चूंकि कुल व्यय और निर्माण राशि का अनुपात समान ब्याज दर और समान अवधि पर हमेशा समान रहता है, इसलिए यह कोई फर्क नहीं पड़ता कि किस निर्माण राशि या किस ब्याज दर को उदाहरण के तौर पर लिया जाए। यदि किसी भी निर्माण परियोजना (110%) के लिए ब्याज दर 0.5% से 10% के बीच और अवधि 30 वर्षों की हो, तो किस्तों को सारणीबद्ध रूप में प्रस्तुत किया जाए, तो "कुल व्यय:निर्माण राशि" का अनुपात 1.08:1 से 3.16:1 तक होता है।
जो लोग अपने निर्माण परियोजना के लिए आवश्यक राशि से अधिक "मुक्त" आय रखते हैं, वे इसके द्वारा अवधि को कम कर सकते हैं, इसलिए यहाँ छोटी अवधि के लिए भी अनुपात दिए गए हैं:
25 वर्षों की अवधि पर अनुपात 1.06:1 से 2.73:1 तक होता है
20 वर्षों की अवधि पर अनुपात 1.05:1 से 2.32:1 तक होता है
15 वर्षों की अवधि पर अनुपात 1.04:1 से 1.93:1 तक होता है
10 वर्षों की अवधि पर अनुपात 1.03:1 से 1.59:1 तक होता है
05 वर्षों की अवधि पर अनुपात 1.01:1 से 1.28:1 तक होता है
इस प्रकार ब्याज दर और अवधि के आधार पर, यदि बिना अपनी पूंजी के "110%" वित्तपोषण किया जाए, तो बैंक को मूल निर्माण राशि के 101% से 316% तक वापस करना पड़ता है। अब हमें यह जानना है कि अपनी पूंजी का उपयोग करने से ये आंकड़े कैसे बदलते हैं।
मैं यहाँ एक उदाहरण के रूप में 400,000 यूरो लेता हूँ और 1500 यूरो की बचत दर मानता हूँ (जो बिना पूंजी के 2.11% ब्याज पर 30 वर्षों के लिए इसी निर्माण राशि के लिए भुगतान योग्य किस्त के बराबर है; कुल व्यय: 540,000, अनुपात 1.35:1) और बचत अवधि की गणना करता हूँ, जिसमें बचत अवधि के दौरान लागत वृद्धि (1.5%) को ध्यान में रखा गया है। किराया फिलहाल बाहर रखेंगे!
400k का 10% = 40,000 / 1500 = 26.67 महीने = 2.22 वर्ष
400k का 30% = 120,000 / 1500 = 80.00 महीने = 6.67 वर्ष
400k का 50% = 200,000 / 1500 = 133.33 महीने = 11.11 वर्ष
चूंकि मूल्य वृद्धि वार्षिक होती है, न कि दैनिक, इसलिए 10% के लिए 3 साल बाद की मूल्य वृद्धि, 30% के लिए 7 साल बाद की, और 50% के लिए 12 साल बाद की मूल्य वृद्धि को आधार मानते हुए, पूंजी की अतिरिक्त गणना की जाएगी ताकि इस मूल्य वृद्धि को बचत के द्वारा संतुलित किया जा सके।
3 वर्षों के बाद 10% पूंजी बचाने वाले ने 1.5% रिटर्न पर 55,259 यूरो बचा लिए हैं। घर की कीमत अब 418,271 हो गई है। यह 13% - कोटा पूरा हुआ।
7 वर्षों के बाद 30% पूंजी बचाने वाले ने 1.5% रिटर्न पर 132,885 यूरो बचा लिए हैं। घर की कीमत अब 443,983 हो गई है। यह 29.93% - कोटा पूरा हुआ।
12 वर्षों के बाद 50% पूंजी बचाने वाले ने 1.5% रिटर्न पर 236,649 यूरो बचा लिए हैं। घर की कीमत अब 478,247 हो गई है। यह 49.48% - कोटा पूरा हुआ।
इसके अनुसार कुल ऋण और कुल व्यय से निर्माण राशि का अनुपात निम्न होगा:
10% पूंजी: 418,271 (निर्माण राशि) – 55,259 (पूंजी) = 363,012 ऋण। समान 1,500 यूरो/माह की किस्त और इच्छित निर्णय समय तक शेष 27 वर्षों के लिए, ब्याज अधिकतम 2.27% हो सकता है। "कुल व्यय:निर्माण राशि" अनुपात तब 1.29:1 होगा। यदि ब्याज अभी भी 2.11% हो, तो अवधि 8.5 महीने कम होगी और अनुपात 1.26:1 होगा।
