Pouvons-nous nous permettre de construire une maison sans apport personnel ?

Je proposerais de faire faire un calcul à la banque. Ainsi, tu auras une vue d'ensemble. Sans capital propre, c'est extrêmement mauvais. Regarde la courbe, comment un intérêt est remboursé, d'abord seulement des intérêts et presque pas de remboursement du capital. Cela est au moins atténué par le capital propre. Tu dois aussi d'abord clarifier ce que tu veux. Au début, je pensais aussi pouvoir m'en sortir avec moins de 300k, maintenant c'est à 400k.

Donc chez nous la situation est similaire : loyer mensuel EUR 880,00. Revenus nets environ EUR 3.000,00 + activité indépendante à côté (entreprise sur le marché depuis moins de 3 ans) - pas de capital propre disponible.
Nous nous sommes maintenant réunis avec un conseiller qui a soumis une demande auprès d’une banque pour nous. Un premier établissement bancaire a accepté un financement immobilier d’environ EUR 200.000. Il est donc possible sans apport personnel. Le financement sans apport personnel est toujours plus cher. Mais si tu restes encore 1 an dans ton appartement pour mettre de l’argent de côté, tu continues à payer le loyer. Cela fait déjà plus de 10.000 EUR. Faites donc une demande pour savoir où vous en êtes.
Nous réfléchissons maintenant à la suite.

Bonjour,

comme déjà écrit, construire sans apport personnel est assez coûteux. Bien que les taux d’intérêt aient augmenté ces dernières semaines et mois, nous sommes encore à un niveau historiquement bas. Si vous obtenez un taux qui vous convient, vous devriez construire sans souci. On peut certes sécuriser un taux d’intérêt nominal bas pour l’avenir via un contrat d’épargne-logement. Comme aucun contrat d’épargne-logement n’a encore été conclu, vous devriez toutefois financer temporairement ce dernier, ce qui est relativement cher. Si vous concluez quand même un contrat d’épargne-logement, faites bien attention au taux d’amortissement. Lors de la phase de remboursement, les charges peuvent être élevées. 5-7 % ne sont pas rares. Comme aucun capital propre n’est disponible, vous devez, en plus des divers coûts annexes, financer également les frais d’ouverture du contrat d’épargne-logement. Dans le calcul du taux d’intérêt effectif, les frais d’ouverture sont exclus, du moins c’était le cas auparavant. Il est supposé que vous les payez comptant. Il existe certes la belle prime étatique Riester de 154,00 par personne, mais on peut assez facilement calculer combien de primes annuelles sont nécessaires pour compenser les frais d’ouverture. Une variante fiscalement avantageuse et favorable aux consommateurs est le prêt annuitaire Riester. Outre certaines restrictions concernant le bien immobilier (p. ex. pas de location), vos remboursements dans ce cas sont des charges déductibles dans la déclaration fiscale. La prime Riester est dès le départ un remboursement anticipé gratuit de l’État. Comme avec tous les produits Riester, une imposition intervient en phase de retraite, à condition d’atteindre un seuil imposable. Si la maison est destinée à la retraite et que vous pouvez régler l’impôt en une fois, il existe probablement encore une réduction fiscale de 30 %. Malheureusement, ce produit Riester est rarement ou jamais proposé (il faut vraiment le demander expressément). La banque ne gagne rien d’autre que les intérêts et une petite commission de tenue de compte pour l’établissement de l’attestation de primes. Pour vous, ce sont des charges déductibles et un remboursement anticipé étatique. Plus de remboursement signifie pour la banque moins de gains d’intérêts. En plus du droit de remboursement anticipé obligatoire de 5 %, un ou plusieurs changements gratuits du taux de remboursement sont aussi possibles. Ainsi, on peut réduire le prêt à un niveau sain après la fixation du taux d’intérêt. Si votre entreprise se développe bien, cela est possible. Sinon, vous devrez de toute façon toujours couvrir les intérêts + 1 % de remboursement. Il faut peser personnellement, utiliser un calculateur d’amortissement, calculer différentes variantes, consulter un conseiller fiscal, puis décider. Mais ces réflexions vous devez les faire vous-mêmes. Aucune banque ne fait cela pour vous. Dans ce cas, je sais de quoi je parle. Dans un rayon de 25 km autour de mon domicile, j’ai téléphoné et négocié avec 20 banques. J’ai interrompu certaines “conversations de conseil” et 19 “offres” ne m’ont poliment pas paru comme telles. Finalement, une banque a suivi mes arguments. Mais une seule suffit après tout.

