Estas suposiciones están muy ligadas a la situación actual, es decir, no son "numéricamente" estables: la proporción óptima de capital propio calculada (óptima exclusivamente en términos de dinero; los demás factores como seguridad, riesgo, calidad de vida son difíciles de calcular) varía mucho con solo pequeños cambios en tus suposiciones. Por lo tanto, cada uno debe analizar su situación con detalle (por ejemplo, yo todavía tengo antiguos contratos de ahorro con más del 4% de interés) y considerar también todos los argumentos no monetarios. Por cierto, los considero más importantes que algunos pocos puntos porcentuales posibles de diferencia.
Me gustaría calcular la proporción óptima de capital propio, pero debo admitir que me faltan los conocimientos matemáticos necesarios para ello. Si pudieras expresarlo en una fórmula, te lo agradecería mucho.
Por eso he intentado acercarme a esto comparando ciertos supuestos de forma ejemplar. Por supuesto, es fácil criticar estas suposiciones, pero en ese caso por favor sé concreto para que sea posible hacer los cálculos. Hasta ahora se han mencionado los intereses sobre los ahorros, que he puesto en un 3%, que en realidad es demasiado alto, y los precios de la construcción, que en mi cálculo también incluyen los precios de propiedades usadas (2014-2015), que por ejemplo no se ven tan afectados por aumentos debido a la ordenanza de ahorro energético. Sin embargo, ambos son factores que más bien inclinan el resultado hacia la postura "en contra de mucho capital propio".
En el PI depende de las sumas (deudas), si “vale la pena” o es factible o no. Eso ciertamente no se puede decir de forma general. La cobertura cuesta seguramente un poco, pero no tanto como sugieres. Hoy en día todos están asegurados de alguna manera (sí, yo también tengo asegurada mi casa y mi vida), y el acumulamiento de capital propio podría entenderse también como un seguro.
Si el PI vale la pena es probablemente muy individual (por ejemplo, desempleo temporal vs. incapacidad laboral permanente). Sin embargo, asumo que en caso de ingreso reducido y deudas >100k, probablemente se use el PI.
Por otro lado, se puede calcular aproximado cuánto cuesta la cobertura mediante capital propio: pago de alquiler en fase de acumulación + aumento de precios de construcción - intereses sobre el capital (dependiendo de la situación del mercado, se ahorra un poco gracias a una tasa de interés más baja por tener más capital propio, o se paga más porque los intereses en general subieron).
En particular, nadie posee aún una bola de cristal funcional para el futuro. Por ejemplo, puede que si suben los intereses en 6-7 años, muchos que construyeron sin capital propio tengan problemas con la refinanciación, y que se puedan conseguir casas bastante baratas. Feliz el que tenga capital propio para aprovechar esa oportunidad. ¿Quién sabe? ¿O quizás sucede algo completamente distinto? Lo que habría sido mejor financieramente se sabe con certeza solo después.
Correcto, nadie puede prever el futuro. Pero se podría acordar que los intereses difícilmente bajarán más de un 1% en el futuro, mientras que al alza casi todo es posible. En mis cálculos asumí asimismo que se utiliza un plazo fijo de interés suficientemente largo; si no, ni el de 110% pagaría 3,13%. El “riesgo de interés” recae casi exclusivamente en el “ahorrador”, pues no sabe cómo serán los intereses al final de su fase de acumulación. Si en ese ínterin también caen los precios inmobiliarios, el Estado introduce nuevas regulaciones o apoyos, se gana la lotería, se divorcia, nacen quintillizos, o estalla el apocalipsis zombi, nadie lo puede saber de antemano – pero eso afecta a todos en cualquier momento.
Yo he invertido dinero directamente y con ello me protegí seguramente contra una “venta forzada”. Pero ese dinero no me falta.
Creo que me malentiendes. Cuando hablo de gastos en este contexto, no me refiero al capital propio en sí, sino a los costos relacionados con su acumulación (véase arriba). Y a esos sí te (y a cualquier no millonario) les falta, y a eso me refería cuando digo que en la larga lista de “protecciones” (también podrías llamarlo “costos indispensables para la vida en el futuro”) hay cosas mucho más relevantes/probables (por ejemplo, la compra de un coche nuevo).
Con menos capital propio habría tenido que financiar el coche, y eso definitivamente habría sido más caro en total.
Esto lo he leído ya en este foro, pero en otro contexto. Tú SÍ financiaste el coche porque le debías dinero al banco por la casa. Ese es un problema que todo propietario tiene; todo dinero gastado durante la fase de amortización lleva intereses, y cuanto más tiempo “esté ahí”, más caro se vuelve.
Además, otro argumento es la flexibilidad, también durante la construcción. No tienes que ir detrás de facturas, recepciones y solicitudes de pago, puedes casi siempre conseguir el descuento por pronto pago (negociando a veces aún más), no tienes que contar cada euro, ni juntar todas las facturas del supermercado de bricolaje si haces algo por tu cuenta, y así sucesivamente. Algunas cosas también se pueden pagar en efectivo a los artesanos.
¡Buen punto!
Ve arriba, los “cálculos” o supuestos no son universales sino ejemplos especiales. Muchas razones te las hemos explicado objetivamente. Voy a decirlo claramente: el dinero no lo es todo aquí tampoco (si se tratara solo de números, no se construiría ninguna casa). Yo valoro muchos riesgos en alto grado (en comparación con el €€€). Creo que otros también, si no, no existirían seguros.
Por supuesto, no se puede hacer un cálculo universal; cada prestamista, cada deudor, cada casa, cada día es diferente y por eso hay muchas financiaciones individuales. Sin embargo, los ejemplos deberían mostrar un caso plausible que permita reflexionar sobre la financiación “óptima” respecto al capital propio. Mi objetivo principal era cuestionar el dogma “Necesitas X% de capital propio”.
Entiendo que para muchas personas la seguridad es importante. Solo soy escéptico respecto a su alcance. Por ejemplo, ¿cuántas personas aquí no tienen un seguro de incapacidad laboral (suficiente) porque simplemente les resulta demasiado caro? Pero cuando se trata de engañarse a sí mismos en una financiación de vivienda, el dinero (en nombre de la seguridad) de repente ya no importa (no me refiero a ti). ¿Cómo conciliar eso?