Principiante en ahorro con preguntas sobre la plausibilidad del plan "aproximado"

En este caso, también veo que el proyecto de construcción es barato en comparación con los ingresos, de ahí el buen interés. Considero que la amortización es bastante baja en cuanto a la incertidumbre, pero con ese salario la amortización especial es fácilmente posible y entonces funciona incluso sin capital propio. Mi proyecto de construcción fue mucho más caro en comparación con los ingresos, pero pude mostrar mucho capital propio y obtuve la misma tasa de interés total para el crédito (aunque hace casi 3 años el nivel de interés era un poco más alto).

Perdón, esta semana he tenido poco tiempo, pero el tema me sigue interesando mucho (disculpas también a @Mattheu).

: pero el 3% no es correcto a largo plazo (oye, y con esas sumas se puede conseguir más del 1% de interés). Según la Oficina Federal de Estadística, el promedio para nuevas construcciones desde 2000 hasta 2014 es un poco menos del 1,5% (en los "antiguos" estados federales, en los nuevos el aumento de costos es aún menor).

Además, se podrían comparar los diferentes valores de los edificios en 2036 (20 años y un valor de 350k frente a 10 años y 470k, hay una diferencia en el valor de venta). Pero el resultado solo muestra lo que he estado diciendo todo el tiempo; aunque probablemente no de forma suficientemente clara (?).

El período elegido de 2000 a 2014 distorsiona el resultado, ya que sabemos que desde 2008/2009 hemos vivido la "crisis financiera" y esto tuvo (tuvo) una enorme influencia en los intereses de construcción. Estos, a su vez, impulsan la tendencia hacia la adquisición de propiedad propia y en este entorno de mercado los precios inevitablemente suben. Si aún así sale el 1,5% que he estimado, eso apoya mi supuesto.

Una diferente valoración de los edificios comparados surge, por cierto, solo por la edad (depreciación), lo que ya ha tenido en cuenta con la reserva para mantenimiento. El "estándar" es por lo demás casi idéntico.

Nadie critica los supuestos. Es la "naturaleza" de un supuesto que esté estimado, y nadie sabe cómo evolucionará; así como que pueden variar individualmente. De lo contrario, sería un hecho/dato. Por ello no se puede calcular una "fórmula" universal para la mejor proporción de capital propio, ni siquiera solo monetaria. Solo se puede estimar, con supuestos lo más concretos posible para la propia situación actual, si es mejor ahorrar o no – y sopesar la diferencia financiera con los riesgos y ventajas/desventajas.

Deberíamos crear una tabla con la introducción de supuestos y mostrando las diferencias al final, para que cualquiera que quiera pueda introducir su situación.

Es seguramente cierto que no se puede establecer una regla "universal" para la "óptima" proporción de capital propio (sin embargo, siempre se citan porcentajes arbitrarios). Pero ¿por qué eso excluye una fórmula? Una fórmula sirve precisamente para producir un resultado a partir de parámetros (individuales) arbitrarios.

Que se trabaje (también) con supuestos es un problema que afecta a todos por igual (rentabilidad, precios de construcción, requisitos, tipo de interés del préstamo, etc.). Quien le moleste eso debería no pensar siquiera en ahorrar capital propio, porque en ese caso se enfrenta a aún más supuestos.

Creo que en este punto malinterpretas la "gran" relación. En realidad no he financiado el coche, sino todavía la casa. Al final, claro que toda deuda es deuda, pero financiar un coche puede ser más caro (intereses, especialmente si quisiera financiar realmente el 100%) que la casa. De lo contrario podría argumentar que cada día consumo comidas "financiadas", porque todavía le debo dinero al banco por la casa. Y solo escribo en papel financiado. ¡Y mi PC también! (además, ya he hecho la amortización extra máxima para la casa, así que no hay nada inútil rondando).

De alguna forma está claro que una amortización mayor ahorra interés compuesto, pero eso afecta igualmente a ahorradores y no ahorradores de capital propio y no encaja con el tema. Al comparar, también deben ser condiciones iguales y procedimiento igual o gastos iguales.

Por otro lado, los costos del ahorro tampoco son tan altos, según el cálculo, y en ambos casos no hablamos de dinero que se tiene, sino (si no se vende la casa) de quién termina después de 30 años con menos o nada de deuda. Pero 20 años antes tampoco se tiene dinero para un coche o para los hijos o no sé qué.