Bonne chance avec les banques et pour la construction possible de votre maison !

merci beaucoup pour ta réponse. C’est toujours agréable quand quelqu’un parle d’expérience. On voit que tu sais de quoi tu parles.

Nous avons jusqu’à présent consulté un seul conseiller financier et honnêtement, je n’en suis pas 100 % convaincu. Il nous a bien dit que la première banque avait donné son accord, mais nous ne savons même pas quelle banque ni à quelles conditions. Ce n’est pas un peu n’importe quoi ? On doit maintenant chercher un terrain et demander une offre pour la construction d’une maison, puis il y aura une décision finale de la banque. Devrait-on maintenant contacter plusieurs banques et demander des offres comparatives avec des valeurs définitives ? Je trouve ça sympa qu’il y ait eu une réponse favorable tout de suite, mais je veux savoir à quoi m’en tenir avant et ne pas m’apercevoir plus tard que ce financement ne me convient pas. À quoi faut-il encore faire attention ?

avant de te lancer à la recherche et de commencer à rêver, cette maison, cet équipement, reste d'abord cool.
Quelle banque ? Quelles conditions ? Que la banque te finance, j'y crois même.... mais est-ce que c'est Inkasso Moscou (ou comment ils s'appellent) derrière ?
D'abord vérifier les conditions, puis se lancer à la recherche, si vous n'avez pas déjà quelque chose de concret et que vous le prenez comme critères pour le crédit.

Bonjour Mia,

alors le terme « conseiller bancaire » n’est pas vraiment approprié ici. Vendeur conviendrait mieux. Je proposerais une offre de maison avec terrain accompagnée de tous tes documents à la Ing-Diba. Ou par l’intermédiaire d’un courtier comme Interhyp ou autre. Interhyp est connu. L’Ing-Diba est de toute façon sur toutes les lèvres, donc ce n’est pas vraiment une publicité. Ces gars ont au moins l’idée d’eux-mêmes de donner autant que possible de ton crédit à la KFW. Les taux d’intérêt y sont très bons en ce moment. Cependant, il faut aussi rembourser plus de 1,0%. Ensuite, tu auras un premier ordre de grandeur pour savoir où va le voyage. Si tu veux construire sans apport personnel, vous devriez de toute façon rembourser autant que possible dans les premières années. Si le financement entier échoue pour une raison ou une autre, vous avez au moins la chance de vous en sortir +/- à zéro. Comme autre conseil informel, pour les constructeurs de maison sans apport personnel. Un découvert n’est pas considéré comme un crédit. Il est beaucoup plus avantageux de montrer à la banque financière au moins un peu d’apport personnel. Avec les crédits KFW, vous avez au moins une année sans remboursement. Vous devriez en profiter pour rembourser le découvert. Économiquement, c’est peut-être une petite perte, cela dépend de vos taux d’intérêt sur le découvert et des coûts annexes comme le courtier, les droits de mutation, etc. Financer les coûts annexes n’est pas vraiment bon marché non plus. Mais votre position de négociation face aux banques en sera sûrement un peu renforcée. Sinon, je creuserais tout ce qui peut améliorer votre solvabilité auprès des banques. Peut-être que le partenaire a droit à un emploi à temps plein, peut éventuellement porter les mensualités seul. Y a-t-il une assurance invalidité professionnelle. Des assurances vie qui pourraient éventuellement rembourser un crédit. Prenez un calculateur d’amortissement, testez différentes variantes. Avec votre offre de la banque directe, allez voir quelques banques en agence. Là, je demanderais très poliment si elles peuvent sous-enchérir l’offre. Dans votre cas, je ne laisserais pas vous vendre un contrat d’épargne logement Riester. Vous n’avez même pas la commission d’ouverture en liquidités. Si vous arrivez tout juste à gérer le prêt à annuités avec amortissement, vous manquerez d’air au plus tard pendant la phase de remboursement du contrat épargne logement. 3% d’intérêt ne servent à rien si vous avez encore 6% d’amortissement. À moins que vos revenus se soient améliorés d’ici là. Mais ce n’est qu’un vœu pieux et de l’espoir.
Après le prêt Riester à annuités, je demanderais aussi à une banque. Qu’elle vous explique précisément les conditions/limitations. Pour bénéficier de la totalité de la subvention, il faut deux crédits. Ils doivent être répartis de manière à ce que vos remboursements atteignent environ la barre des 4% pour avoir la subvention complète. Un conseiller fiscal devrait recalculer cela. Je ne suis que comptable avec des connaissances fiscales, pas conseiller fiscal. Si le taux d’intérêt est correct, cette variante Riester vous rapportera en tout cas plus. Je peux te le promettre.

Bien à toi