30% पूंजी: 443,983 (निर्माण राशि) – 132,885 (पूंजी) = 311,098 ऋण। समान 1,500 यूरो/माह की किस्त और इच्छित निर्णय समय तक शेष 23 वर्षों के लिए, ब्याज अधिकतम 2.61% हो सकता है। अनुपात तब 1.23:1 होगा। यदि ब्याज अभी भी 2.11% हो, तो अवधि 18 महीने कम होगी और अनुपात 1.17:1 होगा।
50% पूंजी: 487,247 (निर्माण राशि) – 236,649 (पूंजी) = 250,598 ऋण। समान 1,500 यूरो/माह की किस्त और इच्छित निर्णय समय तक शेष 18 वर्षों के लिए, ब्याज अधिकतम 2.98% हो सकता है। अनुपात तब 1.15:1 होगा। यदि ब्याज अभी भी 2.11% हो, तो अवधि 18 महीने कम होगी और अनुपात 1.10:1 होगा।
लेकिन क्या होता है यदि वास्तव में आपके पास प्रति माह 2,500 यूरो "बाकी" हों और उसी घर को वित्तपोषित किया जाए, यानी आप अपेक्षा से "छोटा" निर्माण करें?
बिना पूंजी के 2.11% ब्याज पर 400k पर अवधि 15.67 वर्षों तक घट जाएगी और अनुपात 1.18:1 होगा।
10% पूंजी के लिए, बचत होगी 16 महीने, हम 2 वर्षों की मूल्य वृद्धि मानेंगे।
30% पूंजी के लिए, बचत होगी 48 महीने, हम 4 वर्षों की मूल्य वृद्धि मानेंगे।
50% पूंजी के लिए, बचत होगी 80 महीने, हम 7 वर्षों की मूल्य वृद्धि मानेंगे।
इसे आधार बनाकर, शेष ऋण और शेष अवधि (15.67 वर्षों के तुलनात्मक अवधि के संदर्भ में) होगा:
10% पूंजी: 412,090 (निर्माण राशि) – 60,941 पूंजी = 351,149 ऋण। समान 2,500 यूरो/माह की किस्त और इच्छित निर्णय समय तक शेष 13.67 वर्षों के लिए, ब्याज अधिकतम 2.32% हो सकता है। अनुपात 1.14:1 होगा। यदि ब्याज अभी भी 2.11% हो, तो अवधि 13.46 वर्षों पर घटेगी और अनुपात 1.13:1 होगा।
30% पूंजी: 424,545 (निर्माण राशि) – 123,724 (पूंजी) = 304,545 ऋण। समान 2,500 यूरो/माह की किस्त और इच्छित निर्णय समय तक शेष 11.67 वर्षों के लिए, ब्याज अधिकतम 2.43% हो सकता है। अनुपात 1.12:1 होगा। यदि ब्याज अभी भी 2.11% हो, तो अवधि 11.43 वर्षों पर घटेगी और अनुपात 1.09:1 होगा।
50% पूंजी: 443,983 (निर्माण राशि) – 221,475 (पूंजी) = 222,508 ऋण। समान 2,500 यूरो/माह की किस्त और इच्छित निर्णय समय तक शेष 8.67 वर्षों के लिए, ब्याज अधिकतम 3.67% हो सकता है। अनुपात 1.08:1 होगा। यदि ब्याज अभी भी 2.11% हो, तो अवधि 8.07 वर्षों पर घटेगी और अनुपात 1.04:1 होगा।
अब इन अनेक आंकड़ों का अर्थ निकाला जा सकता है:
अधिकांश इच्छुक अपनी पसंदीदा मासिक किस्त निकालेगे, अर्थात यह देखा जाएगा कि मासिक कितना पैसा "ज़रूरी" है और जो बचता है, वही किस्त होगी। अब इस किस्त को आधार मानकर देखा जाएगा कि किस ब्याज दर और अवधि पर कितना ऋण मिलेगा, और यही अधिकतम कीमत होगी जो घर के लिए दी जा सकती है। उदाहरण में 1,500 यूरो/माह 30 वर्षों के लिए 2.11% ब्याज पर 400,000 ऋण बनता है। लेकिन 1,000 यूरो की किस्त 3% ब्याज पर 30 वर्षों के लिए अधिकतम 237,000 ऋण दे सकता है – इससे अनुपातों में कोई बदलाव नहीं होगा!