Pero lo importante son los años intermedios, especialmente los primeros años, si se financia sin capital propio los primeros 15 años seguramente serán más difíciles y con más riesgos, porque no se tiene reserva.

Casa, coche, vacaciones, da igual: te has prestado dinero y pagas año tras año tus intereses. Estos son, gracias a la forma de financiación, naturalmente más bajos que en un crédito de consumo normal, pero los pagas durante más tiempo. Haz la cuenta dónde pagas más intereses: 10.000 euros al 2% durante 15 años o al 5,5% durante 5 años.

Y sí, en realidad se consumen comidas financiadas, se escribe en papel financiado y se teclean estas aportaciones en un PC financiado, que funciona con electricidad financiada; ya dije que este problema lo tiene cualquiera con deudas. Eso afecta, en última instancia, a casi todos los que se compran una casa, pero sólo quería señalar que las pérdidas durante la fase de ahorro (que lógicamente no afectan al "no ahorrador") faltan en otros lugares y allí podrían estar invertidas "más sensatamente" (pero esto ya se sale un poco del tema).

Y aquí volvemos a las temidas pérdidas. Podríamos discutir mucho sobre la cantidad exacta y no llegar a ningún resultado porque, por ejemplo, no sabemos cómo evolucionará el nivel de tipos de interés en los próximos 10 años. Pero indudablemente pagas el alquiler durante el periodo de ahorro y los precios de la construcción aumentados. Frente a esto está la rentabilidad de tu capital ahorrado. Si los intereses de construcción bajan o se estancan, ahorras además por una carga de intereses menor; si suben, este ítem se añade a los costes – en cualquier caso, una suma considerable.

Si además en algún momento surgen costes para coche, hijos, vacaciones, etc., no importa para este análisis. Miramos un periodo de 30 años y vemos qué gasta en total "Hans Meier" por su casa. Si Hans Meier ha planificado un margen suficiente, dónde pasa sus vacaciones, si conduce un Kia o un BMW, si tiene dos o nueve hijos – todo es igual porque estamos considerando su financiación (o alternativas) y no comparando con Max Mustermann.

Esta "óptima" varía mucho de caso a caso. Normalmente, los usuarios que responden en el foro tienen en cuenta la información dada por quien pregunta, así que no se puede hablar de un "dogma" general. Por lo demás, creo que hay consenso en que se trata al menos de "costes adicionales" (que rápidamente pueden ser 40k+ según el terreno) +x%, que es lo que se discute.

Creo que deberíamos determinar primero los parámetros para calcular (cuáles, no cuánto) y crear una tabla, y cada uno podrá decidir cuánto riesgo quiere asumir o cuándo es mejor una u otra opción.

Justamente no lo creo. Lo único que cambia de caso a caso es la cuota posible y el plazo máximo y de ahí la cuantía máxima del préstamo según el tipo de interés dado, o alternativamente la tasa de ahorro.

No necesitamos preocuparnos aquí por la estructuración de la financiación (ahorro de construcción, refinanciamiento, etc.), posibles subvenciones, diferentes tipos de interés de varios bancos, estudios de viabilidad o discusión sobre costos de vida porque estos puntos ya están reflejados en la cuota o en la cuantía del préstamo, o bien se aplican por igual a todos. Lo "óptimo" (en términos financieros) depende, por tanto, únicamente de la relación "coste total: importe del préstamo" y es de eso de lo que hablamos.

Dado que la relación entre el esfuerzo total y la suma de la construcción es siempre idéntica con la misma tasa de interés y el mismo plazo, no importa qué suma de construcción o qué tasa de interés se elija como ejemplo. Si se muestran en una tabla las cuotas para un proyecto de construcción cualquiera (110%) con tasas de interés entre 0,5% y 10% durante un plazo de 30 años, resulta una relación de "esfuerzo total:suma de construcción" de 1,08:1 hasta 3,16:1.

Quien disponga de más ingreso "libre" del que necesita para su proyecto de construcción, puede acortar el plazo, por eso aquí también se indican las relaciones para plazos más cortos:

Para un plazo de 25 años la relación es de 1,06:1 hasta 2,73:1
Para un plazo de 20 años la relación es de 1,05:1 hasta 2,32:1
Para un plazo de 15 años la relación es de 1,04:1 hasta 1,93:1
Para un plazo de 10 años la relación es de 1,03:1 hasta 1,59:1
Para un plazo de 05 años la relación es de 1,01:1 hasta 1,28:1

Así que se paga, dependiendo de la tasa de interés y del plazo, entre el 101% y el 316% de la suma original de la construcción al banco, si se financia sin capital propio al "110%". Ahora nos interesa cómo cambian estas cifras con el uso de capital propio.

