coût total il ne vaut plus la peine d’épargner davantage.
Et à ce stade, les calculs sont bien sûr fragiles, car les résultats ne sont pas stables numériquement, c’est-à-dire qu’avec de petits changements dans les hypothèses, le taux de fonds propres monétairement le plus efficace change, donc le taux optimal est à la fois très individuel et ne peut être déterminé de manière vraiment sûre qu’avec une boule de cristal fonctionnelle (développement futur !).
Ce qui est important et toujours pas pris en compte ce sont les aspects non monétaires, qui n’apparaissent toujours pas dans les calculs. Et il n’a donc aucun sens de toujours se référer aux calculs.

L’effet du calcul de se renforce même encore quand des enfants arrivent. Alors il faut peut-être déménager, il faut encore de l’argent pour le déménagement et le mobilier, car les anciens ne rentrent plus, le loyer augmente, etc. Tout cela repousserait alors la construction de la maison encore plus longtemps.

C’est assez spéculatif. Si on avait besoin de beaucoup plus d’argent avec les enfants, on aurait besoin du même argent aussi si on avait déjà construit. Si on a déjà construit sans fonds propres et qu’il faut supporter une mensualité élevée, cela peut devenir critique.
Au moins dans "mon monde", ce n’est pas la cigogne qui apporte les enfants de façon surprenante, mais surtout si on envisage de construire, ils arrivent de façon très planifiée (chez nous dans l’année et le mois désirés…). Si les enfants arrivaient de manière imprévue, ce serait encore pire si on a déjà une maison – la planification (programme des pièces, etc.) est-elle alors encore valable ? Peut-on encore se permettre le crédit et les coûts ?

Oui, personnellement je suis pour les fonds propres. Pour cela, je n'ai pas besoin d'avoir 50 %.
Ma femme est personnellement marquée et déteste en fait les crédits (faillite des parents à cause des usines restituées après la réunification). Et moi aussi, je vais faire trois XXX au calendrier lorsque le crédit sera, espérons-le, remboursé au plus tard dans 15 ans. Pourtant, nous avons un crédit à gérer.

Je pense que les 20-25 % de fonds propres indiqués historiquement n'étaient pas si mauvais, bien qu'ils proviennent d'un autre niveau de taux d'intérêt. D'un point de vue économique, cependant, je donne raison à que, avec le niveau de taux actuel, il n'a pas vraiment de sens d'épargner autant, car non seulement les prix des maisons augmentent, mais aussi les prix des terrains. Je ne parle pas ici de financements à 110 %.
Ceux qui peuvent vivre avec le fait d'être pas seulement endettés mais théoriquement surendettés pendant 3 à 5 ans peuvent le faire volontiers. Il y a assez d'autres personnes qui prennent des crédits à la consommation pour des téléviseurs/téléphones/vacances, ce que je trouve bien pire. Je ne veux ni l'un ni l'autre.

Dans mon intervention, je ne parlais pas des coûts pour l'entretien des enfants, mais uniquement des coûts liés à un déménagement supplémentaire dans un appartement plus grand. Pour les « épargnants de fonds propres et constructeurs de maison autour de 30 ans », avec l'âge croissant, la question des enfants avant la construction d'une maison est simplement plus probable que pour les « constructeurs de maison immédiats de moins de 30 ans ». Avec un enfant (des enfants), un appartement pas cher de 2 pièces ne suffit peut-être plus, de sorte qu'un déménagement supplémentaire devient simplement nécessaire.
Cela réduit d'abord les fonds propres et épargner en plus du loyer devient encore plus difficile.