जो लोग इन शर्तों (अधिकतम ऋण राशि का पूरा उपयोग) के तहत पूंजी बचाना शुरू करते हैं, वे समान ब्याज दर पर शेष अवधि को अप्रत्यक्ष रूप से कम करके मूल निर्माण राशि के 9% से 25% तक की बचत कर सकते हैं। वास्तविक संख्याएँ अलग होंगी क्योंकि बचत अवधि के अनुसार निर्माण राशि भिन्न होगी।
यहाँ वर्तमान मूल किराए का विषय भी महत्वपूर्ण हो जाता है, क्योंकि यह बचत अवधि के दौरान धन की हानि करता है। उदाहरण में 10% पूंजी बचाने से लगभग 9% की बचत हुई, यानी 37,644 यूरो। इसका अर्थ है कि 3 वर्षों की बचत अवधि के दौरान अधिकतम मूल किराया 1,046 यूरो होना चाहिए। जो कम किराया देता है, वह पैसे बचाता है; जो ज्यादा देता है, वह बचत के दौरान आवास पर अतिरिक्त खर्च करता है। 30% पूंजी के लिए अधिकतम किराया 951 यूरो होना चाहिए और 50% बचत करने वाले को 846 यूरो से अधिक किराया नहीं देना चाहिये।
दूसरी ओर, ऋण जल्दी चुकाने के कारण बचत भी तेज़ हो जाती है और इसके दौरान फिर बचत शुरू की जा सकती है। 1.5% रिटर्न पर यह फिर से 12,825 (10% पूंजी) और 27,322 यूरो (30/50% पूंजी) की बचत लाता है।
जो एक उदाहरण रूप में 500 यूरो मूल किराया देता है और 50% पूंजी बचाता है, उसने अंततः लगभग 77,000 यूरो बचाए हैं।
वैकल्पिक रूप से, अवधि संक्षिप्त करने की बजाय (समान ब्याज दर पर) थोड़ा उच्च ब्याज भी स्वीकार किया जा सकता है। यह बढ़ोतरी सामान्यतः 0.16% से 0.87% तक होगी, अन्यथा यह महंगा होगा।
मुझे व्यक्तिगत रूप से अधिकतम ऋण की पूरी सीमा का उपयोग न करने की गणना ने आश्चर्यचकित किया। अगर आपके पास प्रति माह 2,500 यूरो बचता है, तो आप 2.11% ब्याज पर 30 वर्षों में लगभग 660,000 यूरो चुकता कर सकते हैं। फिर भी यदि आप केवल 400,000 के लिए निर्माण करते हैं, तो 110% वित्तपोषण 16 वर्षों में चुक जाएगा और इसी अवधि में पूंजी बचाने से केवल 5% से 14% तक की बचत होती है (अधिकतम मूल किराया: 859, 796, 740 यूरो), जबकि अवधि की कटौती केवल कुछ महीने की होती है और अतिरिक्त लगभग 15,000 यूरो बचाए जा सकते हैं।
इसके विपरीत, समान अवधि पर अधिक ब्याज स्वीकार किया जा सकता है, जो इस स्थिति में 0.21% से 1.56% तक हो सकता है।