Ahora tomo como ejemplo 400.000 euros y supongo una tasa de ahorro de 1.500 euros (que corresponde a la cuota que sin capital propio sería exigible con esta suma de construcción a un interés del 2,11% en 30 años; esfuerzo total: 540.000, relación 1,35:1) y calculo la duración del ahorro para el capital propio con un incremento de costes (1,5%) durante el periodo de ahorro. ¡Renta inicialmente fuera de la ecuación!

10% de 400k = 40.000 / 1.500 = 26,67 meses = 2,22 años

30% de 400k = 120.000 / 1.500 = 80,00 meses = 6,67 años

50% de 400k = 200.000 / 1.500 = 133,33 meses = 11,11 años

Dado que el aumento de precios se calcula anualmente y no con precisión diaria, tomo para el 10% el incremento de precios después de 3 años, para el 30% después de 7 años y para el 50% después de 12 años como base para el cálculo posterior del capital propio, para compensar este aumento de precios ahorrando.

Después de 3 años, el ahorrador con 10% de capital propio y un rendimiento del 1,5% ha acumulado 55.259 euros. La casa cuesta ahora 418.271. Esto corresponde al 13% - cuota cumplida.
Después de 7 años, el ahorrador con 30% de capital propio y un rendimiento del 1,5% ha acumulado 132.885 euros. La casa cuesta ahora 443.983. Esto corresponde al 29,93% - cuota cumplida.
Después de 12 años, el ahorrador con 50% de capital propio y un rendimiento del 1,5% ha acumulado 236.649 euros. La casa cuesta ahora 478.247. Esto corresponde al 49,48% - cuota cumplida.

De esto se deriva entonces el siguiente préstamo o relación entre el esfuerzo total y la suma de construcción:

10% capital propio: 418.271 (suma de construcción) – 55.259 (capital propio) = 363.012 préstamo. Con una cuota constante de 1.500 euros/mes y un momento de decisión deseado tras 27 años restantes, la tasa de interés debería situarse como máximo en 2,27%. La relación "esfuerzo total:suma de construcción" sería entonces de 1,29:1. Si la tasa de interés sigue siendo 2,11%, el plazo se reduce en 8,5 meses y la relación sería de 1,26:1.

30% capital propio: 443.983 (suma de construcción) – 132.885 (capital propio) = 311.098 préstamo. Con una cuota constante de 1.500 euros/mes y un momento de decisión deseado tras 23 años restantes, la tasa de interés debería situarse como máximo en 2,61%. La relación "esfuerzo total:suma de construcción" sería entonces de 1,23:1. Si la tasa de interés sigue siendo 2,11%, el plazo se reduce en 18 meses y la relación sería de 1,17:1.

50% capital propio: 487.247 (suma de construcción) – 236.649 (capital propio) = 250.598 préstamo. Con una cuota constante de 1.500 euros/mes y un momento de decisión deseado tras 18 años restantes, la tasa de interés debería situarse como máximo en 2,98%. La relación "esfuerzo total:suma de construcción" sería entonces de 1,15:1. Si la tasa de interés sigue siendo 2,11%, el plazo se reduce en 18 meses y la relación sería de 1,10:1.

¿Pero qué sucede si realmente se tuviera “sobrando” 2.500 euros/mes y se financia la misma casa, es decir, se construye “más pequeño” de lo que se podría?

Sin capital propio, con un interés del 2,11% para 400k, se acortarían los plazos a 15,67 años y, por tanto, una relación de 1,18:1.

Quien aspira a un 10% de capital propio, ahorra 16 meses, calculamos con el aumento de precios de 2 años.
Quien aspira a un 30% de capital propio, ahorra 48 meses, calculamos con el aumento de precios de 4 años.
Quien aspira a un 50% de capital propio, ahorra 80 meses, calculamos con el aumento de precios de 7 años.

De esto se deriva entonces el siguiente préstamo restante, o el plazo restante del mismo (en relación a los 15,67 años como período de referencia):

10% capital propio: 412.090 (suma de construcción) – 60.941 capital propio = 351.149 préstamo. Con una cuota constante de 2.500 euros/mes y un momento de decisión deseado tras 13,67 años restantes, la tasa de interés debería situarse como máximo en 2,32%. La relación "esfuerzo total:suma de construcción" sería entonces de 1,14:1. Si la tasa de interés sigue siendo 2,11%, el plazo se reduce a 13,46 años y la relación sería de 1,13:1.

30% capital propio: 424.545 (suma de construcción) – 123.724 (capital propio) = 304.545 préstamo. Con una cuota constante de 2.500 euros/mes y un momento de decisión deseado tras 11,67 años restantes, la tasa de interés debería situarse como máximo en 2,43%. La relación "esfuerzo total:suma de construcción" sería entonces de 1,12:1. Si la tasa de interés sigue siendo 2,11%, el plazo se reduce a 11,43 años y la relación sería de 1,09:1.

50% capital propio: 443.983 (suma de construcción) – 221.475 (capital propio) = 222.508 préstamo. Con una cuota constante de 2.500 euros/mes y un momento de decisión deseado tras 8,67 años restantes, la tasa de interés debería situarse como máximo en 3,67%. La relación "esfuerzo total:suma de construcción" sería entonces de 1,08:1. Si la tasa de interés sigue siendo 2,11%, el plazo se reduce a 8,07 años y la relación sería de 1,04:1.

Estos muchos números se pueden interpretar ahora:

La mayoría de los interesados probablemente derivarán su cuota mensual deseada, es decir, se observa cuánto dinero se "necesita" al mes y lo que sobra es la cuota. Ahora se puede usar esta cuota como base y simular con qué interés y durante qué plazo se obtiene qué importe del préstamo, lo cual es el precio máximo que se puede pagar por una casa. En el ejemplo son 1.500 euros/mes durante 30 años a un interés del 2,11%, que da un préstamo de 400.000. Pero también se podrían tomar 1.000 euros cuota a un interés del 3% durante 30 años con un préstamo máximo de entonces 237.000 euros - ¡esto no cambia las proporciones!

Quien bajo estas condiciones (máximo importe del préstamo debe ser utilizado) empiece a ahorrar capital propio, puede así - con intereses constantes - ahorrar indirectamente entre 9% y 25% de la suma original de la construcción mediante la reducción del plazo restante. En cifras absolutas, esta cantidad varía, por supuesto, ya que, debido a la duración diferente del ahorro, se obtienen diferentes sumas de construcción.

Aquí el alquiler frío actual se vuelve interesante, ya que durante la fase de ahorro destruye dinero. En el ejemplo, ahorrando un 10% de capital propio, se han ahorrado en cifra absoluta el 9% de 418.271, es decir, 37.644 euros. Esto da, durante el período de ahorro de 3 años, un alquiler frío máximo de 1.046 euros. Quien en realidad paga menos, ahorra dinero, quien vive en alquiler más caro paga efectivamente durante el ahorro. Con un 30% de capital propio, el alquiler sólo debería ser máximo 951 euros y quien quiera ahorrar un 50% debería no pagar más de 846 euros de alquiler.

Por otro lado, el crédito se amortiza también un poco más rápido al final y mientras tanto puede volver a empezar a ahorrar. Con un rendimiento del 1,5% esto genera, a su vez, 12.825 (10% capital propio) respectivamente 27.322 euros (30/50% capital propio).
Quien por ejemplo paga sólo 500 euros de alquiler frío y ahorra un 50% de capital propio, habrá ahorrado con ello en total unos 77.000 euros.

Alternativamente, en vez de acortar el plazo (con interés constante), también se podría soportar un interés algo más alto. Este recargo probablemente sería de sólo entre 0,16% y 0,87%, de lo contrario sería más caro.

Lo que me sorprendió personalmente fue el cálculo sin agotar el importe máximo del préstamo. Quien dispone de 2.500 euros/mes libres, podría pagar con ello en realidad más de 660.000 euros a un interés del 2,11% en 30 años. Pero si aún así sólo construye por 400.000, quien financia al 110% sólo pagará aproximadamente 16 años y el ahorro por el ahorro de capital propio en el mismo período de tiempo es sólo de entre 5% y 14% (Alquiler frío máximo: 859,-//796,-//740,-), mientras que al mismo tiempo la reducción del plazo sólo es de unos pocos meses y, por tanto, como máximo se pueden ahorrar además 15.000 euros.

Al revés, con plazo constante, se podría soportar un interés más alto, que en esta configuración puede situarse entre 0,21% y 1,56%.

tl;dr

Ahorrar capital propio en el entorno actual de tipos de interés parece, dependiendo de la situación personal, realmente poder generar un ahorro monetario, si se obtiene un rendimiento aceptable sobre los ahorros, en relación con la cuota posterior, se paga un alquiler frío comparativamente bajo y se espera tener que pagarlo durante un largo período (20 años o más). Cuotas de capital propio más altas aportan cada vez menos en relación con el tiempo de ahorro más prolongado y además conllevan un enorme riesgo de tipo de interés.

Sin embargo, quien deje su dinero en una cuenta corriente, ya viva en una casa alquilada (y quizá incluso experimente aumentos regulares del alquiler) y quiera amortizar en máximo 15 años, con bastante seguridad pierde dinero al ahorrar capital propio.

Más allá del aspecto puramente financiero, hay por supuesto varias razones para optar por ahorrar capital propio. Ya sea la protección contra la pérdida de ingresos y la consecuente insolvencia, o la mayor independencia del banco financiador. Por otro lado, la eliminación del tiempo de espera para la casa propia, que en ocasiones supera los 10 años, es una razón personal comprensible que habla en contra de largos períodos de ahorro.

Sigue siendo cierto: Básicamente sé poco del tema, así que si alguien encuentra un error, puede señalarme con el dedo y decir "¡Ja, ja!"

XOXO

Todavía creo que se hacen demasiadas suposiciones - deben hacerse (se estima mucho), que incluso con un cálculo correcto los resultados no son fiables. Incluso con un resultado correcto, ni siquiera parece seguro si vale la pena monetariamente o no. Sin embargo, no se puede generalizar tanto, porque las tasas de interés y las garantías son muy individuales; una pareja de funcionarios seguramente obtiene mejores intereses con poco capital propio que un autónomo con aproximadamente capital propio - solo un ejemplo aproximado. Por otro lado, todavía tengo que disentir en ese punto, de que solo se debería considerar la depreciación de las casas, los estándares legales después de 7 o más años seguramente son diferentes y el aumento de precios no es solo del mercado, sino también de la otra "forma de construcción". Por ejemplo, cada vez se instalan con más frecuencia persianas eléctricas y así sucesivamente (también en la construcción de casas hay avances en los materiales, etc.). Además, no se consideran la inflación ni los salarios más altos.
Afirmo que para una fórmula hay en total demasiados parámetros como para que tenga sentido.

En principio estoy de acuerdo contigo en cuanto a las suposiciones. La pregunta es solo: "¿Cómo se deben evitar?".
Desafortunadamente, no se puede evitar que uno tenga que lidiar con diversas suposiciones en el tema del financiamiento de viviendas. Por lo general, esto comienza ya con la cuota planeada "¿Realmente podemos permitirnos esto?", pasa por "¿Qué pasa si se pierde el ingreso?" hasta "¿Cómo sería todo esto dentro de 10 años? ¿Tendremos más dinero disponible/Están los precios de las propiedades por los suelos/Están los intereses (todavía) más bajos?"

En principio, sin embargo, se aplica lo siguiente: quien aún está ahorrando, tiene además que lidiar con la estimación del nivel de interés en el futuro. La financiación del 110% ofrece, por lo tanto, más "seguridad" en este sentido.

Por supuesto, se ofrecen diferentes tasas de interés según la situación personal y se tienen distintas "garantías" (funcionario vs. autónomo), pero a nosotros no nos interesa en qué medida alguien diferente tal vez tenga una mejor posición inicial, sino solo cómo se presenta el asunto en el caso concreto.

Por cierto, no creo que se tenga que hacer demasiadas suposiciones. La evolución de los precios de la construcción es relativamente segura de estimar (en la mayoría de los casos se puede consultar incluso en la localidad respectiva), el rendimiento sobre el capital propio tampoco está sujeto a grandes fluctuaciones y hasta el nivel de interés se puede predecir relativamente bien a 1-2 años vista. Se vuelve difícil solo con un horizonte de 4/5 años o más y eso afecta solo a los "ahorradores".

En cuanto a la pérdida de valor, se puede discutir. Ciertamente, las regulaciones más estrictas imponen en algún lugar un mejor estándar y esto también tiene impactos en los precios de construcción, pero los principales impulsores probablemente sean la inflación (que incluye más salarios) y el entorno del mercado.